Каждый собственник земли должен платить налог государству

На сегодняшний день земля активно вводится в оборот. За последнее время в этой связи был принят целый ряд нормативно-правовых актов. Принятие некоторых законов должно состояться в ближайшем будущем. О сути земельных отношений в России в целом и в Самарском регионе в частности мы беседуем с руководителем управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, государственным советником III степени Александром Власовым.

- Что такое кадастровая стоимость земли и какие коэффициенты применяются при ее расчете? Очевидно, интерес к данной теме вызван разговорами о том, что расчет земельного налога будет производиться исходя из кадастровой стоимости участков...

- Кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами.

Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служит удельный показатель кадастровой стоимости земли – это и есть расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади. В основу алгоритма расчета кадастровой стоимости земельных поселений положена методика государственной оценки земель. Для каждой категории земель используется отдельная методика, по которой в соответствии с алгоритмом, заложенным в программе, рассчитывается государственная кадастровая оценка земель. В процессе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов проводится оценочное зонирование территорий. При этом оценочной зоной признается территория однородных по целевому назначению, виду, функциональному использованию и, как следствие, близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Всего существует семь категорий земель – участки, принадлежащие к каждой из них, подлежат обязательной государственной кадастровой оценке. С 2006 года стартует второй этап исчисления земельного налога, размер которого будет определяться, исходя из кадастровой стоимости земли. Установленная норма, или, как вы сказали, коэффициент земельного налога, будет находиться в пределах от 0,3% до 1,5%. Эти коэффициенты используются при определении суммы земельного налога, взимаемого как с юридических, так и с физических лиц – собственников земельных участков.

- Норма исчисления земельного налога едина для всех российских регионов?

- Да. При этом весь объем сборов по земельным налогам будет аккумулироваться в органах местного самоуправления.

- Как менялся объем поступлений в бюджет от земельных платежей в последние годы?

- Данные по Самарской области таковы: в 1992 году размер арендных и налоговых выплат по земельным участкам был равен 1 млн 935 тыс. рублей, в то время как в 2004 году эта сумма составила уже 3 млрд 140 млн рублей.

- Даже с учетом инфляции это довольно внушительные показатели роста.

- Верно. Они являются результатом проведения инвентаризации земель, а также привлечения владельцев земельных участков, имеющих документы с зарегистрированным правом собственности, к участию в уплате земельного налога. Прогноз говорит о том, что в 2005 году земельные налоговые выплаты будут еще несколько выше. Предварительные расчеты по 2006 году делать еще рано. Поскольку, во-первых, все будет более или менее ясно только после подведения окончательных итогов кадастровой оценки земель всех категорий. Во-вторых, следует принимать в расчет тот факт, что все те, кто раньше имел льготы по налогообложению, теперь должны будут принимать участие в уплате земельного налога.

- Таким образом, у организаций появилась еще одна статья затрат?

- Да. В связи с этим на данный момент идет интенсивная работа: организации - как федерального уровня, так и уровня субъекта Федерации - заполняют специальную документацию и закладывают в бюджет дополнительную сумму, равную объему земельного налога.

- С какой периодичностью должна проводиться государственная кадастровая оценка земель?

- На сегодняшний день этот вопрос пока остается открытым. Он обсуждался на одном из недавних заседаний Правительства РФ. Дело в том, что ни в одном нормативном документе не прописана периодичность проведения кадастровой оценки земель.

- Но со временем земельные участки, как любые другие объекты недвижимости, дорожают?

- Совершенно верно. Данные оценки землепоселения, например, 2001 года не будут соответствовать реалиям 2005 года: влияние инфляции, а также ряда других объективных факторов приводят к росту стоимости земли. В то же время мы, не имея соответствующего нормативно-правового акта, не можем пересмотреть материал кадастровой оценки того или иного земельного участка. В будущем данная ситуация должна быть скорректирована. В итоге благодаря росту стоимости земли увеличатся и поступления с земельных налоговых сборов в муниципальные бюджеты.

- Что такое кадастр объектов недвижимости и сколько объектов занесено в кадастр на сегодняшний день?

- Федеральный закон "О создании государственного кадастра объектов градостроительной деятельности" был рассмотрен на упомянутом мною недавнем заседании Правительства РФ, в ходе которого был внесен ряд замечаний по данному документу и установлен срок на его доработку - 1 месяц. Далее в случае если закон одобрят, он будет направлен в Государственную Думу. Принятие этого нормативно-правового акта станет началом очередного этапа работы, когда при налогообложении земельные участки (кадастровая оценка которых к тому моменту будет полностью завершена), а также здания, строения и сооружения, которые расположены на их территории, будут рассматриваться как единые объекты. Согласно прогнозам, закон будет одобрен правительством уже в следующем рассмотрении. Значит, в скором времени организации, занимающиеся инвентаризацией, приступят к выполнению огромного пласта серьезнейшей работы.

В нашем регионе для проведения инвентаризационной деятельности аккредитованы три предприятия. Это ФГУП "Ростехинвентаризация" во главе с Олегом Комаровым, МУП "Центр технической инвентаризации" под руководством Михаила Куликова и МП "Инвентаризатор", работающее на территории города Тольятти. Все архивные данные по объектам недвижимости, которые есть на сегодняшний день, должны быть переведены в цифровой формат и соотнесены с информацией о земельных участках, на территории которых они расположены. Так, со временем две системы будут соединены в единое целое.

- Как долго будет создаваться кадастр объектов недвижимости?

- Сложно сказать. Отрезок времени, в течение которого должен быть создан кадастр объектов градостроительной деятельности, определит закон.

- А если ориентироваться на сроки, которые потребовались для создания земельного кадастра?

- Реорганизация началась еще в 1992 году. В переводе с французского слово "кадастр" значит "реестр". Реестр сведений о земле был всегда. Но если раньше его данные получались путем дополнительных затрат (межевание, измерения и т. д.), то современный кадастр – это автоматизированная система, информация из которой должна извлекаться за считанные минуты.

- Какими путями на данный момент можно стать законным собственником земельного участка?

- Их несколько. Так, согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ, основанием для приобретения в собственность земельного участка могут быть договор купли-продажи, мены, дарения или иная сделка. Однако нужно иметь в виду, что эти действия следует проводить только с теми земельными участками, которые прошли государственный кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности на объект - в соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ, все сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. При заключении договора купли-продажи продавец должен представить покупателю соответствующие документы.

Как гласят ст. 20-21 Земельного кодекса, граждане, обладающие земельными участками на правах постоянного бессрочного пользования (раньше было такое право) или пожизненного наследного владения, также имеют возможность приобрести их в собственность (точнее - изменить вид права, став собственником), причем бесплатно – но только один раз.

По ст. 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности безвозмездного пользования, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право собственности на эти земельные участки. Проще говоря, если у вас есть объект недвижимости, то вы можете вступить в право собственности и на земельный участок под ним. В этом случае исключительное право на приватизацию земельных участков и приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти участки предоставляются в собственность бесплатно.

- То есть, исходя из действующих ныне норм, каждый из нас может обратиться в муниципалитет с заявлением и приобрести любой свободный участок земли?

- При условии, что данный участок прошел государственный кадастровый учет. Кроме того, есть определенные ограничения, которые не позволят выкупить те земельные участки, которые либо ограничены в обороте, либо вообще исключены из него.

- Какие ограничения на покупку земли в черте города существуют сегодня?

- Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Земли, на которые наложены ограничения по продаже, прописаны в ст. 85 Земельного кодекса. В основном это земли общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и так далее. Кроме того, сейчас ограничены в обороте земли природоохранного значения.

- Получается, что не все то, что разрешает закон, может быть осуществлено на практике. Не секрет, что на сегодняшний день купить землю, например, на Поляне Фрунзе фактически невозможно: судя по вопросам наших читателей, заявления в адрес муниципалитета зачастую остаются без внимания...

- О том, как обстоят дела в теории, я рассказал. Что касается практики, я знаю, что сделки купли земельных участков в черте города совершаются. Другое дело, что существуют очень жесткие требования проведения таких сделок.

- С чем это связано?

- С тем, что все земельные участки в пределах муниципальных образований (особенно в таких крупных городах, как Самара, насчитывающая 1,5 млн жителей) были строго расписаны на предмет нахождения на том или ином виде права: например, у предприятий - федеральных, субъектовых или муниципальных. Все они были акционированы. В этой части закон предписывает следующее: тот, кто принимал решение об акционировании того или иного предприятия, должен принимать решение и о приватизации земельного участка. В соответствии с Конституцией РФ, которая гласит, что "земля в РФ может быть собственностью РФ, субъекта РФ, муниципальной и частной собственностью", должно быть проведено разграничение государственной собственности на землю - с этой целью и был принят Закон "О разграничении государственной собственности на землю". Сегодня же действуют Постановления Правительства РФ №140 и №576, которые позволяют муниципалитету распоряжаться земельными участками до разграничения государственной собственности.

Сегодня ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", по сути, не работает. Во многом это связано с реорганизацией Министерства имущественных отношений, преобразованного в Федеральную службу "Росимущество". Из регионов, в том числе из Самарской области, в службу поступило множество материалов, в которых отражено описание собственности земель в РФ, субъекта РФ и муниципальных образований – все эти данные должны быть утверждены постановлением Правительства РФ. Пока этого не произошло.

- Между тем существуют примеры, когда муниципалитет распоряжается, например, землей федерального значения. Как результат - множество споров, возникающих по этому поводу.

- Не только споров, но и судов. В качестве третьих лиц мы ежедневно получаем до 200 повесток. Наиболее распространенный предмет разбирательств: муниципалитет распорядился земельным участком, право на который имеет, к примеру, физическое лицо (то, о чем мы говорили в начале беседы: право пожизненного наследного владения, постоянного бессрочного пользования и т. д). Но суды, надо отдать им должное, практически всегда встают на защиту интересов граждан.

- Как вы прокомментируете инициативу Правительства РФ об амнистии незаконных дачных строений и земельных участков? Насколько целесообразным является данный шаг?

- На мой взгляд, это правильное решение. Та процедура, которая имеет место в РФ, безусловно, нуждается в упрощении. Например, в нашем регионе регистрация общедолевой собственности идет быстрее потому, что губернатором Самарской области была утверждена программа создания планово-картографической основы, с помощью которой можно, не выходя в поле, определить границы того или иного участка. Делать это без нее гораздо дороже – это бьет по карману тех же пенсионеров – владельцев дачных участков. Таким образом, правительство дало населению возможность решить эти проблемы.

Кстати, недавно был принят ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон "О землеустройстве", согласно которому для постановки участка на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на него необязательно проводить межевание – достаточно описать прохождение его границ. Но сделать это можно только при наличии свежего качественного планово-картографического материала. В противном случае начнутся суды. Например, рыночная стоимость земли на той же Поляне Фрунзе очень высока - естественно, у соседей по участкам будут возникать вопросы по прохождению их границ. Таким образом, думаю, решение, о котором вы спрашиваете, являлось необходимым.

Мария Наумова