Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Число сгоревших в Ростове-на-Дону жилых домов увеличилось почти втрое 22:12, Общество Вице-губернатор Петербурга обвинил бакланов в порче крыши «Зенит Арены» 22:03, Общество Медведев поручил оказать помощь пострадавшим при пожаре в Ростове-на-Дону 21:58, Общество «Калашников» разработает бесшумный электромотоцикл для спецназа 21:51, Бизнес Женщина выиграла $417 млн у Johnson & Johnson по иску о заболевании раком 21:38, Бизнес АКРА заявило о возможном «ухудшении ликвидной позиции» у «ФК Открытие» 21:25, Финансы Стартап из России сообщил о заморозке средств на бирже Poloniex 21:21, Деньги «Слово за Вашингтоном»: чем известен новый посол России в США 21:16, Политика Минприроды признало санкции основанием для изменения лицензий 21:12, Бизнес Минобрнауки вложит в продвижение вузов на глобальном рынке 43,5 млрд руб. 21:01, Общество Росздравнадзор потребовал изъять из аптек «Ксимелин» 20:52, Бизнес Число пострадавших от пожара в Ростове-на-Дону достигло 45 человек 20:50, Общество Учитель рассказал о переносе премьеры «Матильды» 20:47, Общество Как изменились ставки по валютным депозитам в августе 20:41, Деньги NASA запустило трансляцию «великого» американского солнечного затмения 20:32, Общество В Петербурге после акций протеста закрыли единственный гайд-парк в центре 20:30, Общество Теннисиста Долгополова заподозрили в договорном матче 20:30, Спорт Минобороны приостановило продажу части Лосиного Острова под застройку 20:28, Политика Число пострадавших при пожаре в Ростове-на-Дону увеличилось до 36 человек 20:05, Общество Бинбанк заявил о планах провести докапитализацию до конца года 19:55, Финансы «Фонтанка» узнала о проблемах с оружием и зарплатами ЧВК «Вагнер» в Сирии 19:51, Политика Испанские полицейские застрелили организатора теракта в Барселоне 19:44, Политика Агент Луана сообщил о срыве переговоров со «Спартаком» 19:40, Спорт Условия эффективности: как сделать, чтобы блокчейн не навредил бизнесу 19:30, Мнение Пожар в Ростове-на-Дону локализовали на шести участках 19:24, Общество Россия выплатила последний долг СССР 19:14, Экономика Застывшие в янтаре: как с нуля стартовать на поделенном рынке 18:55, Свое дело Умерла актриса и писатель Зоя Степанова 18:51, Общество
«В концепции поселка должна быть изюминка»
10 мар, 2008 10:28
0
«В концепции поселка должна быть изюминка»
На первый взгляд все просто: расположить несколько десятков аккуратных домиков на поляне у реки - поселок готов. Но как создать конкурентоспособный продукт - такой поселок, который понравится покупателям? Где взять саму полянку у реки, какие дома на ней построить и как поселок назвать - «Рябинка» или «Лесная тропинка»?

О том, как рождаются идеи создания загородных поселений, как придумываются и строятся коттеджные поселки, в интервью М2 рассказывает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, генеральный директор ООО «Rodex Development» Валерий Мищенко.

Как создается коттеджный поселок? С чего начинается работа над проектом?

Следует отметить, что на рынке загородной недвижимости есть два типа девелоперов. Первая, очень большая группа - это те компании, которые на долгие годы вперед обеспечили себе земельный банк, поучаствовав в приватизации середины 1990-х годов. То есть приобрели несколько тысяч гектаров в определенном месте и сейчас активно эти территории развивают.

Другая группа девелоперов образовалась из строительных компаний. Развивая и расширяя бизнес, они постепенно приобретали активы и создавали земельный банк. К таким девелоперам относимся мы. У нас срок планирования земельного банка занимает не больше трех лет.

Обусловлено это тем, что спрос очень резко меняется - он существенно преобразовался за последние три-четыре года, сделав больший уклон в эконом-класс. И если девелопер хочет вовремя отвечать на новые запросы рынка, то должен оперативно приобретать земельные участки в соответствии со складывающейся конъюнктурой. Однако есть проблема поиска земельных участков, которые соответствовали бы определенным критериям.

Схематически процесс создания нового поселка выглядит следующим образом. У каждой компании есть стратегия развития бизнеса. Как правило, среднесрочная - не менее чем на пять лет (цикл проекта на рынке загородной недвижимости составляет около двух с половиной лет). В соответствии с этой стратегией создается портфель проектов, которыми компания управляет на сегодняшний день. То есть компания рассчитывает, что, например, порядка 60% - поселки для отдыха, которые делятся на бизнес, - эконом-класс и «элиту». Остальные 40% - поселки для постоянного проживания, которые в свою очередь также сегментируются.

К примеру, в ближайшее время нам нужно вывести на рынок, условно говоря, проект эконом-класса для временного проживания. Чтобы это сделать, надо подготовить землю, разработать концепцию развития территории, получить все согласования и провести кампанию по продвижению данного поселка среди покупателей. Если он должен появиться в апреле 2009 года, то земельный участок пора покупать уже сегодня, учитывая, что только изменение вида разрешенного использования занимает от шести до восьми месяцев. Поиски самого участка тоже подчас длятся немало времени.

По каким критериям отбирается земельный участок?

По секторам, в которых мы работаем, существуют четкие критерии поиска площадки. Они включают более 20 различных параметров по каждому классу. Естественно, эти критерии не жесткие, они пересматриваются примерно раз в квартал. В то же время есть постоянные требования. Например, нельзя строить вблизи кладбищ, скотомогильников, свалок, если они находятся менее чем в 3-4 км от участка. Вообще это условно. По нормативам санитарная зона, которая отделяет жилую застройку от такого рода объектов, - от 500 м до 1 км. Но мы строим не социальное жилье, а дома для требовательного среднего класса. Человек, у которого есть $150-200 тыс., не согласится поселиться в поселке, который находится рядом с кладбищем.

Кроме того, есть высоковольтные линии передачи, которые негативно влияют на жизнь в поселке и никоим образом не переносятся; есть воздушные линии, где пролетают самолеты, создавая шумовые коридоры,  - все это тоже обременяет застройку. И подобных факторов достаточно много, поэтому приходится очень тщательно анализировать ближайшее окружение. В этой связи в нашей организации сформирован отдел земельно-имущественных отношений, где работают профессиональные геодезисты и маркетологи.

После того как проведен первичный осмотр земли, собирается инвестиционный комитет, который принимает решение о покупке участка. Как правило, сделка купли-продажи земли занимает около трех-четырех месяцев. Дело в том, что есть масса проблем, связанных с оборотом земли: они возникают главным образом из-за несовершенного законодательства. В частности, очень сложно показать реальную стоимость участка и провести прямую сделку купли-продажи, потому что земля с точки зрения налогообложения не подлежит переоценке. Девелоперским организациям, в которых денежные потоки прозрачны, трудно найти землевладельцев, готовых проводить сделку в форме, предусмотренной законом. Рынок цивилизуется медленнее, чем хотелось бы.

Из чего складывается концепция поселка?

Поскольку мы ориентируемся на определенный сегмент, естественно, мы понимаем, кто будет приобретать земельные участки. Известно, например, что наши покупатели - это люди в возрасте от 30 до 40 лет, семейные, как правило, с двумя детьми. Это класс граждан, которые живут определенными ценностями, тратят определенные деньги на проведение досуга. Ориентируясь на портрет покупателя, мы предлагаем ему купить не просто дом в поселке, а некий стиль жизни, который ему близок. Соответственно, когда мы разрабатываем концепцию развития территории, то стараемся правильно наполнить поселок инфраструктурой.

Кто и каким образом дает поселку название?

Все зависит от того, что является основой концепции поселка: некая оригинальная идея либо привязка к истории. Чаще всего мы изучаем историю возникновения населенного пункта, ближайшего к осваиваемому участку.

Например, проект «Монастырское озеро» расположен  неподалеку от деревни Онуфриево, которая в свою очередь находится примерно на расстоянии 1 км от Тростенского озера. Это ледниковое озеро, одно из старейших, здесь в XVII-XVIII веках находились поселения монахов, которые считали, что озеро обладает целительными свойствами.

Эта информация помогла нам придумать поселку название. С одной стороны, оно указывает на близость к воде, с другой - вызывает хорошие ассоциации, отмечая, что это место в некотором роде освященное, историческое. Монастыри всегда располагаются в лучших местах, с точки зрения ленд-девелопмента практически идеальных. На проведенных опросах фокус-групп мы выяснили, что само название не вызывает негативных ощущений у покупателей: они ассоциировали это название с семейными ценностями, а вовсе не с затворничеством и однообразным бытом.

Название также может быть связано с оригинальной концепцией. В поселке «Маяк» мы действительно построили маяк на берегу водохранилища. То есть в концепции обязательно должна быть какая-то изюминка, потому что люди живо реагируют на оригинальную идею.

Сколько вариантов названия рассматривается, пока не выбирается итоговый?

В итоге на рассмотрение директоров выносится не более четырех-пяти вариантов. Но для того, чтобы эти несколько вариантов получить, креативной группе приходится рассматривать еще несколько десятков названий.

Компании, возводящие городское жилье, сегодня нередко приглашают к работе над своими проектами архитекторов с именем. Как поступают девелоперы, работающие на загородном рынке?

Мы не приглашаем сторонних архитекторов к своим проектам, в нашей компании есть собственное архитектурное бюро. Но мы уже второй год подряд проводим творческий конкурс в МАрхИ: предлагаем студентам сделать в качестве курсовой работы проект на одном из наших участков, который подлежит освоению в ближайшие годы, но еще не выводится на рынок. В конкурсе участвует порядка 300 человек, внутренняя комиссия отбирает 25 лучших - они уже на этом этапе получают денежные призы. Потом из этих 25 человек отбирается группа, которая разрабатывает конечную идею и представляет ее на защиту, в том числе и директорам холдинга. Хороших специалистов мы приглашаем к нам на работу. Это невероятно интересный опыт: возникают очень свежие и креативные идеи. Смотришь на проект того или иного дома: вероятно, мы такой не построим никогда, но сама идея очень оригинальная, можно использовать ее отдельные элементы.

Позволил ли анализ прежних проектов понять, какая инфраструктура оптимальна для коттеджного поселка?

В принципе да. Проявились как вещи, которые обязательно надо включать в набор инфраструктуры, так и те, которых делать не стоит. В частности, выяснилось, что служба нянь по определению не нужна как инфраструктурный элемент в поселке просто потому, что потенциальные покупатели - люди, у которых уже относительно взрослые дети, подростки, не нуждающиеся в услугах такого персонала.

Но в целом инфраструктурные элементы легко поменять, так как сначала формируются коммерческие площади как таковые, а потом они заполняются арендаторами. Естественно, мы сами не занимаемся организацией работы служб, а приглашаем оператора. Появилась, например, необходимость поставить банкоматы и сделать небольшую финансовую структуру либо страховую компанию, которая обслуживала бы несколько поселков, - мы об этом позаботимся. Или, допустим, в результате анкетирования выяснилось, что жителям поселка нужна пекарня - чтобы свежий хлеб по утрам развозили по домам жителей. В начале осуществления проекта такие вещи не столь очевидны, поэтому что-то приходится корректировать в процессе.

Мария Макалкина 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости