Германия: страна бесценных традиций

В Германии воплощают в жизнь мечту российских чиновников - строят много, быстро и качественно. Цены на недвижимость в этой стране растут на мизерные 1,2-3% в год, а в период с 2000 до 2006 года они и вовсе упали на 7%. Кроме того, немцы в отличие от наших соотечественников не стремятся во что бы то ни было стать владельцами недвижимости: 58% граждан Германии снимают жилье.

Наконец, непредсказуемости и правовым пробелам, еще не изжитым на рынке недвижимости в России, противостоит педантичность, упорядоченность и исключительная юридическая проработка всех законов, касающихся недвижимого имущества, в Германии.

Опыт Германии дает красноречивый ответ на вопрос, к каким последствиям может привести следование идеалам, недостижимым для отечественного стройкомплекса.

Жилье в избытке

По мнению экспертов, рынок недвижимости Германии находится в упадке по сравнению с рынками других европейских стран. Застой наблюдался и в 2007 году. Причиной этому в значительной степени стало перепроизводство. Жилья было возведено слишком много - здания простаивали из-за отсутствия спроса, даже несмотря на высокое качество строительства.

Несмотря на невысокий средний рост стоимости недвижимости, на рынке Германии существуют разные предложения. По мнению директора компании «ИталияТур» Оксаны Казимирко, лидерами по популярности среди покупателей являются модернизированные «альтбау» - дома, построенные в первой половине прошлого века. Речь идет в основном об объектах с высокими потолками (3,2-4 м). Тут требуется пояснение: для нашего соотечественника подобная характеристика не кажется удивительной, но немецкие здания, возведенные после 1950 года, имеют потолки высотой не более 2,5 м.

Другой тип востребованной в Германии недвижимости - деревенские дома. Определение «деревенский» к подобным строениям применимо условно, поскольку загородный комфорт в этой стране не отличается от городского. Прекрасные дороги, высокое качество коммунальных услуг, развитая сеть магазинов и различных бытовых служб - все это есть в любой немецкой деревне. Но дома здесь обходятся дешевле, поскольку проживание в них предполагает ежедневное путешествие на работу в соседний город, зачастую расположенный в 30, а то и 50 км. Для многих немцев, не имеющих возможности арендовать или купить квартиру в городе, такие поездки стали вполне привычными.

Немцев тянет к земле

В стоимости немецкой недвижимости учтены многие факторы. Как рассказала управляющая отделением «Очаково-Матвеевское» франчайзинговой компании «Хирш» Татьяна Ларина, дом или квартира в большом городе стоят дороже, чем в маленьком или расположенном в глубинке, поскольку возможность трудоустройства в первом случае существенно выше. Цена квартиры в городе, где есть учебное заведение, тоже будет существенно больше, чем в похожем населенном пункте, но без колледжа или университета. Разница в данном случае связана с высоким спросом на жилье со стороны студентов. На стоимость предложений влияют и национальные привычки. Известно, что немцы предпочитают малоэтажные строения, поэтому квартира в доме не выше трех этажей дороже, чем в многоквартирном.

Географические выгоды

А вот статус города и количество проживающих в нем людей не оказывают прямого влияния на ценовые характеристики жилья. В этом отношении показателен пример Гейдельберга. Население городка - не более 150 тыс. человек, а средняя стоимость домов и квартир - одна из самых высоких в стране. И дело далеко не в престиже или исторической значимости этого места. Все прагматично: в Гейдельберге расположены концерны Heidelberger Druckmaschinen AG и HeidelbergCement AG, а также одно из подразделений Henkel KGaA, которые обеспечивают рабочими местами не только местных жителей, но и население соседних округов.

Экономические условия - один из главных факторов, который подогревает стоимость недвижимости. Наиболее высоки цены в Мюнхене. Другие привлекательные для инвестиций города - Гамбург, Эссен, Кельн, Берлин и Ганновер. С точки зрения покупки жилья для личного пользования интересен Штутгарт. Это столица федеральной земли Баден-Вюртемберг, крупный город, расположенный в долине реки Некар между поросшими лесами возвышенностями, многочисленными парками и виноградниками.

Штутгарт - не только экономически развитый промышленный центр юга Германии, родина автомобилей «Мерседес» и «Порше», но и город с интересными историческими достопримечательностями: средневековым Старым замком и величественным Новым дворцом, Государственной картинной галереей. В Штутгарте есть большой аэропорт, откуда можно быстро попасть во все крупные города Европы.

Ценно и то, что город находится в непосредственной близости к Швейцарии и Альпам. Поэтому реально купить дом в окрестностях Штутгарта рядом с легендарными лесами Шварцвальда и ездить кататься на горных лыжах. Такой вариант предпочтителен для покупателей, не желающих переплачивать за «пафос», либо для тех, не имеет возможности обзавестись недвижимостью в самой Швейцарии.

Чужие здесь ходят. Без риска

В отличие от многих европейских стран, которые устанавливают для иностранцев ограничения на покупку жилья, приобрести объект в Германии несложно. Если между продавцом недвижимости и покупателем достигнуто соглашение, то остается лишь нотариально оформить договор. Правильные имена и адреса сторон, подробная информация об объекте, цена покупки, условия оплаты и данные о санкциях, последующих в случае, если одна из сторон не выполнит условия контракта, - таков типичный набор сведений, необходимых для заключения сделки.

Покупателю при этом рекомендуется проверить товар на наличие каких-либо серьезных дефектов. Например, если трещина в несущей стене не была замечена вовремя - это вина покупателя. После подписания контракта обеими сторонами в присутствии нотариуса он вносит заявление на регистрацию в реестр собственности - так называемый Grundbuch. Иностранный покупатель вправе воспользоваться ипотекой и взять в банке сумму до 60-70% стоимости покупки.

Процедура сделки продумана таким образом, чтобы максимально исключить риски для обеих сторон. Принцип, который применяется, нашим соотечественникам абсолютно понятен: утром деньги - вечером стулья. Да, деньги приходится вносить раньше, но никакого риска для покупателя в этом нет, поскольку плата поступает на счет независимого нотариуса. И только после получения выписки, по которой устанавливается факт смены собственника, денежные средства переводятся на расчетный счет продавца.

Однако существует обстоятельство, серьезно омрачающее сделки по купле- продаже недвижимости. По немецким законам, налогом не облагается лишь то жилье, которое находилось в собственности продавца более десяти лет. В противном случае сделка признается спекулятивной, а с прироста капитала взимается налог, равный 20% (с 2009 года он увеличится до 25%).

Съем по правилам

Аренда жилья в Германии - явление более распространенное, чем владение собственностью, поэтому о тонкостях этого рынка стоит упомянуть особо. Сдавать приобретенную собственность в долгосрочную аренду и получать ренту удобно через управляющую компанию, которая также будет заботиться о его содержании в отсутствие хозяина. Стоимость подобной услуги составляет Є25-30 в месяц за квартиру. Прочие расходы по содержанию собственности складываются из следующих пунктов: Є150-300 - налог на имущество раз в год, отчисления в резервный фонд - Є0,75-1,5 за 1 кв. м жилой площади в месяц, коммунальные услуги - Є0,5-2 за 1 кв. м в месяц.

Что касается защиты прав арендаторов, то законы Германии педантичны. Существует жесткий регламент, заставляющий владельцев объекта заблаговременно предупреждать о досрочном расторжении договора, а также приводить очень веские причины для такого решения. Причем решение продать квартиру, согласно немецким законам, не является серьезным основанием для отказа в аренде. В России такое понимание ситуации выглядит странным, но в Германии все по-другому. Хотите продать квартиру? Продавайте с жильцами. Невыгодно? Это ваши личные проблемы. Так рассуждают немцы, которые привыкли уважать свои законы.

По данным компании «Century 21»

Елена Вознесенская