Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
МКБ вышел из капитала Промсвязьбанка 22:26, Финансы Греция отложила продажу акций порта Салоники из-за санации Промсвязьбанка 22:24, Бизнес Как вернули голос молчаливому гению Стивену Хокингу 22:12, Lenovo и РБК «Россети» ответили на сообщения о покупке акций ЦСКА 22:01, Бизнес МИД пообещал «взаимно» не пустить дипломатов США наблюдать за выборами 21:38, Политика В Москве объявили лауреатов премии Кандинского 21:36, Общество МЧС призвало прекращать работы на свалке в Балашихе во время непогоды 21:32, Общество Улучшенная реальность: автомобиль с «защитой от дурака» 21:14, Subaru XV и Autonews Аналитик из «ВТБ Капитала» стал заместителем Орешкина 21:12, Экономика Адвокат заявил о выдворении отца обвиняемых в теракте в Петербурге 21:03, Общество МТС начала переговоры о покупке Ticketland 20:55, Технологии и медиа Египет и Россия в 2018 году обсудят срок возобновления курортных чартеров 20:51, Общество МОК назвал дату решения по допуску российских спортсменов на Олимпиаду 20:38, Спорт Корабль Dragon с грузом для МКС успешно вышел на орбиту 20:36, Технологии и медиа 25 проверенных маршрутов для зимнего автотуризма по России и Европе 20:32, РБК и Hankook Суд арестовал решившего помешать активистам SERB сорвать фильм о Донбассе 20:26, Общество ФСБ изъяла около 150 единиц оружия в 14 регионах 20:15, Общество Суд постановил уничтожить подаренные Улюкаеву корзинку, вино и ленточку 20:10, Общество Глава МЧС подарил Кадырову генеральский кортик 20:08, Политика Челлендж: хватит ли знаний победить торгового робота 20:08, РБК и Thomson Reuters Связанные с «Ростехом» и Усмановым компании промаркируют товары в ЕАЭС 19:57, Технологии и медиа Новая защита: какие вложения будут застрахованы помимо вкладов 19:50, Деньги Промышленность в России упала сильнее всего с 2009 года 19:47, Экономика В аэропорту Амстердама полиция открыла стрельбу по вооруженному человеку 19:36, Общество Практично и этично: выбираем подарок для коллег и бизнес-партнеров 19:21, РБК и Афимолл Сити Перемещенные лица Путина: почему ротация силовиков не пойдет на пользу 19:20, Мнение В Кремле заявили об осведомленности Путина о приговоре Улюкаеву 19:18, Политика ЦБ рассказал о судьбе «Возрождения» после санации Промсвязьбанка 19:15, Финансы
Александр Долгин: Слишком большая скидка на новостройки должна настораживать
25 мар, 2009 19:03
0
М2 Александр Долгин: Слишком большая скидка на новостройки должна настораживать
Профессор Государственного университета - Высшей школы экономики Александр Долгин призывает внимательно относиться к посулам некоторых девелоперов больших скидок на свои новостройки. Лекцию ценообразования в недвижимости профессор ГУ-ВШЭ прочитал специально для М2.

Профессор Государственного университета - Высшей школы экономики Александр Долгин призывает внимательно относиться к посулам некоторых девелоперов больших скидок на свои новостройки. Лекцию ценообразования в недвижимости профессор ГУ-ВШЭ прочитал специально для М2.

- Скидки - основная интрига рынка недвижимости: «подвинутся» еще продавцы или нет? Пора приобретать жилье или подождать еще лучшего предложения и еще больших дисконтов?

- При обсуждении скидок на жилье эконом-класса главное, что должен учитывать потребитель, - оптимальные скидки неразрывно связаны со справедливой ценой квадратного метра.

В нынешних условиях скидка может быть существенной, но не выходить за рамки здравого смысла. Слишком большая скидка должна настораживать - это сигнал о неблагополучии продавца. Скидка ниже себестоимости жилья означает, что компания испытывает серьезные кассовые разрывы, остро нуждается в средствах, и не факт, что она их соберет, навербовав достаточное число смельчаков-покупателей. Поэтому, польстившись на «сладкий» дисконт, можно вообще ничего не получить. В совокупности с большими скидками всегда достаются большие риски недостроя.

Для жилья эконом-класса оптимум скидки находится где-то в районе 10%. Все, что выше 20%, крайне рискованно. Это все равно что банк начинает истерично рекламировать вдвое большие проценты, чем в среднем по отрасли.

- Но можно провести параллель не с банками, а с распродажами модной одежды, где скидки достигают 50%, а в некоторых случаях и 70%, и никто не разоряется, значит, есть куда отступать...

- Здесь есть одно существенное отличие. В фэшн-индустрии часть вещей продается по стоковым ценам, потому что их век короток: тренды быстротечны, остатки старой коллекции рискуют вообще оказаться непроданными, их дальнейшее хранение и экспозиция сопряжены с большими издержками. В жилье это не так. Квадратные метры не выходят из моды посезонно: не в этот отрезок времени, так в следующий покупатель найдется.

Скидка 10% в недвижимости фактически означает, что продавец решил сократить время экспозиции объекта примерно на полгода-год и получить деньги сейчас. Скидки в размере 30% (или когда продавцы предлагают оплатить 30% стоимости жилья, а остальное - в рассрочку на десять лет) закономерно наводят на вопрос: что, себестоимость этого жилья составляет половину цены? Это не так. Это значит, что девелопер набирает «горячие» деньги, силясь доинвестировать стройку. Но собранных в режиме SOS средств может не хватить, чтобы доплыть до спасительного островка.

- Чтобы понимать, справедлива ли скидка, покупатель должен знать, справедлива ли изначальная цена. А может, в нее была заложена такая дельта, что она позволяет сбрасывать и 30%, и больше? Покупатель может прикинуть справедливую цену?

- Различные игроки рынка недвижимости неоднократно аргументировано заявляли, что справедливая цена квадратного метра эконом-класса - в районе $1,8 тыс. Реальная себестоимость - порядка $1,5 тыс. Плюс кредитные проценты, которые составляют в этом сегменте до 30% - около $300 за 1 кв. м. Так как до 70% инвестиционных затрат девелопера финансировалось банками, то за весь цикл строительства набегает еще $300 кредитных процентов. Таким образом, получается, что $1,8 тыс. - это уже практически себестоимость строительства. Если предлагается скидка, которая делает выручку продавца меньше его затрат, значит, он фиксирует убыток.

- Но тогда получается, что уже при $1,8 тыс. девелопер не берет себе никакой дельты. Как-то с трудом верится...

- В краткосрочном периоде девелопер может идти на то, чтобы торговать практически без прибыли, с минимальной или даже нулевой рентабельностью. Но убыток не может быть катастрофическим. И какая бы ни была ситуация на рынке, размер скидок конечен.

- Недавно на канале РБК эксперты заверяли, что цены могут упасть еще на 30 и даже на 50%...

- Полагаю, что имелось в виду жилье бизнес-класса. Причем не все, а тот его одиозный сегмент, который искусственно подтягивали до «элитки». В этом случае цена могла в два-три раза превышать себестоимость. Откуда мог взяться такой перегрев? Известный слоган на рынке недвижимости: «Главным в жилье является место, место и еще раз место». В тех случаях, когда на выгодных площадках располагались дома спокойного бизнес-класса, на них делали наценку за расположение и чисто филологически превращали чуть ли не в «элитку». Поэтому по ряду объектов бизнес-класса был такой запас прочности, что можно снижать цену на 30-40%, а в исключительных случаях и на 50% относительно докризисной. Но это не относится к эконом-классу, который изначально был очищен от целого ряда атрибутов бизнес- и элит-класса (больших холлов и входных групп, скоростных лифтов и т.д.). Крупносерийный товар всегда продавался с меньшей рентабельностью: ниже стоимости возведения типовых коробок, ниже цемента и песка упасть невозможно.

То есть необходимо понимать, что в разных сегментах могут быть разные скидки. На модную вещь от «Дольче & Габана» дисконт может быть больше, чем на кирзовые сапоги Кимрского завода. Потому что изначальная наценка была другой. Так же как существует справедливая цена, существует и разумный дисконт. Если текущие обстоятельства продавливают застройщика ниже уровня реальной рентабельности, значит, он режет последний огурец...

КСТАТИ

Акции по стимулированию спроса на рынке таунхаусов 

   

Акции

Поселки

Прогрессивная скидка 2-10% в зависимости от суммы первоначального взноса.

«Ивакино-Покровское, «Мечта», «Бачурино», «Березки», «Набережный», «Потапово»,  «Ангелово»

Рассрочка на 10 лет под 15% годовых в рублях (первоначальный взнос - 30%)

«Маленькая Шотландия», «Покровский»

Рассрочка платежа от 3 до 24 месяцев в среднем под 18% годовых

Все поселки. Наиболее длительные рассрочки в «Барселоне» (2 года, без %), «Ангелово» (18 мес., без %)

Покупка жилья в привязке к продаже имеющейся жилой недвижимости

«Ивакино-Покровское», «Раменское, 10 мкр», «Покровский», «Маленькая Шотландия»

«Верная покупка» - приобретая таунхаус, покупатели вносят сумму покупки в качестве вклада в банк на 6 месяцев под 14%. По истечению срока покупатель может перечислить деньги продавцу таунхауса, заработав на этом 14%. Или отказаться от покупки, забрав деньги с процентами. Таунхаус в этом случае возвращается на рынок.

«Королевские сосны», «Зелена роща»

Каждому, оплатившему 100% за таунхаус - подарок «Пежо 307»

«7 миля»

Бонусы - бесплатный дизайн-проект дома, участка; 10% скидка на отделочные работы и др.

«Ивакино-Покровское», «Былово»

Мансарда или цокольный этаж в подарок

«Березки»

Источник таблицы: маркетинговый департамент Urban Group 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.