Как купить недвижимость в Израиле - 3

Фото: Depositphotos/trubach

[FL]"РБК[/FL]-Недвижимость" продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес-консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права, монографии "Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы" (2012г.) и учебника "Основы правовых знаний" (2013г.). Сегодня мы заканчиваем рассмотрение правовых вопросов сделок с недвижимостью в Израиле (материал разделен на три части, первая и вторая были опубликованы ранее - см. Читайте также).

Налогообложение собственников объектов недвижимости

Покупатель объекта недвижимости уплачивает налог на приобретение. Налоговой базой для расчета налога является цена сделки. Налог на приобретение устанавливается в зависимости от вида объекта недвижимости:

• любой объект недвижимости, который не является жилой квартирой (земельный участок, магазин, апартаменты в гостиничном комплексе и т.д.) - 5% от стоимости объекта недвижимости;
• жилая квартира - сумма налога определяется по специально установленной законом шкале.

Весьма важен тот факт, является ли приобретаемая квартира единственной - в этом случае законом предусмотрена существенная скидка.

Приведем пример определения суммы налога на приобретение квартиры, стоящей 2 млн шекелей (около 500 тыс. долл.) и являющейся у покупателя единственной:

Если данная квартира не является единственной, то налогообложение значительно ужесточается и шкала будет выглядеть следующим образом:

Как видно из вышеприведенных таблиц, разница в сумме налога на квартиру стоимостью в 500 тыс. долл. достаточно существенна: когда она единственная, сумма налога на приобретение составляет  25 000 шекелей  (6500 долл.), а когда не единственная - 110 тыс. шекелей (30 тыс. долл.). Поэтому семьям, собирающимся купить более одной квартиры, из соображений налоговой оптимизации лучше начать с покупки более дорогого объекта.

Вместе с тем следует отметить, что такой существенной разницы в сумме налога, как в примере с квартирой, стоящей 500 тыс. долл., мы не увидим, если цена квартиры (виллы, коттеджа) будет не менее 1,5 млн долл., то есть разница будет, но она не будет столь ощутимой и значимой.     

На сегодняшний день скидка при покупке единственной квартиры дается не одноразово. То есть каждый раз, когда речь идет о приобретении единственной квартиры (например, в 2000г. квартира приобретена по скидке, в 2012-м продана, и в том же году приобретается новая квартира), действует вышеприведенная шкала, со всеми приведенными выше пояснениями. Однако на рассмотрении израильского парламента (кнессета) находится законопроект о распространении скидки на покупку только первой квартиры. На все последующие покупки скидка действовать не будет.

Суммы, указанные в данной шкале, не являются постоянными, а периодически изменяются в соответствии с действующим налоговым законодательством. Все вышесказанное относилось к системе скидок по налогу на приобретение жилых квартир, в том числе новых и/или еще не построенных.

Налог на приобретение земельных участков и/или готовых объектов недвижимости со значительными правами на дополнительное и/или новое строительство и/или коммерческой недвижимости установлен в размере 5%. Сегодня израильские законы о налогообложении недвижимости не различают жителей Израиля и иностранцев, все покупатели имеют право на льготное налогообложение при приобретении единственной квартиры. Однако правительство Израиля планирует в рамках закона о бюджете на 2013г. лишить иностранцев налоговых льгот при приобретении квартир. Так что если в чьи-то планы входит намерение приобрести "дачу" в Израиле, то у него есть причина поторопиться.

Продавец объекта недвижимости уплачивает налог с дохода от продажи. Налоговой базой для расчета налога является цена сделки. Как и в случае с налогом на приобретение, налог с дохода от продажи устанавливается в зависимости от вида объекта недвижимости, а при продаже жилой квартиры (дома) законом определен ряд освобождений от уплаты налога.

Например, при продаже квартиры не чаще чем один раз в четыре года ставка налога на доход равна нулю. В этом случае вне зависимости от количества имеющихся у продавца квартир государство полностью освобождает продавца от налога. Есть дополнительные правила, дающие право на получение полного или частичного освобождения от уплаты налога, например в случае получения наследства или подарка, продажи двух квартир и приобретения взамен одной и т.д.

Данных освобождений не существует при продаже земельных участков и/или готовых объектов недвижимости со значительными правами на дополнительное и/или новое строительство и/или при продаже коммерческой недвижимости. Доход от продажи подобного рода имущества всегда облагается налогом, процентная ставка которого может изменяться от 10% до 40% и более. Процентная ставка налога высчитывается, исходя из стоимости имущества на момент приобретения, точной даты оформления сделки, затрат на его приобретение и эксплуатацию, инфляции и т.д.

Налоговое законодательство Израиля содержит много условий по установлению суммы налога на доход от продажи, и поэтому, как и в случае с налогом на приобретение, каждая сделка в отдельности проверяется еще задолго до ее заключения.

При расчете налога на приобретение и на доход от продажи в сделках высокого уровня (приобретение жилых комплексов, гостиниц, торговых центров и т.д.) рекомендуется предварительно заказать и получить профессиональное заключение адвоката или аудиторской компании. 

Что касается места уплаты налога, то налоги на сделки с недвижимостью в Израиле рассчитываются в соответствии с налоговым законодательством страны и уплачиваются по месту нахождения объекта. Для переоформления права собственности и производства записи в соответствующем органе регистрации в пакете подающихся документов должны быть подтверждения об уплате:

• налога с дохода от продажи (или подтверждение освобождения от уплаты налога);
• налога на приобретение;
• муниципальных налогов.

Первые два подтверждения выдаются Министерством финансов, отделом по земельному налогообложению, последнее подтверждение выдается муниципалитетом, под юрисдикцией которого находится объект недвижимости. Справка муниципалитета, как правило, подтверждает не только проведение платежей, непосредственно связанных со сделкой, но и отсутствие какой-либо задолженности по текущим платежам, связанным с владением объектом недвижимости.

Вышеуказанные подтверждения выдаются только после фактической выплаты налога. 

Санкции, применяемые за уклонение от уплаты налогов

Прежде всего, как указано выше, без уплаты всего комплекса налогов невозможно зарегистрировать объект недвижимости.

Гарантия уплаты налогов со стороны продавца, а также его денежное обеспечение (вклад части средств от продажи квартиры в доверительное управление адвоката до момента получения всех подтверждений по уплате) достаточно четко прописывается в договоре адвокатом покупателя.

Кроме того, уклонение от уплаты налогов одной из сторон договора является его существенным нарушением и влечет за собой уплату согласованной пени, обычно в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, при подписании договора максимально гарантируется выплата налогов, возложенных на каждую из сторон договора.

Вместе с этим необходимо отметить, что налоговое управление Израиля обладает исключительным правом непосредственного взыскания долга даже без обращения в судебные инстанции.

То есть налоговое управление имеет право по своему усмотрению наложить арест на банковские счета должника, его движимое и недвижимое имущество (автомобиль, любой без исключения объект недвижимости, пенсионные программы, заработная плата, сбережения и т.д.)

Возможен также запрет на выезд из Израиля, применение которого относительно иностранных граждан более проблематично, чем для граждан Израиля. Похожая ситуация и с задолженностью перед муниципалитетом, с незначительными поправками, которые не меняют сути вышесказанного.

Содержание объекта недвижимости

На владельца объекта недвижимости в Израиле, как правило, возложены следующие платежи:        

• коммунальные услуги (вода, свет, газ) оплачиваются один раз в два месяца в зависимости от фактического использования;
• муниципальный налог - арнона - уплачивается один раз в два месяца в зависимости от площади объекта и его целевого назначения (офис, квартира, торговые площади, земельный участок), а также от территориального расположения муниципалитета (чем дальше от центра, тем меньше);
• платежи в домовой комитет или управляющую компанию осуществляются ежемесячно в зависимости от уровня и составляющих проекта, в котором находится объект недвижимости (содержание и уборка, охрана, бассейн, фитнес и т.д.)

Для примера рассчитаем месячную стоимость содержания четырехкомнатной квартиры в новом жилом доме в одном из городов, находящихся в центре страны:

• арнона - 400 шекелей;
• вода - 100 шекелей;
• свет - 150 шекелей;
• управляющая компания - 200 шекелей.

Итого 850 шекелей, что составляет примерно 200 долл. США.

Оплата арноны и услуг управляющей компании производится без какой-либо связи со временем фактического проживания в квартире.

Важно еще раз подчеркнуть, что существует огромная разница в определении тарифов за услуги в зависимости от целевого предназначения объекта недвижимости. Оплата муниципального налога и вышеприведенных услуг может осуществляться непосредственно по получении требования об уплате либо посредством дачи указаний банку, который будет производить выплаты автоматически со счета без вашего присутствия в Израиле.

Материалы статьи подготовлены при содействии  президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля