Тенденции на рынке загородного жилья
2010 год прорисовал черты нового, посткризисного земельного рынка: цена перестала быть фактором, практически полностью определяющим спрос в экономклассе. Покупатель стал более разборчив, и уже готов платить дороже за качественный товар.
Спрос: покупатель стал разборчивее
Специалисты компании «ЗемАктив» отметили три основные тенденции, проявившиеся в покупательских предпочтениях:
- Проявился накопленный за время кризиса отложенный спрос.
- Смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и мультиформатным поселкам.
- Покупатели уже не хотят рисковать, поэтому готовы выбирать более дорогие, но и более надежные варианты, с гарантией подведения коммуникаций и выполнения застройщиком прочих обязательств.
В кризис 2009 года на рынке появилось большое количество недорогих участков без подряда, и покупатели стали активно приобретать дешевую землю. Однако в 2010 году они столкнулись с рисками, присущими этому формату: отсутствием обещанных девелоперами коммуникаций и дорог, что не позволяло начать возведение своего дома, и пониманием, что из-за разных сроков старта строительства на каждом участке, жить на стройке придется много лет.
Поэтому покупатели в 2010-ом, отслеживающие ситуацию в разных поселках, уже не спешили скупать самое дешевое. В результате спросом стали пользоваться более дорогие предложения участков без подряда, в стоимость которых уже были включены коммуникации, а также участки с подрядом и мультиформатные поселки. «Приобретение участка в таком поселке давало покупателю больше уверенности, что коммуникации будут подведены в срок. Таким образом, в 2010 году участки без подряда перестали быть единственным форматом с существенным объемом спроса», - объясняет руководитель компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко.
Предложение: мультиформатные поселки выходят на рынок
Основными тенденциями 2010 года с точки зрения предложения на рынке экономкласса стали:
- Интенсивный вывод на рынок новых поселков экономкласса, часто - непрофильными застройщиками, рост конкуренции.
- Если в 2009 году практически весь объем нового предложения приходился на участки без подряда, то в 2010 начало расти число мультиформатных поселков. По итогам года именно поселки смешанного формата стали лидерами по объемам продаж на самых популярных направлениях - Новорижском и Симферопольском.
- Продолжили активно развиваться южные направления: Симферопольское, Киевское.
«В течение года формат «участков без подряда» несколько сдал свои позиции. Однако, это «отступление» оказалось незначительным: за 2010 год в структуре предложения загородного рынка экономкласса доля этого формата снизилась с 80% до 75%. Так что это по-прежнему основное предложение в сегменте дальних дач и наиболее активно приобретаемые объекты» - заключает Юлия Севериненко. Кроме того, девелоперы стали усложнять состав продукта «участок без подряда». Сегодня, чтобы проект был успешным, минимального набора коммуникаций уже недостаточно. Необходимы качественные внутрипоселковые дороги, продуманный общий стиль поселка, развитая инфраструктура: детские и спортивные площадки, благоустроенные пляжные и прогулочные зоны, гостевые парковки, ландшафтные объекты.
Риски: покупатель стал осторожнее
Высокий спрос на участки без подряда в кризисное время сделал этот загородный формат чуть ли не единственным успешным сегментом на рынке недвижимости. Соответственно, на рынке появилось достаточно много поселков, освоением которых занялись непрофильные застройщики. А отсутствие опыта реализации проектов в области загородной недвижимости привело к тому, что выполнить в срок и качественно свои обязательства перед покупателями они не смогли, и в 2010 году это проявилось наиболее ярко.
Для некоторых покупателей, купивших дешевую землю без подряда во время кризиса, 2010 год стал «годом несбывшихся надежд». Специалисты компании «ЗемАктив» выделили три основные проблемы, с которыми столкнулись потребители в некоторых поселках.
- Юридически некорректное оформление сделок, из-за чего покупатели не смогли получить свидетельство о праве собственности на землю. В результате были вынуждены самостоятельно, через суд, добиваться подтверждения права собственности на свои участки.
- Отсутствие качественного дорожного полотна на территории новых поселков.
- Отсутствие обещанных девелопером коммуникаций - газа и электричества, либо предоставление мощностей не в полном объеме.
«Поэтому покупатели в 2010 году стали более осторожны, прежде чем совершить покупку, они интересовались репутацией девелопера, и предпочитали участки во вторых очередях уже готовых поселков», - говорит Юлия Севериненко.
Цены: рост за счет наполнения продукта
Можно отметить и основные тенденции, характеризующие ценовой разброс на загородном рынке в 2010 году.
- Положительная ценовая динамика на рынке в целом.
- Рост цен происходил не за счет подорожания самой земли, а за счет большего наполнения продукта в предлагаемых поселках.
«По итогам года стоимость участков без подряда показывает положительную динамику: в первом полугодии мы наблюдали снижение средней цены за сотку на 3-5%, но за три месяца осени цены выросли на 5-10%», - отмечает Юлия Севериненко. При этом рост цен на землю «в чистом виде» составил не более 5% за год. А вот за счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен составил за год 18%. Такой подход к ценообразованию сейчас практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя - позволяет наиболее быстро и объективно оценить стоимость покупки.
Земельный рынок: ленд-лордам пришлось перестроиться
В 2010 году поведение владельцев крупных земельных массивов характеризовали следующие тенденции:
- В структуре сделок покупка земель в спекулятивных целях практически отсутствовала (до кризиса это был один из основных видов покупок).
- Владельцы крупных участков проводили межевание и реализовывали участки в розницу под застройку.
По мнению Юлии Севериненко, в 2010 году основные игроки земельного рынка Подмосковья переориентировались на реализацию земли конечному потребителю. «Отсутствие спроса со стороны девелоперов и инвесторов и снижение цен на крупные участки, заставили ленд-лордов активно выводить на рынок поселки, предлагая, в основном, формат «участки без подряда», - говорит Севериненко. В то же время некоторые компании стали развивать проекты в области коммерческой недвижимости, преимущественно - в складском сегменте.
Что касается девелоперов, то основной тенденцией для них было приобретение земли под конкретный проект с уже созданной и проработанной концепцией.
Прогноз на 2011 год
Основные тенденции, которые эксперты компании «ЗемАктив» прогнозируют на загородном рынке:
- 2011-й станет годом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости. Кроме того, будут сохраняться основные тенденции уходящего года. Спрос, скорее всего, будет возрастать. В уходящем году люди уже стали чувствовать себя более уверенно в финансовом плане, и это уже сказалось на активности покупателей не только участков без подряда, но и более дорогих участков с подрядом и готовых домов.
- Наиболее востребованы будут поселки в высокой степени готовности с хорошей инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос растет, что и приведет к росту цены.
- Девелоперы будут выбирать участки под поселки еще более тщательно. В 2011 году выиграют те ленд-лорды, которые выставят на продажу площадки в комплексно развивающихся районах с продуманной инфраструктурой.
- Покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.