Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как не выгорать на работе: 17 идей для отдыха РБК и HP, 16:29 Песков заявил о неготовности России терпеть хамство и диктат США Политика, 16:09 Женская сборная выиграла эстафету на этапе Кубка мира по биатлону Спорт, 15:59 В Кремле оценили число участников протестов словами «мало людей» Политика, 15:51 Полковник полиции извинился перед пострадавшей на митинге в Петербурге Общество, 15:51 Нокаут Мэйуэзера и болевой от ноунейма. Как проигрывал Конор Макгрегор Спорт, 15:43 Юристы предупредили о новых штрафах для автомобилистов Общество, 15:41 Как интерактивный шоурум заменил обычные магазины РБК и МегаФон, 15:40 Microsoft, Tesla, McDonald's: за чьими отчетами следить на неделе Инвестиции, 15:38 Макгрегор призвал Нурмагомедова возобновить карьеру ради второго боя Спорт, 15:28 Тренер назвал излишне эмоциональным поведение Большунова на финише гонки Спорт, 15:27 Песков оценил данные о «складе грязи» и «аквадискотеке» в «дворце Путина» Политика, 15:20 СМИ узнали о задержании в Греции россиянина на украденной парусной лодке Общество, 15:04 Акции в поддержку Алексея Навального и столкновения с полицией. Главное Политика, 15:01
Инвестиции в недвижимость: Германия
 
0 
Эрика Киндсфатер

Инвестиции в недвижимость: Германия

Колонку про инвестиции в недвижимость ФРГ специально для "РБК-Недвижимости" написала адвокат юридической фирмы "Юст" Эрика Киндсфатер.

Эрика Киндсфатер
Эрика Киндсфатер
В то время как впоследствии финансового кризиса цены на недвижимость во многих европейских странах упали, в Германии обратная ситуация. В 2012г. она обогнала Великобританию в соревновании за самый привлекательный рынок недвижимости. Рост цен, судя по прогнозам, будет наблюдаться и в 2014г.

Почему немецкий рынок недвижимости не ощутил значительных последствий кризиса, и развивается ли с ростом цен пузырь на данном рынке?

Несмотря на отдельные существующие мнения, прогнозирующие образование спекулятивного пузыря, Институт немецкой экономики и Федеральное министерство экономики и технологии считают, что данная угроза не существует. Такого же мнения придерживается и Федеральный банк (который, однако, в октябре 2013г. предупредил, что завышение цен на жилую недвижимость в густонаселенных больших городах местами может доходить до 20%).

Система финансирования строительства и приобретения недвижимости в ФРГ отличается преимущественно неизменяемой процентной ставкой и более высокими требованиями к доле собственного капитала. Рост интереса населения к приобретению недвижимости сопровождался лишь умеренным ростом объема выданных целевых потребительских кредитов. Кроме того, развитие цен наблюдается не на всей территории ФРГ, а лишь в отдельных регионах, университетских и больших городах.

Рост цен на недвижимость является некой корректировкой ее многолетней недооценки. Так, стоимость квадратного метра городской недвижимости могла достигать одной трети от стоимости квадратного метра в Испании или во Франции. Важным фактором является также недостаточное предложение на рынке. Несмотря на повышенную строительную активность в последние годы, спрос значительно превышает предложение. Строительный бум охватывает прежде всего дорогостоящие объекты. С данной проблемой городские администрации борются предписанием квот на строительство доступной жилой недвижимости при выдаче разрешений на строительство. Так, например, Дюссельдорф обязывает застройщиков к созданию 20%, а Мюнхен - 30% доступного жилья. Приобретение недвижимости рассматривается инвесторами (особенно в посткризисный период) как вложение капитала с малой долей риска и инвестиция, которая несущественно подвержена экономическому кризису (так называемое "бегство в недвижимость").

Большинство россиян интересуются недвижимостью в больших городах, особенно популярны Берлин и Мюнхен
Немецкий рынок недвижимости все более и более открывают для себя россияне. Причины для инвестиций россиян в немецкую недвижимость разные. Кто-то мигрирует, кто-то создает самостоятельный бизнес, а для кого-то приобретенная в Германии недвижимость является неким пенсионным обеспечением. Сравнение цен с московским рынком и соотношение цены и качества, а также лучшая экология содействуют выбору в пользу немецкой недвижимости.

Незаселенность многоквартирных домов в 2012г.
Незаселенность многоквартирных домов в 2012г. (Фото: CBRE, Empirica)
Рассмотрим вариант приобретения с целью получения прибыли от сдачи объекта в аренду. Рынок жилой недвижимости является в ФРГ "рынком арендаторов", так как доля собственников составляет примерно 50%. Невысокая доля собственников существует также в Швейцарии, например, таким образом, данные рынки опровергают часто звучащее утверждение, что в странах с более состоятельным населением недвижимость чаще приобретается в собственность. Инвестору стоит внимательно изучить не только месторасположение объекта в интересующем его городе, но и регион, а также уровень безработицы данного района. Заслуживают внимания и актуальные планы правящих партий о введении так называемого "тормоза для арендной цены" (Mietpreisbremse), который в частности должен ограничить повышение аренды при повторной сдаче в связи с мерами по устранению нехватки жилой площади.

Стоит также озвучить возможность приобретения недвижимости с судебных аукционов. Информация об объектах доступна каждому на специальном сайте zwangsversteigerung.de. Перед аукционом объект оценивается по поручению суда независимым экспертом, при этом продажная цена может быть значительно ниже его рыночной стоимости. При ознакомлении с заключением эксперта стоит, однако, обратить внимание на то, предоставил ли собственник (должник) доступ к недвижимости для ее осмотра изнутри.

Доля собственников (%) в 2011г.
Доля собственников (%) в 2011г. (Фото: Федеральное статистическое ведомство, Институт немецкой экономики г. Кельн.)
Большинство россиян интересуются недвижимостью в больших городах, особенно популярны Берлин и Мюнхен. Однако некоторые открывают для себя средние и малые исторические города с традиционной архитектурой и высокоразвитой социальной инфраструктурой и культурной жизнью. Привлекательны, например, Фрайбург, Бамберг или Мюнстер - университетские города с постоянно растущим населением. Правильность решения данных инвесторов подтверждает актуальная статистика о размере доходов от сдачи объекта в аренду, которые окупят затраты на приобретение объекта и выплату налогов, а также маклерские, нотариальные и иные расходы. Согласно последним данным, большие города проигрывают в данном вопросе средним и малым.

Подводя итог, нужно отметить, что рынок недвижимости ФРГ отличается устойчивостью и низкой волатильностью, что дает возможность для принятия долгосрочных инвестиционных решений. Приобретая качественную недвижимость, инвестор может рассчитывать на развитое законодательство и судебную практику в области защиты права собственности. Наряду с приобретением недвижимости с целью получения прибыли от сдачи в аренду стоит также рассмотреть возможности участия в строительном бизнесе, где можно рассчитывать на субсидии и иную государственную поддержку (например при строительстве энергоэффективных зданий).

Адвокат юридической фирмы "Юст" Эрика Киндсфатер специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторах
Эрика Киндсфатер Эрика Киндсфатер, Юридическая фирма "Юст"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента