От кризиса до кризиса к полной победе

Рынок недвижимости все чаще доказывает свою непредсказуемость. Да, иногда ожидания оправдываются - просто потому, что ценовые прогнозы на год варьируются от небольшого падения до 80%-ного роста. Это не удивительно: рыночные механизмы действуют слабо, решающее влияние на стоимость жилья оказывают совсем другие факторы. Причем не самые объективные.

Строительный рынок - один из самых административно зависимых: товар продается там, где производится; стоит на земле; социально значим и одновременно очень дорог. И никакие внешние факторы не сказываются на рынке недвижимости так, как действия властей. До середины 1990-х годов первичного рынка недвижимости как такового у нас не было.

Московский стройкомплекс не столько возводил дома, сколько налаживал отношения собственности, а цену 1 кв. м в немногочисленных новостройках устанавливало столичное правительство. Стоимость примерно одинаковых предложений подчас различалась в два и более раз. Средняя цена 1 кв. м в новостройке в 1994-1995 годах равнялась $800. Но были и предложения по $4,5 тыс. - например, в среднем монолитном доме на Ленинградском проспекте рядом с нынешним третьим кольцом.

По мере развития пусть и примитивных, но рыночных отношений цена «квадрата» в новостройках стала хоть как-то соотноситься со стоимостью квартир на вторичном рынке и к 1998 году уверенно перевалила тысячедолларовую отметку.

Стройкомплекс на марше

Потом был дефолт, и до конца 2000-го квартиры в Марьине продавались по $400 за 1 кв. м, а в Подольске и Домодедове - по $250. Народ привычно печалился: «Эх, если бы эти цены сюда или эти деньги - туда...» и прикидывал, что квартира для подрастающего ребенка никуда не денется: есть траты более насущные. И только к концу 2001-го стало ясно, что произошло нечто немыслимое: цены выросли на 25% и более. Как сказал один столичный чиновник: «Два года ни во что не вмешивались, и цены стояли, а в этом году начали наводить порядок - и на тебе!»

Самые сообразительные горожане оценили механизм защиты накоплений от инфляции и начали вкладывать деньги в новостройки. Правда, 2002 год (10-12% роста) охладил пыл мелких инвесторов. А зря. 2003 год снова выкинул фортель - +35-40%. В следующем, 2004-м стоимость жилья увеличилась на 15% - едва больше инфляции.

Родилась даже теория «четного застоя и нечетного роста», но ее перевернул 2005 год. Первое полугодие тоже плелось за инфляцией, зато осенью проявились первые признаки будущего безумия. А тут и последствия закона о долевом строительстве подоспели, так что с конца 2005 по конец 2006 года цены взлетели на 100%. В 2007 году рынок заметно «просел», но последняя пара месяцев очень напоминала конец 2005-го. Впрочем, срок экспозиции квартир - безусловный признак оживления рынка - до самого конца прошлого года существенно не менялся.

Несложно доказать, что прогнозы роста «по аналогии» никуда не годятся. Но не приведено убедительных доказательств того, почему в 2008 году цены на недвижимость не способны стагнировать дальше. И наоборот: нет пока и доказательств насыщения московского рынка. Так, часто упоминается о том, что стоимость квартир в Москве догнала цены на жилье в европейских столицах и дальше увеличиваться не может. Вряд ли это корректное сравнение. Хотя бы потому, что, проехав 100 км от Гамбурга, вы окажетесь в столь же комфортных Любеке или Бремене, а 100 км от Москвы - в Петушках. Конкурентов столице все еще нет.

По той же причине несостоятельны разговоры о будто бы близком пределе платежеспособного спроса. В России еще достаточно людей, которым стыдно оттого, что они не обзавелись собственным углом в Москве. И они обзаведутся. С появлением второго или третьего миллиона. На «элиту» спроса хватит.

Ура, товарищи!

Чтобы делать прогнозы об изменении цен на недвижимость, нужно знать, какой объем площадей поступает на рынок. Именно с этим большие проблемы. Мы до сих пор не знаем, сколько жилья в действительности сдано в эксплуатацию в 2007 году и каковы реальные планы на 2008-й (не считая традиционного заклинания - «около 5 млн кв. м»). Хуже того, неизвестно, какая часть этих новостроек попадет в продажу. Есть только обязательства относительно социальных программ.

Не более ясна и картина по стране. «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличился на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составил 66 млн кв. м», - сообщил заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. Ни в коем случае не будем ставить под сомнение реальность 66 млн кв. м, сданных в 2007 году. Напомним, что, по данным Росстата, из них 34 млн введено за январь-сентябрь, 44 млн - в январе-ноябре. Получается, что в декабре было сдано 12 млн кв. м. И такая картина повторяется из года в год. Понятно, конец года - громы и молнии с небес, аврал и прочие бухгалтерские традиции. Но напомним также, что рекламируемые сроки ввода объектов примерно одинаково распределены между всеми кварталами, а обещания - «сдача в четвертом квартале» - срываются так же часто, как и остальные. Вырваться из подобной западни очень сложно. И вряд ли реально без ущерба для рынка.

Существуют и более серьезные угрозы рынку недвижимости в наступившем году. Назначение преемника на высший государственный пост несколько успокоило аналитиков. Действительно, 2 марта неожиданности были исключены. Но, возможно, их следует ожидать в ближайшие полгода-год.

Предположим, неожиданно станут явными проблемы в реализации нацпроектов в 2006-2007 годах: не те цифры, не те темпы. Это может негативно отразиться на позициях нынешнего президента - бывшего куратора нацпроекта. Или усилить их: если на недочеты укажет он сам. Ни тот, ни другой вариант ничего хорошего рынку недвижимости не сулит.

Но даже в реальном увеличении объемов строительства жилья кроется опасность. Рано или поздно оно должно привести к насыщению рынка, а затем к снижению или хотя бы стабилизации цен. Но готовы ли к этому девелоперы и власти, держащие руку, скажем так, на пульсе компаний в области горла? Расходы строителей на решение всевозможных вопросов слишком велики, необходимость снижения стоимости квартир поставит застройщиков в тяжелейшее положение.

Разумеется, власти пойдут навстречу. Но есть один нюанс: они никогда не прислушиваются даже к очевидным прогнозам. Чиновники начинают слышать вопли строителей только тогда, когда к ним присоединяются вопли покупателей, перед которыми девелоперы не выполнили обязательства. В общем-то и эта картина знакома. Можно назвать ее проблемой, а можно - кризисом.

Распродать Москву! Всю и сразу

Если столичное правительство и принимает «превентивные антикризисные меры», то весьма специфическим образом. Оно законодательно присваивает себе роль единственного инвестора, монополизируя рынок, а также сокращает число выходящих на продажу квартир, повышая их класс. Максимум прибыли при минимуме усилий - достойная цель любого бизнеса, правда, имеющая мало общего с нацпроектом «Гражданам России - доступное и комфортное жилье». Отсюда «растут ноги» всевозможных трактовок нацпроекта, которые оправдывают фактическое право властей Москвы и области (и всех остальных регионов, которые подтягиваются к их уровню) искусственно повышать цены на жилье. Но что делать?

Остается начать действительную борьбу за достижение продекларированных в нацпроекте целей. То есть уже сегодня освобождать возведение жилья эконом-класса от административного давления. Предоставить полную свободу владельцам в переводе земель сельхозназначения в земли поселений. Сломать «рогатки» в создании «Большой Москвы» - обязать власти обоих регионов создать единый градостроительный план, единую транспортную, энергетическую инфраструктуру.

Нужно разобраться с очередниками. Ставя на учет как нуждающихся в бесплатной жилплощади только малоимущих, власти Москвы одновременно предлагают для ускорения процесса частично оплатить квартиру. Если правительство действительно захочет узнать, сколько очередников являются малоимущими, на это хватит двух недель. А на их расселение - пары лет. После чего очередь будет закрыта: отвечать столичным критериям малоимущей семьи и при этом выживать в Москве невозможно.

Необходимо обеспечить безусловное исполнение федерального законодательства в части собственности на землю в столице. Расписывая грандиозные перспективы «актуализированного Генплана», московские власти вольно или невольно признают, что земля для строительства есть. Желающих возводить в городе тоже предостаточно.

Вопрос в том, хотят ли власти организовать товарную интервенцию на рынке жилья, т. е. по сути применить самый рыночный способ сбить цены.

Никакого нацпроекта в национальном масштабе нет и быть не может. Если только не подразумевать под этим создание благоприятной федеральной законодательной базы и элементарного контроля за региональными программами. Страна наша «обильна и иммобильна»: ради более доступного жилья никто не переедет даже в соседнюю область. «Кому я там нужен?» В конце концов большая часть наших отношений с окружающим миром построена на неформальных связях.

Эксперты против привычки

Кроме того, мы обладаем высокой психологической приспособляемостью. Если квартира в московском районе Бирюлево стоит столько же, сколько аналогичная в центре Берлина, мы воспринимаем это спокойно - как факт. Там привычки складываются веками, у нас - за несколько лет.

Магия федеральных достижений (66 млн кв. м), равно как и столичных (5 млн кв. м), мало чего стоит. Как для нацпроекта, так и для анализа явлений на рынке недвижимости. Россия - это восемь десятков регионов, каждый из которых живет по правилам, которые устанавливают два-три местных «центра силы». Для Минрегионразвития у них - статистика ввода жилья. Для себя - цены на это жилье, его качество и структура.

Уже сейчас ясно: 2008 год будет сложным. Экономист Егор Гайдар более чем прозрачно намекает на переоцененность рубля, а вице-президент Российского совета промышленников и предпринимателей Игорь Юргенс уверен, что после семилетнего роста цен в Москве должно начаться снижение, и прямо называет сложившуюся ситуацию «пузырем», делая исключение только для «элитки», подпитываемой нефтедолларами.

Возможно, через год-два нам придется привыкать к новым реалиям. Но неизвестно, что будем при этом приговаривать: «Эх, если бы те зарплаты сюда» или «Эх, если бы те цены сюда». До прогнозов ли тут?

Елена Мамонова