Самарский рынок недвижимости все еще недооценен

В Самарском регионе благоприятный инвестиционный климат. В последнее время особенно отчетливо проявляется интерес к развитию cамарского рынка недвижимости. Сегодня мы беседуем с ректором Института недвижимости, председателем комитета по профессиональной подготовке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, членом национального совета РГР Алексеем Гусевым.

- Алексей Владимирович, какова цель вашего посещения Самарского региона?

- Их несколько. Прежде всего, хотелось бы ознакомиться с особенностями развития реального сектора экономики Самары и определить их отличие от других российских регионов. По роду службы я часто езжу по стране – так что мне интересно сравнивать, как развивается рынок недвижимости в тех или иных городах. Кроме того, в планах - осуществить взаимодействие в образовательном пространстве с Поволжской гильдией риэлторов и крупными операторами рынка недвижимости вашего региона.

- Что отличает самарский рынок недвижимости от других регионов?

- В Самаре довольно высока плотность риэлторов – при этом в риэлторской среде вашего региона очень высок уровень профессионального интеллекта и образованности. Для развития рынка недвижимости данный фактор является одним из определяющих. Безусловно, в этом процессе серьезную роль играет активная позиция Поволжской гильдии риэлторов. Что касается анализа регионального рынка недвижимости, я считаю, что на данный момент он все еще недооценен. Иными словами, цены на самарскую недвижимость будут расти и в дальнейшем – никаких оснований для их снижения я не вижу.

- Как вы оцениваете такой компонент развития локальных рынков, как взаимодействие бизнеса и власти, применительно к Самарскому и другим российским регионам?

- Самара всегда была одним из немногих регионов, где риэлторы тесно взаимодействуют с государственными структурами. Этот фактор, равно как и высокая степень профессионализма операторов рынка, является очень важным.

- Это свойственно и Санкт-Петербургу.

- На сегодняшний день в меньшей степени, нежели раньше.

- И тем не менее Санкт-Петербург стал первым регионом, где сократили срок регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Хотелось бы узнать, как обстоят дела с данным вопросом в других регионах.

- Не так давно я был в столице Приволжского федерального округа - Нижнем Новгороде. К сожалению, там складывается довольно проблематичная ситуация: сокращение штата регистраторов, увольнения по собственному желанию из-за снижения заработной платы, как следствие – задержка сроков госрегистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. По закону срок регистрации равен одному месяцу, плюс по нижегородскому региону минимальная задержка составляет две недели. В итоге в среднем общие сроки, как правило, затягиваются практически до двух месяцев. Еще одна характерная черта нижегородского рынка недвижимости образца 2005 года - демпинг. Множество небольших фирм проводят сделки с комиссионными 200-300 долларов. В результате развитие нижегородского рынка недвижимости существенно замедлилось: по словам руководителей местных компаний, в этом году особенно сложным стал летний период. Что касается диалога нижегородских риэлторов с областными регистраторами, боюсь, что его попросту нет, и вряд ли в ближайшее время удастся наладить.

В такой ситуации весьма невнятную позицию занимает Нижегородская гильдия риэлторов. Иными словами, в вопросах взаимодействия бизнеса и власти другим российским регионам остается только учиться у Самары.

- На сегодняшний день российские инвесторы проявляют большой интерес к рынкам Украины – в частности, приобретая доли производственных предприятий, по которым идет расприватизация. Как известно, реальный сектор экономики является своего рода катализатором общей ситуации в регионе или в стране в целом. Насколько я понимаю, вы бывали на Украине?

- Бывал. В последний раз – в этом месяце.

- В связи с этим хотелось бы услышать вашу оценку ситуации: чем интересен киевский рынок недвижимости для зарубежных, в частности российских, инвесторов?

- В Киеве я общался с президентом Украинской ассоциации риэлторов Александром Бондаренко. По его оценке, киевский рынок недвижимости близок к насыщению, а следовательно, и к ценовой стагнации. Пока же, напротив, наблюдается шквальный рост цен на недвижимость. Так, только за первые 6 месяцев 2005 года рыночная стоимость киевских жилых и коммерческих объектов выросла на 30%. Стоимость недвижимости в центральных районах города приближается к московским показателям – 2 тыс. долл. за 1 кв. м, на окраине города - 700-800 долларов за 1 кв. м. Первые этажи зданий уже давно раскуплены и переведены в нежилой фонд. Общая строительная и инвестиционная активность региона очень высока. В частности, мое внимание привлек такой факт. В Киеве мы заезжали в Киево-Печерскую Лавру. Так вот: в глаза бросилось то, что Лавру, расположенную в самом центре города, на правом берегу Днепра, окружает коттеджная элитная застройка. В центре мегаполисов земля по определению наиболее дорогая, поэтому, как правило, на ней строят «высотки». Что касается инвестиционной привлекательности, то интерес к Украине со стороны России действительно высок. Московские фирмы уже вышли на их строительный рынок. Помимо Киева, инвестиционно привлекательными являются Крымский и Одесский регионы, а также все восточные промышленные области (Донбасс, Запорожье, Кривой Рог, Днепропетровск, Харьков). Западная Украина (Львов, Ивано-Франковск) – полностью дотационная: 50% населения - на заработках в зарубежных странах. В Тернополе меня ознакомили с такой забавной статистикой: годовой бюджет региона – 100 млн долл., в то же время в виде переводов за год приходит 300 млн долл. Вообще же на бизнес-сообщество Украины большое влияние оказали события так называемой оранжевой революции. Предприниматели, в том числе и операторы рынка недвижимости, раскололись на две группы – по политическим предпочтениям – знаете, такая гражданская война в мини-формате. Как следствие - передел собственности, уже нескрываемый и заметный невооруженным глазом.

- Отразилось ли на деятельности операторов рынка недвижимости Санкт-Петербурга введение в действие Закона "Об участии в долевом строительстве..."?

- Конечно. После вступления его в силу, новых сделок долевого участия фактически не было. На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости наиболее распространенной является так называемая вексельная схема сотрудничества операторов и потребителей. В ее рамках клиент, приобретающий квартиру в строящемся доме, выкупает вексель строительной компании. После завершения строительных работ по объекту в обмен на этот вексель он получает квартиру.

- Каким образом осуществляется процесс получения площадок и документации, разрешающей вести проектные и строительные работы, в Санкт-Петербурге?

- На сегодняшний день выделение площадок осуществляется через открытые торги-аукционы. Но сложность заключается не в этом, а в том, что, как правило, операторам рынка представляется так называемый короткий пакет разрешительной документации - то есть администрация при продаже участка представляет неполные документы. В результате нередко получается так, что, несмотря на наличие разрешения на строительство, некоторые сданные в эксплуатацию объекты строят без согласования с "Ленэнерго" и "Водоканалом". Как следствие – объекты подключены к электросетям по временной схеме, хотя сотрудничество с энергетиками ведется по предоплате – строители тратят очень большие суммы. Энергетики мотивируют данную ситуацию нехваткой мощностей. Вообще же крупные строительные компании Санкт-Петербурга работают на тех площадках, которые были выделены во время действия инвестиционно-тендерной комиссии – ее работа была завершена в июне 2004 года. Что касается оценки общей ситуации, складывающейся на строительном рынке нашего региона в 2005 году, я бы назвал ее близкой к стагнации: с весны прошлого года объемы реализации объектов существенно сократились. Последний крупный участок земли, который был выделен под застройку в рамках города – это так называемый Шанхайский квартал. В его освоении используются средства китайских инвесторов – общий объем их вложений в проект "Балтийская жемчужина" за 5 лет составит 1,5 млрд долл. Помимо жилых помещений, в "Балтийской жемчужине" разместятся офисные и торговые площади, а также ряд развлекательных центров. Место не очень удачное, но на берегу Финского залива - там был пустырь. "Балтийская жемчужина" - 400 тыс. кв. м жилья, порядка 1 млн кв. м благоустроенных территорий.

- С чем это связано?

- Вероятно, с насыщением потребительского спроса. В 2003 г. санкт-петербургскими строителями было сдано в эксплуатацию 1,7 млн кв. м жилья, в 2004 году данный показатель возрос до 2,05 млн кв. м. Общая волна насыщения рынка впервые была зафиксирована в Москве – очевидно, сегодня этот процесс коснулся и Питера. Наверное, дал о себе знать и такой фактор, как отсутствие должного качества многих объектов, строящихся в нашем регионе. На сегодняшний день до половины квартир в санкт-петербургских новостройках на момент их сдачи Госкомиссии остаются нереализованными. Безусловно, крупные игроки рынка в меньшей степени ощущают это на себе. В то же время у небольших компаний, которые ведут строительство одного-двух объектов, возникают проблемы с оборотными средствами, что, в общем, закономерно, поскольку банки довольно неохотно кредитуют строителей. Данный процесс можно рассматривать как вымывание с рынка неконкурентоспособных операторов – вместе с тем в его ходе могут пострадать в том числе и дольщики.

- Алексей Владимирович, профессия "риэлтор" наконец будет включена в реестр профессий?

- Да. В принципе, сейчас в Министерстве образования в специальности "Менеджмент" есть шифр 060127 – специализация "Риэлторская деятельность". Нужно добиться включения данной специализации в экономическую специальность - "Управление предприятием".

Мария Наумова