Курортно-рекреационная недвижимость: инвестиции в базу отдыха
В последние годы на фоне снижения доходности основных сегментов недвижимости активное развитие получили инвестиции в курортно-рекреационные проекты. География подобных проектов отнюдь не ограничивается Черноморским побережьем - курортно-рекреационные комплексы предполагается развивать в Подмосковье, в соседних с Московской областях, на Алтае, Байкале, в Кавказских Минеральных Водах. Что такое курортно-рекреационная недвижимость, текущее состояние и перспективы развития данного сегмента - это основные вопросы, которые будут рассмотрены в данной статье.
Что такое курортно-рекреационная недвижимость?
Давая определения, следует учитывать, что российский рынок достаточно «молодой».
«Даже по традиционным сегментам, таким как жилая и коммерческая недвижимость, классификация не до конца устоялась. С рекреационными проектами еще сложнее, потому что о них активно заговорили только последние два-три года. Кто-то трактует это понятие довольно широко, относя к нему любое жилье на побережье или гостиничный комплекс вне центра города. Более точное, на мой взгляд, определение должно базироваться на следующих ключевых характеристиках курортно-рекреационных объектов/районов: оздоровление и лечение. Все остальные объекты - спортивные, развлекательные и прочие - это скорее дополнительная инфраструктура. В этом случае факторами отнесения объекта/района к курортно-рекреационному являются наличие целебных источников, лечебных грязей и ландшафтно-климатические особенности», - говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
Текущее состояние
Отметим, что объекты курортно-рекреационной недвижимости активно строились в советский период. В то время этот сегмент был очень развит и популярен. Существовали самые различные курорты. Самое удивительное, многие их них сохранились до сих пор. Более того, если ориентироваться на данные официальной статистики, то после известного периода спада, продолжавшегося до конца прошлого века, число объектов курортно-рекреационной сферы стало расти. Если в 90-е годы в России насчитывалось 1176 санаториев и пансионатов с лечением, то уже в 2000-х их было 1192 (минимум был достигнут в печально известном 1998 году - 1138 объектов), а к 2007 году их число достигло 1321. В 90-е годы услугами данных учреждений воспользовались чуть более 3 млн человек, в 2006 году - почти 5 млн. Такие данные приводит, в частности, компания Blackwood.
«Сегодня, конечно, к состоянию жилого фонда большинства этих объектов можно предъявить массу претензий, тем не менее в последние пять-семь лет появилось достаточное количество новых/реконструированных объектов - об этом свидетельствуют и данные статистики (рост числа объектов в 2000-2007 годах), и конкретные примеры (в частности, можно отметить санаторий Spa Hotel в Кисловодске, открытый в 2005 году компанией AFI Development)», - продолжает Ольга Широкова.
Что касается крупномасштабных новых проектов, то на начальном этапе развития рыночной экономики внимание девелоперов было приковано к более простым и понятным объектам - жилым, офисным, торговым, складским. При этом там, где это было хотя бы минимально оправданно, к названию проекта добавлялось «курортно-рекреационный» - это ли не является подтверждением востребованности и популярности данного формата?
В последние годы ситуация начала меняться. Основных причин тому две. Во-первых, доходность в других сегментах неуклонно снижалась, а конкуренция росла. Если раньше можно было построить любой торговый центр в любом месте и он достаточно быстро окупался, то сейчас не каждый проект может быть успешным. «Еще два-три года назад мы говорили о 20-30% доходности по «традиционным» объектам, - говорит Ольга Широкова из Blackwood. - Нынешняя цифра (здесь и далее - докризисные показатели, влияние кризиса будет проанализировано отдельно. - М2) уже близка к европейским показателям, которые варьируются в пределах 5-6%, и в перспективе мы к ним придем».
Во-вторых, это возросший спрос, на который, в свою очередь, также влияют два компонента: рост доходов населения и «возвращение» российских туристов в Россию. Вспомним, когда в стране был достаточно длительный период, связанный с политическими и экономическими изменениями в стране, когда отдыхать на российских курортах было в принципе не престижно, люди стремились поехать за границу. Поэтому примерно 10-12 лет подряд российский туристический поток был ориентирован исключительно на зарубежные страны, прежде всего на Турцию и Египет. Сейчас ситуация меняется и по курортам, и в целом по отношению к России.
Предложение, по определению более инертное, не успевает сегодня за динамикой спроса. По оценкам компании Blackwood, он удовлетворен на 35-40% в дорогом сегменте и на 20-25% в массовом. Заполняемость существующих объектов в сезон превышает 100%. В качественных санаториях и домах отдыха места необходимо бронировать задолго до самого отдыха, причем это относится не только к высокому сезону - спрос здесь в значительной мере чувствителен к цене, поэтому более низкие цены в несезон привлекают категории потребителей, которые не могут себе позволить лечение и оздоровление в высокий сезон. Более того, если рассматривать элитный отдых, то здесь существует конкуренция с зарубежными курортами, которые оттягивают на себя часть спроса. В эконом-сегменте все несколько сложнее: помимо невысоких доходов у двух третей россиян нет загранпаспортов плюс существенная часть потребителей отдает предпочтение железнодорожному транспорту. Так что спрос на отдых в невысоком бюджете будет высоким еще лет 10-15 при условии, конечно, соответствующего по цене/качеству предложения. В перспективе процентное соотношение массового и элитного сегментов составит примерно 80 к 20.
Перспективы развития
Развитие курортно-рекреационного сегмента возможно по двум направлениям: реконструкция старых объектов и строительство новых. До кризиса основное внимание девелоперов было сконцентрировано на втором направлении, число заявленных проектов росло с каждым годом. Новые проекты намечались масштабными, предполагающими освоение сотен гектаров. Кризис внес коррективы в эти планы, и на среднесрочную перспективу на первый план выходят проекты именно реконструкции существующих объектов.
Конечно, редевелопмент в рекреационном сегменте, равно как и в других сегментах недвижимости, - процедура довольно дорогая, и затраты здесь могут быть сопоставимы с затратам на новое строительство. Поэтому наиболее перспективный путь - это покупка объекта, его эксплуатация и параллельное ведение нового строительства на том же участке. Уже существующие корпуса реконструируют, но на более поздних фазах. Таким образом обеспечивается непрерывное функционирование объекта, не теряется целевая аудитория и, что еще более важно, опытный медицинский персонал. Параллельно идет создание нового продукта. Примечательно, что и в советское время большая часть санаториев была рассчитана на пофазное возведение: участок выделялся, например, под пять корпусов, освоение происходило очередями. В связи с известными событиями по наиболее современным из советских объектов успели построить только один-два корпуса. Приобретая подобный объект советской постройки, девелопер вместе с существующими зданиями получает уже практически готовую строительную площадку.
Роль государства
Учитывая, что примерно 15 лет курортно-рекреационный сегмент практически не развивался, сегодня приходится наверстывать упущенное. И очевидно, что усилиями только частного бизнеса существенно ситуацию изменить невозможно. Нужны масштабные проекты. Не случайно возникла идея создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа. Сегодня их семь: Новая Анапа (Краснодарский край), Гранд Спа Юца (Ставропольский край), Бирюзовая Катунь (Алтайский край), Алтайская долина (Республика Алтай), Куршская коса (Калининградская обл.), ОЭЗ на территории Иркутской области (побережье о. Байкал) и в Республике Бурятия (МО Прибайкальский район). Существует еще целый ряд проектов/регионов, которые могли бы стать участниками этой программы. Роль государства в реализации данной программы - создание инфраструктуры, дорог и коммуникаций, оформление и выделение участков. Словом, на ближайшие пять-семь лет задача государства будет заключаться в обеспечении этой части проекта.
Кризис
Кризис, безусловно, оказывает негативное влияние на развитие сегмента курортно-рекреационной недвижимости. Большинство проектов в настоящее время отложены. Влияние на существующие объекты тоже очевидно - снижение доходов населения скажется и на уровне расходов на отдых, тем не менее смягчающим фактором здесь является сложившийся к моменту кризиса дефицит предложения, которым, наверное, не может «похвастаться» ни один другой сегмент недвижимости.
Именно поэтому в средне- и долгосрочной перспективе можно утверждать, что спрос на отдых с оздоровлением, лечением и другими инфраструктурными составляющими будет расти опережающими темпами. И рентабельность подобных проектов, особенно тех, которые успеют выйти на рынок в период сохраняющегося дефицита, будет вполне сопоставима с проектами в традиционных сегментах. Особенно если девелоперы будут учитывать риск стагнации рынка и, в частности, отсутствия продаж жилья на протяжении довольно длительного периода.
«Развивающийся сегодня финансовый кризис - еще одно свидетельство того, что стагнация и снижение цен - это не какие-то теоретические рассуждения, это рыночная реальность. Это означает, что курортно-рекреационные проекты при их более длинных сроках окупаемости и меньшей доходности могут оказаться при правильной оценке рисков более привлекательными, нежели традиционные, рассчитанные на быструю реализацию проекты», - в этом уверена Ольга Широкова.
Игнат Бушухин