Анализ ситуации на первичном и вторичном рынках жилья

Аналитический отчет по итогам изучения предложений объектов недвижимости повышенной комфортности в ЗАО и ЮЗАО года Москвы за май 2008 года предоставленный группой компаний «Квартал».

В мае 2008 года в аналитическая служба группы компаний «Квартал» зафиксировала рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынках.

В мае средние цены в локации увеличились на 1,3%. При этом с начала года цены в локации выросли более чем на 23%. Рост объема предложения в мае составил 10%, что в первую очередь связано с началом продаж двух элитных домов в «Квартале на Ленинском».

Для анализа вторичных продаж квартир в новостройках выбраны только квартиры в объектах повышенной комфортности, построенных не позднее 1995 года.

Данные по ценам квартир в локации Юго-Запад сортируются по станциям метрополитена. Жителей локации Юго-Запад обслуживают две ветки метро: Калужско-Рижская и Сокольническая При расчете средних цен данные по квартирам, цены которых отличаются от средней цены в районе (та же станция метро) более чем на 30%, отсекаются. Как правило, в результате за рамками расчета остаются квартиры с дорогим ремонтом и ошибочно установленные цены.

Анализ цен на вторичном рынке показывает более высокую престижность квартир в домах, расположенных по Сокольнической ветке метрополитена.

Для справки приведены средние цены на станциях Фрунзенская, Шаболовская, Парк Культуры, Октябрьская, Кропоткинская, Третьяковская, которые не попадают в локацию Юго-Запад. Данные по этим станциям подтверждают, что цены в объектах, расположенных поблизости станций метро Сокольнической ветки выше, чем в домах того же класса на Калужско-Рижской линии.

Рост цен на вторичном рынке в локации Юго-Запад составил в мае 2,7%.

Прогноз развития рынка

В мае рост средних цен на рынке происходил по инерции. Динамика увеличения цен на квартиры в мае уменьшилась, объем предложения вырос. Стоит ожидать снижения деловой активности в течение следующих 4 месяцев (по сентябрь включительно), которое будет сопровождаться постепенным «вымыванием» наиболее ликвидных квартир с рынка. В июне-августе рост цен на недвижимость в локации «Юго-Запад» вероятнее всего не будет превышать 1.5% в месяц для первичного рынка, и 1% для вторичного. К сентябрю 2008 года разница между средней минимальной и средней максимальной ценой снизится, что должно послужить толчком к нормальному для рынка росту цен на 1,5-2,5% в месяц.

Описание сегментации рынка недвижимости

Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается.

В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению - по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.

Как правило, территориальные границы округов являются условными, часто проходят по крупным магистралям. Таким образом, дома, расположенные по разным сторонам одной улицы или проспекта оказываются в разных округах и, соответственно, данные по ним включаются в расчеты по разным субрынкам. Существенным недостатком разделения рынка недвижимости по территориальным округам также является разница потребительских характеристик отдельных районов, входящих в округ Например, в составе ЗАО соседствуют: престижный район Кутузовского проспекта, динамично развивающийся район бизнес-класса Строгино, и Солнцево, где строятся в основном жилые дома эконом-класса. Также сложно сравнивать новостройки в Жулебино и Лефортово (ЮВАО). При общепринятой сегментации рынка недвижимости в соответствии с официальными границами районов, разнонаправленная динамика средней цены эконом-класса и бизнес-класса гасят друг друга в рамках одного большого округа. Кроме того, средняя цена по административному округу не является репрезентативной для конкретных новостроек района, поскольку цены на объекты, находящиеся в разных микрорайонах, могут значительно варьироваться.

Необходимо учитывать, что административный округ, как правило, занимает большую территорию и имеет в своем составе различные районы (локации), сформированные в разные периоды домостроения. Соответственно, значительно различаются такие важные характеристики, как - архитектура, плотность застройки, социальный состав населения, количество «зеленых зон», транспортная доступность и, как следствие, престижность этих районов. Целесообразно проводить зонирование столичного рынка недвижимости согласно исторически сложившимся локациям территориальных предпочтений потребителей. Локации территориальных предпочтений потребителей - это несколько районов, объединенных общим признаком, где («как принято считать в обществе», согласно стереотипу) качество жизни приблизительно одинаковое. Типичными локациями территориальных предпочтений являются «Центр», «Набережные», «Кутузовский проспект», «Юго-Запад», «Спальные районы за МКАД» и другие.

Описание локации потребительских предпочтений «Юго-Запад»

Границы локации Юго-Запад определены на основании экспертной оценки специалистов департамента по маркетингу и продажам ОАО «Квартал». Компания ведет комплексную реконструкцию квартала 32-33 района «проспект Вернадского» Западного Административного Округа Москвы. С юга квартал 32-33 ограничен участком Ленинского проспекта, по которому проходит граница двух административных округов - Западного и Юго-Западного. Клиенты ОАО «Квартал» выбирают квартиру на престижном Юго-Западном направлении (локация территориальный предпочтений Юго-Запад) - среди объектов, располагающихся в зоне, ограниченной Мичуринским проспектом с севера (с учетом новостроек расположенных в районе Раменки с севера от Мичуринского проспекта), Ломоносовским проспектом и улицей Дмитрия Ульянова с востока, Тропаревским лесопарком с запада и Профсоюзной улицей с юга (включая новые объекты между Профсоюзной и Новочеремушкинской улицами). Как правило, именно этот район называют «юго-запад Москвы» (без привязки к официальному административно-территориальному делению города). Этот район исторически считается престижным, массовое строительство началось только в 50-х 60-х годах (что является причиной геометрически правильной застройки территории), квартиры здесь предоставлялись преимущественно представителям номенклатуры и профессорско-преподавательской элите. Особенностью района является высокая концентрация престижных ВУЗов: здесь расположены МГУ им. Ломоносова, МГИМО, РУДН, Академия ФСБ РФ, Университет нефти и газа им. Губкина, Академия народного хозяйства при Правительстве РФ и других. Также на данной территории сосредоточено большое количество зеленых насаждений.