Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
СКА забросил четыре шайбы ЦСКА в матче за Кубок открытия 22:30, Спорт ВМС США приостановили все операции после столкновения эсминца с танкером 22:22, Политика Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 22:17, РБК и Билайн Платные дороги в России и за рубежом 22:15, Экономика  Число сгоревших в Ростове-на-Дону жилых домов увеличилось почти втрое 22:12, Общество Вице-губернатор Петербурга обвинил бакланов в порче крыши «Зенит Арены» 22:03, Общество Медведев поручил оказать помощь пострадавшим при пожаре в Ростове-на-Дону 21:58, Общество «Калашников» разработает бесшумный электромотоцикл для спецназа 21:51, Бизнес Женщина выиграла $417 млн у Johnson & Johnson по иску о заболевании раком 21:38, Бизнес АКРА заявило о возможном «ухудшении ликвидной позиции» у «ФК Открытие» 21:25, Финансы Стартап из России сообщил о заморозке средств на бирже Poloniex 21:21, Деньги «Слово за Вашингтоном»: чем известен новый посол России в США 21:16, Политика Минприроды признало санкции основанием для изменения лицензий 21:12, Бизнес Минобрнауки вложит в продвижение вузов на глобальном рынке 43,5 млрд руб. 21:01, Общество Росздравнадзор потребовал изъять из аптек «Ксимелин» 20:52, Бизнес Число пострадавших от пожара в Ростове-на-Дону достигло 45 человек 20:50, Общество Учитель рассказал о переносе премьеры «Матильды» 20:47, Общество Как изменились ставки по валютным депозитам в августе 20:41, Деньги NASA запустило трансляцию «великого» американского солнечного затмения 20:32, Общество В Петербурге после акций протеста закрыли единственный гайд-парк в центре 20:30, Общество Теннисиста Долгополова заподозрили в договорном матче 20:30, Спорт Минобороны приостановило продажу части Лосиного Острова под застройку 20:28, Политика Число пострадавших при пожаре в Ростове-на-Дону увеличилось до 36 человек 20:05, Общество Бинбанк заявил о планах провести докапитализацию до конца года 19:55, Финансы «Фонтанка» узнала о проблемах с оружием и зарплатами ЧВК «Вагнер» в Сирии 19:51, Политика Испанские полицейские застрелили организатора теракта в Барселоне 19:44, Политика Агент Луана сообщил о срыве переговоров со «Спартаком» 19:40, Спорт Условия эффективности: как сделать, чтобы блокчейн не навредил бизнесу 19:30, Мнение
Денис Евсеев: Рынок офисной недвижимости еще находится во власти арендаторов
22 окт, 2010 16:29
0
М2 Денис Евсеев: Рынок офисной недвижимости еще находится во власти арендаторов
О тенденциях на рынке офисной недвижимости, арендных ставках и прогнозах на будущее М2 беседует с управляющим партнером консалтинговой компании Kingsland Денисом Евсеевым.

О тенденциях на рынке офисной недвижимости, арендных ставках и прогнозах на будущее М2 беседует с управляющим партнером консалтинговой компании Kingsland Денисом Евсеевым.

- Какие сейчас тенденции на рынке офисной недвижимости?

 - Приятно видеть, что спрос растет достаточно уверенно. Рынок офисной недвижимости прошел дно в прошлом году, и сегодня мы наблюдаем живой интерес и трезвую конкуренцию. Большинство предложений имеет оптимальное сочетание цена-качество. Специалисты компании Kingsland наблюдают здоровый рынок без неадекватного докризисного роста. Увеличилось и количество сделок, и средний метраж арендуемой площади. В кризис большинство компаний не знали, что будет дальше, - сегодня у них есть уверенные планы на ближайшие три года, а как следствие, планирование бюджетов на офис. Многие собственники расправили крылья и вновь тестируют рынок, поднимая ставки. Самое главное, что тех цен, которые были год назад, мы уже не увидим.

Проектное финансирование отсутствует, но большинство банков борются за право выдать кредит девелоперу на новый проект под залог готового здания. Благодаря этому многие замороженные проекты объявили о разморозке.

Среди новых критериев - изменение приоритетов у арендаторов. В кризис главным критерием была цена. Сегодня многие арендаторы возвращаются к поиску по своим параметрам, отодвигая вопрос цены на второй план. Еще год назад арендатор и слышать не хотел о помещениях без отделки - сегодня мы видим просыпающийся интерес к сегменту предложений в shell & core.

Кроме того, отмечается рост сделок купли-продажи заселенных офисных зданий как готового бизнеса.

- В кризис рынок арендодателя стал рынком арендатора. Что происходит сейчас на рынке офисной недвижимости в Москве? Как изменилось поведение арендаторов и арендодателей?

- Сегодня рынок офисной недвижимости еще находится во власти арендаторов, но в ряде проектов уже вырвался из-под их контроля. Как правило, это востребованные здания, не испытывающие отсутствия спроса. Владельцы ряда качественных зданий начали поднимать ставки аренды, видя повышенный интерес к своим зданиям у потенциальных арендаторов. Собственники перестали давать те непомерные скидки, которые были прошлым летом. Дисконт от заявленной цены возможен, но не более 5-7%.

- Какие сейчас арендные ставки на офисы класса А, В+, В-. Есть ли тенденция роста ставок? В каком сегменте вы отмечаете наиболее явные изменения? И с чем это связано?

- Ставки в классе А в центре города и на юго-западе составляют от $600 до $850 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы, а за пределами Садового кольца - от $500 до $650; в классе В+ в центре города и на юго-западе ставки составляют от $500 до $650, а за пределами Садового кольца - от $350 до $500 за 1 кв. м в год; в классе В - от $250 до $400 за 1 кв. м в год.

Наибольший успех в последний год имели качественные здания класса В+. Этот сегмент притягивал арендаторов, бегущих в кризис от высоких ставок класса А и низкого уровня класса С, предлагая более низкие ставки, меньшие коэффициенты потерь, более гибкий подход к нарезке блоков и хорошее качество управления и комфорта. Поэтому дисконт и потери в этом классе зданий в кризис были меньше, чем в других классах, а скорость заполнения арендаторами выше. Как результат, рост ставок был оправдан и в этом классе зданий начался быстрее, чем в других.

Рост ставок и снижение дисконта от заявленной цены действительно набирает обороты. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года финальные ставки в среднем выросли на 12%. В особо успешных проектах рост составил до 30%.

- Как вы оцениваете объем вакантных офисных площадей? Какие изменения вы можете отметить?

- Объем вакантных площадей в классе А составляет 19%, В+ - 17% и В- - 21%. За последний год метраж новых введенных в эксплуатацию объектов оказался практически равным метражу сданных площадей в аренду, поэтому процентные показатели поменялись не сильно. Существеннее сократился объем вакантных площадей в классе В+ в ЦАО.

- Какое сейчас предложение на рынке офисной недвижимости? Было ли заявлено строительство новых бизнес-центров в этом году? Какое количество площадей, по вашим данным, будет введено до конца года?

- Сегодня хороший момент для арендаторов, желающих войти в новые проекты: выбор велик (20% вакантных площадей), цены растут по сравнением с дном, но еще очень далеки от докризисных, собственники еще готовы брать на себя основные обязательства по отделке офисных пространств либо давать хорошую компенсацию при аренде в shell & core.

Что касается новых проектов, речь скорее идет о размораживании старых, так как более 30 проектов были заморожены на ранних стадиях. Часть этих проектов мы увидим в измененном варианте, часть не выйдет на рынок еще несколько лет.

В классах А и В заявлено до конца года ввести в эксплуатацию порядка 300 тыс. кв. м офисных площадей, но, видя текущую ситуацию на этих площадках, мы прогнозируем перенос ввода в эксплуатацию порядка 50% заявленных площадей на начало следующего года.

- Ваш прогноз на 2010-2011 годы. Как будет развиваться сегмент офисной недвижимости в Москве?

- Мы прогнозируем, что темпы роста спроса на качественные офисы класса А и В в ЦАО будут обгонять темпы введения новых проектов в эксплуатацию. Как следствие - рост ставок и снижение вакантных площадей.

Постепенно арендаторы класса А, переехавшие из-за кризиса в класс В, начнут возвращаться и разрыв в ставках между классами снова увеличится.

В 2011 году арендаторы вновь начнут входить в shell & core, постепенно забывая о «благе кризиса» - готовых к въезду качественных площадях «за выездом арендатора».

Если не начнется финансирование замороженных проектов на нулевом уровне, то к концу 2011 года рынок постепенно начнет переворачиваться: от рынка арендатора он снова будет возвращаться к докризисному рынку арендодателя. 

Об авторах
М2
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости