Лента новостей
Все новости Недвижимость
Кремль заявил о вере в обжалование Россией санкций WADA 17:21, Спорт Появилось видео буксировки затонувшей в Севастополе подводной лодки 17:20, Общество Сбежать из российской зимы: все о стильном кроссовере Haval F7X 17:18, РБК Стиль и Haval ФХР назвала технической накладкой гимн Казахстана на матче Чехии и Швеции 16:34, Спорт В Кремле сообщили о непринадлежности Зеленского к «партии войны» 16:23, Политика Охотники за нейтрино: как Байкал стал инструментом астрофизиков 16:19, РБК и Нацпроект «Наука» Кремль назвал необходимые Зеленскому меры для окончания войны в Донбассе 16:05, Политика Песков озвучил условие изменения минских соглашений 16:03, Политика Сборная России по биатлону впервые на этапе в Австрии осталась без наград 15:48, Спорт В Петербурге задержали подозреваемого в ограблении блокадницы мужчину 15:47, Общество Вылетевший из Иркутска самолет вернулся по техническим причинам 15:40, Общество Как снизить потребление сахара и еще 20 ЗОЖ-челенджей 15:20, РБК Стиль и Barilla Стали известны ответы Зеленского в первом «интервью» телеканалу из России 15:14, Политика Фигуристка Загитова заявила об отсутствии мыслей о завершении карьеры 15:14, Спорт Умерла французская актриса Анна Карина 14:56, Общество Глава Mail.Ru Group заявил о риске для венчурного рынка из-за дела Nginx 14:44, Технологии и медиа Плющенко обвинил Тутберидзе в переманивании «готовых» фигуристок 14:35, Спорт Путин ввел налог для самозанятых в 19 регионах России 14:30, Экономика Как загубить хорошую бизнес-идею 14:21, РБК и УРАЛСИБ Российские гандболистки завоевали бронзу на чемпионате мира в Японии 13:51, Спорт Правительство расширит программу приватизации в России 13:48, Экономика Немецкий кардиолог назвал способы защиты от болезней сердца 13:44, Общество Российский конькобежец Кулижников завоевал золото на этапе Кубка мира 13:40, Спорт Появились фото затонувшей в Севастополе подводной лодки 13:35, Общество На Крымском мосту в Москве перекрыли две полосы из-за мужчины на опоре 13:30, Общество Предприимчивое поколение: на чем зарабатывают самозанятые и фрилансеры 13:22, Партнерский материал Умер бывший министр печати СССР Михаил Ненашев 13:16, Общество Российский боец Петр Ян получил от UFC бонус за победу нокаутом 13:04, Спорт
Ориентиры для кадастровой стоимости
Материалы по теме Налог на коммерческую недвижимость: кому придется платить В Москве определен перечень объектов, которые будут облагаться налогом
0
Александр Крапин Ориентиры на "Дорожной карте" для кадастровой стоимости
Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин рассказал порталу "РБК-Недвижимость" о ситуации в оценочной деятельности в России в свете введения единого налога на недвижимость, а также изложил свое экспертное мнение о перспективе и векторах развития оценочной деятельности в стране.

Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр КрапинОдной из главных функций оценочной деятельности является создание стоимостной системы координат для участников рынка и для национальной экономики. Это крайне важная задача, поскольку ее результаты формируют метрику экономического пространства нашей страны.

Напомню, что в России оценочная деятельность началась в 1993 году, а законодательно была признана в 1998 году. При переходе страны от плановой к рыночной экономике часть игроков рынка получила возможность приобрести госактивы по минимальным ценам в процессе приватизации. Оценочное сообщество участвовало в этом процессе, и эта работа не всегда отвечала критериям независимости и профессиональности.

При этом оценочным сообществом были предприняты и необходимые шаги для развития рынка недвижимости, но пока он малоэффективен для большинства его участников по ряду параметров, главным из которых был крайне слабая экономическая заинтересованность муниципальной власти в развитии местных рынков недвижимости.

Кроме решения текущих задач, оценочное сообщество должно проектировать будущее.

При ознакомлении с "дорожной картой" "Совершенствование оценочной деятельности" поражают (в плохом смысле) показатели, которыми собираются измерять эффективность реализации мероприятий "Дорожной карты".

Напомним, что в данном документе это: степень удовлетворенности потребителей; доля рассмотренных жалоб и доля рекомендаций по исключению из СРО; доля страховых выплат в общем объеме договоров страхования.

Рассмотрим только первый показатель. Достаточно очевидно, что потребитель будет удовлетворен, если в отчете оценщика будут заказанные им значения ценовых показателей, а отчет будет сделан по минимальной цене. То есть в дальнейшем оценщики должны будут делать все более заказные оценки по минимальным ценам, для того чтобы повысить степень удовлетворенности заказчика.

В целом в качестве контрольных показателей должны использоваться иные показатели, которые отражают профессионализм и независимость оценщика.

С формальной точки зрения "Дорожная карта" по совершенствованию оценочной деятельности содержит 44 программных мероприятия, из которых 13 посвящены совершенствованию процедур государственной кадастровой оценки (часть IV). А это почти 30% от всех предусмотренных мероприятий. Сроки выполнения этих работ заключены в период с декабря 2013 по декабрь 2014 года.

Переход к введению единого налога на недвижимость на основе рыночной стоимости, безусловно, является нужным и важным процессом на пути модернизации и развития экономики России. Самое главное, что может создать этот налог: экономический интерес у муниципалитетов для развития местных рынков недвижимости; наиболее эффективную в мире форму борьбы с уклонением от уплаты налогов.

Этот переход затронет практически каждого гражданина. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон – граждан, бизнеса и власти.

В настоящее время определение кадастровой стоимости и экспертиза отчетов должны осуществляться независимыми оценщиками и саморегулируемыми организациями оценщиков.

Опыт других стран показывает, что кадастровая стоимость должна быть меньше текущей рыночной на 25–30%. Это необходимо, чтобы исключить (или существенно снизить) число случаев оспаривания результатов кадастровой оценки со стороны владельцев объектов недвижимости при расчете различных платежей за объекты недвижимости (в дальнейшем – налог на недвижимость).

В России это правило не соблюдается, поскольку кадастровая стоимость фактически приравнена к рыночной, что уже привело к интенсивному росту случаев оспаривания значений кадастровой стоимости земель, пока в основном со стороны крупных землевладельцев.

Основной задачей оценочного сообщества в настоящее время является создание сбалансированной национальной системы оценочной деятельности. Эта система должна быть важной составной частью эффективной российской экономики, создание которой только начинается.

К настоящему времени в России принято около 5,5 тыс. федеральных законов, из которых около 1 тыс. регламентируют правила игры на рынке недвижимости. А есть еще многие тысячи подзаконных актов…

Перед Россией сейчас стоит задача выработки стратегии национальной развития, в которой важное место должна занимать и стратегия развития оценочной деятельности.

Принятая редакция "Дорожной карты" по оценке напоминает образное выражение г-на Черномырдина: "Мы сделали все, от А до Б".  На мой взгляд, оценочному сообществу еще предстоит сделать много (дойти до буквы Я), но пока "Дорожной картой" этого не предусмотрено.

В настоящее время оценочному сообществу целесообразно осуществить процедуру реинжиниринга существующих на рынке "правил игры". Принципы осуществления процедуры реинжиниринга просты и понятны.

Во-первых, нужно составить описание существующих на рынке "правил игры". Во-вторых, нужно составить описание будущих "правил игры", изучив лучшие мировые образцы и цели национального развития, которые начали формироваться. В-третьих, разработать алгоритм перехода, в том числе и управляющие действия власти, для перехода системы оценочной деятельности из нынешнего состояния в состояние, необходимое для развития российской экономики.

Да, это сложная задача. Но ее решение будет не только способствовать созданию сбалансированного рынка недвижимости, на котором у всех участников будут свои экономические интересы, но и существенно оздоровит российскую экономику за счет развития внутреннего рынка.

Эти процессы уже идут, но пока достаточно медленно, и начались с медленной трансформации кредитно-денежной системы России и тотальных проверок государственных и квазигосударственных структур.

В заключение не могу не затронуть и проект ФСО № 7 "Оценка недвижимости", в котором содержится статья "V. Анализ рынка". Выполнить планируемые требования к анализу рынка недвижимости будет весьма трудно большинству оценщиков. Для этого нужна информационно-аналитическая система мониторинга рынка недвижимости. Ее прообраз уже создан в аналитическом агентстве RWAY.

Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин 

Об авторах
Александр Крапин RWAY
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.