Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
От кризиса до кризиса к полной победе
Городская недвижимость ,  
0 

От кризиса до кризиса к полной победе

Рынок недвижимости все чаще доказывает свою непредсказуемость. Да, иногда ожидания оправдываются - просто потому, что ценовые прогнозы на год варьируются от небольшого падения до 80%-ного роста. Это не удивительно: рыночные механизмы действуют слабо, решающее влияние на стоимость жилья оказывают совсем другие факторы. Причем не самые объективные.
От кризиса до кризиса к полной победе

Рынок недвижимости все чаще доказывает свою непредсказуемость. Да, иногда ожидания оправдываются - просто потому, что ценовые прогнозы на год варьируются от небольшого падения до 80%-ного роста. Это не удивительно: рыночные механизмы действуют слабо, решающее влияние на стоимость жилья оказывают совсем другие факторы. Причем не самые объективные.

Строительный рынок - один из самых административно зависимых: товар продается там, где производится; стоит на земле; социально значим и одновременно очень дорог. И никакие внешние факторы не сказываются на рынке недвижимости так, как действия властей. До середины 1990-х годов первичного рынка недвижимости как такового у нас не было.

Московский стройкомплекс не столько возводил дома, сколько налаживал отношения собственности, а цену 1 кв. м в немногочисленных новостройках устанавливало столичное правительство. Стоимость примерно одинаковых предложений подчас различалась в два и более раз. Средняя цена 1 кв. м в новостройке в 1994-1995 годах равнялась $800. Но были и предложения по $4,5 тыс. - например, в среднем монолитном доме на Ленинградском проспекте рядом с нынешним третьим кольцом.

По мере развития пусть и примитивных, но рыночных отношений цена «квадрата» в новостройках стала хоть как-то соотноситься со стоимостью квартир на вторичном рынке и к 1998 году уверенно перевалила тысячедолларовую отметку.

Стройкомплекс на марше

Потом был дефолт, и до конца 2000-го квартиры в Марьине продавались по $400 за 1 кв. м, а в Подольске и Домодедове - по $250. Народ привычно печалился: «Эх, если бы эти цены сюда или эти деньги - туда...» и прикидывал, что квартира для подрастающего ребенка никуда не денется: есть траты более насущные. И только к концу 2001-го стало ясно, что произошло нечто немыслимое: цены выросли на 25% и более. Как сказал один столичный чиновник: «Два года ни во что не вмешивались, и цены стояли, а в этом году начали наводить порядок - и на тебе!»

Самые сообразительные горожане оценили механизм защиты накоплений от инфляции и начали вкладывать деньги в новостройки. Правда, 2002 год (10-12% роста) охладил пыл мелких инвесторов. А зря. 2003 год снова выкинул фортель - +35-40%. В следующем, 2004-м стоимость жилья увеличилась на 15% - едва больше инфляции.

Родилась даже теория «четного застоя и нечетного роста», но ее перевернул 2005 год. Первое полугодие тоже плелось за инфляцией, зато осенью проявились первые признаки будущего безумия. А тут и последствия закона о долевом строительстве подоспели, так что с конца 2005 по конец 2006 года цены взлетели на 100%. В 2007 году рынок заметно «просел», но последняя пара месяцев очень напоминала конец 2005-го. Впрочем, срок экспозиции квартир - безусловный признак оживления рынка - до самого конца прошлого года существенно не менялся.

Несложно доказать, что прогнозы роста «по аналогии» никуда не годятся. Но не приведено убедительных доказательств того, почему в 2008 году цены на недвижимость не способны стагнировать дальше. И наоборот: нет пока и доказательств насыщения московского рынка. Так, часто упоминается о том, что стоимость квартир в Москве догнала цены на жилье в европейских столицах и дальше увеличиваться не может. Вряд ли это корректное сравнение. Хотя бы потому, что, проехав 100 км от Гамбурга, вы окажетесь в столь же комфортных Любеке или Бремене, а 100 км от Москвы - в Петушках. Конкурентов столице все еще нет.

По той же причине несостоятельны разговоры о будто бы близком пределе платежеспособного спроса. В России еще достаточно людей, которым стыдно оттого, что они не обзавелись собственным углом в Москве. И они обзаведутся. С появлением второго или третьего миллиона. На «элиту» спроса хватит.

Ура, товарищи!

Чтобы делать прогнозы об изменении цен на недвижимость, нужно знать, какой объем площадей поступает на рынок. Именно с этим большие проблемы. Мы до сих пор не знаем, сколько жилья в действительности сдано в эксплуатацию в 2007 году и каковы реальные планы на 2008-й (не считая традиционного заклинания - «около 5 млн кв. м»). Хуже того, неизвестно, какая часть этих новостроек попадет в продажу. Есть только обязательства относительно социальных программ.

Не более ясна и картина по стране. «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличился на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составил 66 млн кв. м», - сообщил заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. Ни в коем случае не будем ставить под сомнение реальность 66 млн кв. м, сданных в 2007 году. Напомним, что, по данным Росстата, из них 34 млн введено за январь-сентябрь, 44 млн - в январе-ноябре. Получается, что в декабре было сдано 12 млн кв. м. И такая картина повторяется из года в год. Понятно, конец года - громы и молнии с небес, аврал и прочие бухгалтерские традиции. Но напомним также, что рекламируемые сроки ввода объектов примерно одинаково распределены между всеми кварталами, а обещания - «сдача в четвертом квартале» - срываются так же часто, как и остальные. Вырваться из подобной западни очень сложно. И вряд ли реально без ущерба для рынка.

Существуют и более серьезные угрозы рынку недвижимости в наступившем году. Назначение преемника на высший государственный пост несколько успокоило аналитиков. Действительно, 2 марта неожиданности были исключены. Но, возможно, их следует ожидать в ближайшие полгода-год.

Предположим, неожиданно станут явными проблемы в реализации нацпроектов в 2006-2007 годах: не те цифры, не те темпы. Это может негативно отразиться на позициях нынешнего президента - бывшего куратора нацпроекта. Или усилить их: если на недочеты укажет он сам. Ни тот, ни другой вариант ничего хорошего рынку недвижимости не сулит.

Но даже в реальном увеличении объемов строительства жилья кроется опасность. Рано или поздно оно должно привести к насыщению рынка, а затем к снижению или хотя бы стабилизации цен. Но готовы ли к этому девелоперы и власти, держащие руку, скажем так, на пульсе компаний в области горла? Расходы строителей на решение всевозможных вопросов слишком велики, необходимость снижения стоимости квартир поставит застройщиков в тяжелейшее положение.

Разумеется, власти пойдут навстречу. Но есть один нюанс: они никогда не прислушиваются даже к очевидным прогнозам. Чиновники начинают слышать вопли строителей только тогда, когда к ним присоединяются вопли покупателей, перед которыми девелоперы не выполнили обязательства. В общем-то и эта картина знакома. Можно назвать ее проблемой, а можно - кризисом.

Распродать Москву! Всю и сразу

Если столичное правительство и принимает «превентивные антикризисные меры», то весьма специфическим образом. Оно законодательно присваивает себе роль единственного инвестора, монополизируя рынок, а также сокращает число выходящих на продажу квартир, повышая их класс. Максимум прибыли при минимуме усилий - достойная цель любого бизнеса, правда, имеющая мало общего с нацпроектом «Гражданам России - доступное и комфортное жилье». Отсюда «растут ноги» всевозможных трактовок нацпроекта, которые оправдывают фактическое право властей Москвы и области (и всех остальных регионов, которые подтягиваются к их уровню) искусственно повышать цены на жилье. Но что делать?

Остается начать действительную борьбу за достижение продекларированных в нацпроекте целей. То есть уже сегодня освобождать возведение жилья эконом-класса от административного давления. Предоставить полную свободу владельцам в переводе земель сельхозназначения в земли поселений. Сломать «рогатки» в создании «Большой Москвы» - обязать власти обоих регионов создать единый градостроительный план, единую транспортную, энергетическую инфраструктуру.

Нужно разобраться с очередниками. Ставя на учет как нуждающихся в бесплатной жилплощади только малоимущих, власти Москвы одновременно предлагают для ускорения процесса частично оплатить квартиру. Если правительство действительно захочет узнать, сколько очередников являются малоимущими, на это хватит двух недель. А на их расселение - пары лет. После чего очередь будет закрыта: отвечать столичным критериям малоимущей семьи и при этом выживать в Москве невозможно.

Необходимо обеспечить безусловное исполнение федерального законодательства в части собственности на землю в столице. Расписывая грандиозные перспективы «актуализированного Генплана», московские власти вольно или невольно признают, что земля для строительства есть. Желающих возводить в городе тоже предостаточно.

Вопрос в том, хотят ли власти организовать товарную интервенцию на рынке жилья, т. е. по сути применить самый рыночный способ сбить цены.

Никакого нацпроекта в национальном масштабе нет и быть не может. Если только не подразумевать под этим создание благоприятной федеральной законодательной базы и элементарного контроля за региональными программами. Страна наша «обильна и иммобильна»: ради более доступного жилья никто не переедет даже в соседнюю область. «Кому я там нужен?» В конце концов большая часть наших отношений с окружающим миром построена на неформальных связях.

Эксперты против привычки

Кроме того, мы обладаем высокой психологической приспособляемостью. Если квартира в московском районе Бирюлево стоит столько же, сколько аналогичная в центре Берлина, мы воспринимаем это спокойно - как факт. Там привычки складываются веками, у нас - за несколько лет.

Магия федеральных достижений (66 млн кв. м), равно как и столичных (5 млн кв. м), мало чего стоит. Как для нацпроекта, так и для анализа явлений на рынке недвижимости. Россия - это восемь десятков регионов, каждый из которых живет по правилам, которые устанавливают два-три местных «центра силы». Для Минрегионразвития у них - статистика ввода жилья. Для себя - цены на это жилье, его качество и структура.

Уже сейчас ясно: 2008 год будет сложным. Экономист Егор Гайдар более чем прозрачно намекает на переоцененность рубля, а вице-президент Российского совета промышленников и предпринимателей Игорь Юргенс уверен, что после семилетнего роста цен в Москве должно начаться снижение, и прямо называет сложившуюся ситуацию «пузырем», делая исключение только для «элитки», подпитываемой нефтедолларами.

Возможно, через год-два нам придется привыкать к новым реалиям. Но неизвестно, что будем при этом приговаривать: «Эх, если бы те зарплаты сюда» или «Эх, если бы те цены сюда». До прогнозов ли тут?

Елена Мамонова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Названы районы Москвы, где вторичное жилье в 1,5 раза дороже новостроек Жилье, 20:16
Девелоперы отметили резкий рост себестоимости строительства жилья Отрасль, 19:46
Эксперты спрогнозировали снижение ипотечных ставок в 2024 году Деньги, 17:33
ГД отклонила проект о доступе коммунальщиков к данным о владельцах жилья Жилье, 16:20
«Домклик» назвал горнолыжные курорты России с самыми дорогими домами Загород, 14:28
Предложение таунхаусов в Подмосковье за пять лет сократилось в 4,5 раза Загород, 13:56
Лондонский дом Фредди Меркьюри выставили на продажу за £30 млн Деньги, 11:37
Альтернатива жилью: 5 видов недвижимости для инвестирования в 2024 году Деньги, 10:30
Предложение элитных апартаментов в Сочи сократилось на 20% за год Жилье, 10:23
Госдума рассмотрит отмену НДФЛ для переселенцев по программе КРТ Жилье, 26 фев, 19:43
Москва заняла предпоследнее место в рейтинге по росту цен на жилье за год Жилье, 26 фев, 18:27
Росреестр разъяснил порядок получения сведений из реестра недвижимости Жилье, 26 фев, 16:32
Какие станции метро в Москве самые глубокие Город, 26 фев, 15:08
Михаил Кричевцов: «Параметрическая архитектура приходит в Москву» Дизайн, 26 фев, 13:36
Главное Лента