Люксовые коттеджные поселки Подмосковья рискуют потерять лицо
Компания IIntermarkSavills подвела итоги первого квартала на рынке высокобюджетного загородного жилья в Подмосковье. В течение I квартала 2009 года в Подмосковье велись продажи в 180 загородных поселках высшей ценовой категории. Высокобюджетные комплексы суммарно включают около 23,6 тыс. домовладений и занимают территорию примерно 7,3 тыс. га.
Общее первичное предложение в строящихся организованных поселках бизнес - и премиум-класса к марту составило порядка 8,3 тыс. объектов - коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов. По оценкам специалистов IntermarkSavills сегодня текущее предложение на рынке высокобюджетного загородного жилья в Подмосковье с многократным запасом позволяет удовлетворить спрос по всем категориям.
Основная доля проектов премиум - и бизнес-класса в I квартале 2009 года, как и ранее, оставалась сконцентрированной вдоль Новорижского, Рублево-Успенского, Калужского, Дмитровского, Киевского шоссе. Около 70% поселков высшей ценовой категории сосредоточены в зоне до 25 км от МКАД, где обеспечивается оптимальная транспортная доступность. В то же время наблюдается расширение географии предложения и спроса на высокобюджетные жилые объекты за счет новых направлений: Ленинградского, Симферопольского, Волоколамского, Ярославского и других «непрестижных» шоссе, а также территорий, удаленных от МКАД более чем на 30 км.
В I квартале 2009 года открылись первичные продажи лишь в одном новом поселке премиум-класса - клубном проекте «Ноттинг Хилл». Почти 50% поселков, представленных на рынке в I квартале 2009 года, находятся в стадии 100% готовности или в процессе прохождения Госкомиссии. В I квартале 2009 года достаточно успешно велись продажи в таких поселках, как «Николино» и «Лион», расположенных на 27 км Рублево-Успенского шоссе, «Довиль» - 11 км Минского шоссе, «Монтевиль», 28 км Новорижского шоссе. С начала года не было ни одного объявления о завершении реализации или о приостановлении продаж в крупном проекте высшей ценовой категории.
В подавляющем большинстве загородных проектов покупателям предлагались домовладения без чистовой внутренней отделки, лишь в 18 поселках коттеджи и таунхаусы продавали с отделкой «под ключ».
В течение I квартала 2009 года в высокобюджетных загородных поселках было продано порядка 47 тыс. кв. м общей площади домов. Денежная емкость данного сегмента рынка составила $190 млн при
средневзвешенной цене коттеджа в $1,6 млн.
В строящихся поселках бизнес -, и премиум-класса за I квартал 2009 года было продано 150 объектов, 60% которых приходится на сделки с коттеджами, 40% - с таунхаусами. Это почти в пять раз меньше по сравнению с реальным спросом на загородные объекты в I квартале 2008 года.
На долю коттеджей и таунхаусов в поселках премиум-класса приходится порядка 10% сделок, совершенных в течение I квартала 2009 года. Остальной спрос реализован в сегменте бизнес-класса.
Как и в 2008 году, продолжается постепенное сокращение числа сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы. Это связано с уменьшением количества реализуемых проектов на данном удалении от столицы, а также высокой ценой предложения.
Стабильным спросом в этом поясе удаленности пользуются таунхаусы - 80% от всех сделок. Повышенным спросом пользуются коттеджи и таунхаусы с ценой до $1,5 млн, на эту ценовую категорию приходится более 70% спроса на коттеджи и 100% спроса на таунхаусы.
В структуре спроса по площади участка доминируют землеотводы от 0,03 до 0,05 га для таунхаусов (порядка 80% сделок) и от 0,10 до 0,30 га - для коттеджей (почти 90% сделок). Доля сделок с коттеджами до 600 кв. м и таунхаусами до 350 кв. м, составила около 95% от общего числа.
По состоянию на март 2009 года среднерыночная цена 1 кв. м коттеджей премиум-класса снизилась до $5770 (снижение за квартал на 11 %). Цена 1 кв. м коттеджей бизнес-класса снизилась - $до 3760 (снижение за квартал на 18 %).
Более динамичное снижение стоимости коттеджей бизнес-класса стало следствием завышения цены в 2008 году, когда за 9 месяцев они подорожали на 25%.
Среднерыночная цена 1 кв. м таунхаусов премиум-класса к марту 2009 года снизилась до $4040. Незначительное уменьшение цены на 1,5 % за квартал связано с ограниченным числом объектов в данном сегменте и с сохранением в них долларового ценообразования.
Цена 1 кв. м таунхаусов бизнес-класса снизилась до $3 тыс., упав за три последних месяца на 18%. В наименьшей степени потеряли в цене коттеджи и таунхаусы в 10-километровой зоне удаленности от МКАД, для них снижение не превысило 10%.
Как и прежде, большинство застройщиков предпочитает не снижать рублевые цены, а стимулировать спрос на свой продукт привлекательными условиями покупки: скидками, рассрочками, бонусами. «Одной из мер предотвращения замораживания строящихся загородных проектов стала продажа земельных участков без подряда на строительство дома, - замечает Ольга Винокурова, старший аналитик отдела исследований и мониторинга рынка IntermarkSavills. - Большинство элитных поселков стремится «сохранить лицо» путем согласования с покупателями подобных участков сроков готовности и архитектурных проектов будущих домов. Но даже несмотря на эти меры риск снижения общего качества и увеличение сроков готовности элитных поселков сохраняется».
Читайте также в разделе «Аналитика»
М2: Бизнес-класс теперь не покупают про запас
М2: Рынок элитного жилья начинает «раскачиваться»
По информации компании IntermarkSavills