Бали: Недвижимость с видом на океан

Уютный остров Бали, жемчужина Индонезийского архипелага, расположился между Тихим и Индийским океанами, между полуостровом Малайзия и островом Новая Гвинея. Ежегодно тысячи туристов отдают предпочтение этому райскому острову, усеянному многочисленными храмами, сочетающему в себе уголки дикой природы и развитую инфраструктуру. Что может быть лучше отдыха с видом на океан? Пожалуй, только ощущение того, что кусочек Бали может стать настоящим домом, местом, куда можно возвращаться снова и снова. Если настоящая экзотика вам по душе, остается решиться на логичный шаг и выбрать в качестве инвестиций недвижимость на самом популярном острове Индонезии.

Инвестиционная привлекательность

С ростом экономики Юго-Восточной Азии увеличивается инвестиционная привлекательность ведущих азиатских курортов, таких как Мальдивы, Сейшелы, Таити и остров Бали, говорит генеральный директор Bali Villa Bella CIS Александр Томкевич. При этом Индонезия, к территории которой относится Бали, – одна из тех стран, которая на деле показывает заинтересованность в международных инвестициях и создает благоприятный климат для иностранных вложений. Стоит отметить, что "остров богов" находится всего в одном часе лета от Джакарты и в двух часах от Сингапура, а экономика самой Индонезии неуклонно идет вверх. Об этом свидетельствует постоянный, но плавный рост цен на недвижимость, который составляет порядка 15–20% годовых, а в некоторых наиболее активно развивающихся районах – таких, как полуостров Букит или новое для туризма западное побережье, он может составлять 50% и даже 70% в год. Согласно экспертным оценкам, приток инвестиций в недвижимость Бали увеличивается, и они по праву считаются надежным вложением средств, гарантирующим высокие дивиденды. Динамичному развитию острова способствуют и вложения частных лиц, и крупные инвестиционные проекты иностранных компаний.

Стоимость недвижимости

На Бали вы можете найти для себя уголок по душе. Это может быть уже готовая недвижимость, либо земельные участки для ее возведения. "Цены на Бали немного ниже, чем в той же Доминикане, где уровень цен сопоставим с болгарским – около 1,5–2 тыс. долларов за 1 кв. м, – говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. – Если вы намерены приобрести недвижимость на этом острове, то ее цена будет зависеть от места и качества строения. Можно найти что-то и за 500 долларов за 1 кв. м. Но средняя цена начинается с отметки 1000 долларов за 1 кв. м. Средний уровень качественного жилья – 1000–1500 долларов за 1 кв. м". Так, дом с тремя спальнями и тремя ванными, с передним и задним дворами и с частной парковкой на участке в 250 кв. м. обойдется в 97 500 долларов. Для более состоятельного кошелька – участок земли площадью 550 кв. м в Семиньяке с домом 225 кв. м будет стоить 525 000 долларов.

"Гораздо более привлекательным вариантом покупки собственности на Бали, является приобретение виллы или аппартаментов, расположенных на территории курорта, управляемого известной международной компанией - например, Novotel, Banyan Tree или Karma Resorts. На рынке в основном представлены именно такие предложения. Они более привлекательны для инвесторов, которые снимают с себя заботу об обслуживании своего дома, а также, что более интересно, позволяют возвращать инвестиции за счет получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. В зависимости от оператора, собственник может получать на свой счет от 8% до 20% годовых чистой прибыли от первоначальной стоимости вложений", - говорит Александр Томкевич.

В то же время правительство Индонезии старается соблюдать баланс между привлечением иностранных инвестиций и охраной собственных территорий. "Гражданский и земельный кодекс Индонезии не похожи на законодательство других стран, что обусловлено непростой историей страны (в прошлом это была голландская колония). Получать землю в полную и пожизненную собственность иностранному гражданину не разрешается", – рассказывает Маргарита Третьякова, консультант отдела зарубежной недвижимости компании "Евродом". "По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране обладают только ее граждане, – подтверждает Александр Томкевич. – Этот вопрос постоянно поднимается в парламенте, но пока землей в Индонезии могут владеть только индонезийцы".

Как купить недвижимость иностранцам

Однако для иностранцев все же есть несколько способов приобрести недвижимость, находящуюся на территории Индонезии. Изменяя законодательство в сторону привлекательности для иностранных инвесторов, правительство Индонезии в 2004 году узаконило основные права собственности на землю и недвижимость, говорит глава Bali Villa Bella CIS.  

Hak Milik, или полноценный freehold, – полное право собственности на землю и находящиеся на ней постройки. По закону таким правом могут обладать только граждане Индонезии, поэтому до последнего времени при покупке недвижимости применялась схема "номинального владельца" – иностранец предоставлял заем на покупку недвижимости, которая потом передавалась иностранцу в обеспечение займа. Главное неудобство такого механизма – незащищенность, так как любые изменения собственника были связаны с привлечением к процессу номинального владельца. Хотя нужно принимать во внимание, что индонезийский гражданин, во-первых, не имеет права на заключение сделок на землю без предварительного уведомления и урегулирования в соответствии с интересами иностранного гражданина, и, во-вторых, иностранный гражданин имеет право распоряжаться землей по собственному усмотрению, добавляет Маргарита Третьякова.  

Hak Pakai (right to use, или право использования) – это исключительное право для индивидуального иностранного инвестора на использование земли, находящейся под действием Hak Milik (права собственности), причем это право закрепляется юридически, о чем выдается зарегистрированный сертификат, при оформлении которого, что немаловажно, права человека, на которого оформлено первое право Hak Milik, полностью блокируются. Иностранец при этом может проводить любые операции с земельным участком через нотариуса без участия индонезийца. Hak Pakai оформляется на 25 лет с возможностью пролонгации на период до 75 лет (пролонгация дополнительно оплачивается у нотариуса). Не менее важно и то, что при переоформлении данного права на другое лицо оно возобновляется на новые 25 + 3 х 25 лет, а значит, вы можете дарить, завещать, продавать ваше право членам вашей семьи, которая будет владеть собственностью сколь угодно долго. При продаже права индонезийцу он может его расширить до Hak Milik. Hak Pakai дается иностранному инвестору только на один объект недвижимости в Индонезии, например на виллу, а размер земельного участка не может превышать 5000 кв. м, если нужно больше – такую собственность лучше оформить на иностранную инвестиционную компанию (PMA).  

Hak Guna Bangugan (HGB), или право на строительство. Этот вариант предусмотрен для инвестиционных компаний (юридических лиц) PMA, зарегистрированных на территории Индонезии, причем не важно, владеет компанией гражданин Индонезии или же присутствует иностранный капитал. "Регистрация PMA позволяет строить и владеть несколькими объектами недвижимости или целыми поселками или многоквартирными домами. Такое право дается компании на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 50 лет", – объясняет эксперт Bali Villa Bella CIS. Во всем остальном, включая налоги, данное право очень похоже на Hak Pakai для частных лиц. Соответственно, компания-застройщик может продавать участки своей земли или объекты недвижимости, уступая им и права на данную территорию.

ЕЛЕНА ШУБИНА