Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Коммерческие перспективы советских ГУМов и ЦУМов
Коммерческая недвижимость ,  
0 

Коммерческие перспективы советских ГУМов и ЦУМов

Главными объектами торговой недвижимости в областных центрах СССР всегда были ГУМы и ЦУМы. О коммерческой судьбе советских универмагов в современной России рассуждают эксперты на портале "РБК-Недвижимость".
Фото: Depositphotos/vitalik26
Фото: Depositphotos/vitalik26

Флагманы торговли крупных городов советской России - государственные универсальные магазины (ГУМы) и центральные универсальные магазины (ЦУМы) и сейчас можно встретить более чем в 80% городов России с населением более 500 тыс. человек.

Эксперты департамента консалтинга NAI Вecar проанализировали текущее состояние российских ГУМов и ЦУМов и определили топ-10 универмагов по принципу площади, качества и популярности среди горожан.

Топ-10 советских универмагов в России по площади торговых помещений

Адрес Год постройки Общая площадь, кв. м

Москва, ГУМ

Красная площадь, 3

 

1893

 

80 000

Москва, ЦУМ

ул. Петровка, 2

 

1908

 

33 000

Санкт-Петербург, ДЛТ-ЦУМ

ул. Большая Конюшенная, 21-23, литер А

 

1909

 

32 000

Нижний Новгород, ЦУМ

ул. Героя Фильченкова, 10

 

1938

 

20 000

Пенза, ЦУМ

ул. Кирова, 73

 

1941

 

17 330

Казань, ГУМ

ул. Баумана, 51

 

1905

 

16 200

Хабаровск, ЦУМ

ул. Муравьева-Амурского, 23

 

1914

 

13 000

Чебоксары, ЦУМ

 ул. Карла Маркса, 47

 

1980

 

11 908

Ростов-на-Дону, ЦУМ

ул. Б.Садовая, 46

 

1910

 

9 000

Новые проекты реконструкции

Владивосток, ГУМ

ул. Светланская, 33-35

 

1864 

 

После реконструкции - 18 900

ЦУМы распространены гораздо больше - они присутствуют в 83% от общего количества исследуемых городов. Построенные в конце XIX - начале XX веков, магазины располагались в старинных зданиях в самом центре городов и имели архитектурное сходство, как внешнее, так и внутреннее - все они были организованы по единому принципу универмага с тематическими отделами.

Состояние и качество объектов и сейчас остается различным - около 60% подобных центров претерпели реконструкцию или реконцепцию. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, велика доля объектов, которые продолжают свое существование в том же виде, что и 20 лет назад. "Только теперь они уже не так востребованы населением и часто представляют собой "крытые рынки", - рассказывает она о состоянии объектов.

«Государственный универсальный магазин», до 1921г. «Верхние торговые ряды», расположенный по адресу: Красная пл., 3
«Государственный универсальный магазин», до 1921г. «Верхние торговые ряды», расположенный по адресу: Красная пл., 3

В рейтинге универмагов, переживших 90-е гг. и вышедших на уровень современных торговых центров (ТЦ), первое место занимает легендарный московский ГУМ на Красной площади, второе - московский ЦУМ на Петровке, третье - ДЛТ (Дом ленинградской торговли, советский аналог московского ЦУМа).

Московский ГУМ, выкупленный группой "Боско", подвергся масштабной реконструкции, после чего торговое пространство было отдано всемирно известным брендам, а сам универмаг превратился в объект паломничества иностранных туристов. Концепция ГУМа уникальна не только выдержанным стилем, но и сохранением элементов истории - в здании расположены гастроном №1, кафе "Фестивальное", "Столовая №57" в советской стилистике и даже исторический санузел, поясняют составители рейтинга.

Один из первых российских универмагов, открытый шотландцами Арчибальдом  Мерилизом и Эндрю Мюром в 19 в., после пожара открылся в 1906г. в здании, построенном архитектором Романом Клейном в готическом стиле на улице Петровка, 2. В советское время здание получило статус Центрального универсального магазина (ЦУМа) Москвы.
Один из первых российских универмагов, открытый шотландцами Арчибальдом Мерилизом и Эндрю Мюром в 19 в., после пожара открылся в 1906г. в здании, построенном архитектором Романом Клейном в готическом стиле на улице Петровка, 2. В советское время здание получило статус Центрального универсального магазина (ЦУМа) Москвы.

ЦУМ на Петровке, также претерпев реконструкцию, стал Меккой luxury-брендов, а его концепция распространилась и на Санкт-Петербург - сегодня ДЛТ повторил его судьбу под тем же брендом.

Крупнейший универсальный магазин Санкт-Петербурга, более известный как Дом ленинградской торговли (ДЛТ). Расположен на Большой Конюшенной улице, дом 21-23. Один из первых универмагов России, открытый в 1908г.
Крупнейший универсальный магазин Санкт-Петербурга, более известный как Дом ленинградской торговли (ДЛТ). Расположен на Большой Конюшенной улице, дом 21-23. Один из первых универмагов России, открытый в 1908г.

Универмаги
Универсальные магазины (универмаги) - крупные магазины, имеющие в продаже практически все группы непродовольственных товаров, а во многих случаях и продовольственные товары. Наличие в универмагах универсального ассортимента товаров дает возможность покупателям приобрести в одном здании все необходимые товары, что упрощает и ускоряет процесс совершения покупок. Впервые универмаги появились во Франции в середине XIX века. В России первые универмаги появились в начале XX века. Первый советский универмаг ГУМ был открыт в 1921г. в Москве на Красной площади.

Также в десятку лидеров входят ЦУМы Нижнего Новгорода, Пензы, Хабаровска, Чебоксар, Ростова-на-Дону и ГУМ в Казани. "Сегодня владивостокским ГУМом (к слову, одним из старейших в России) заинтересовалась компания Storm Properties. Окончание реконструкции ожидается в конце 2015г. Более 30% площади проекта ориентированы на развлекательные цели - здесь разместятся галерея с музеем, фудкорт и рестораны", - объясняют эксперты NAI Вecar включение в рейтинг еще одного универмага.

Если говорить о ставках, то в регионах на стоимость аренды в ТЦ напрямую влияет его местоположение. Поэтому ставки в ЦУМах и ГУМах отнюдь не низкие, хоть они и относятся к группам некачественных объектов.

Арендные ставки

Если рассматривать в целом торговый сегмент коммерческой недвижимости, например, крупных городов Центральной России и Поволжского региона, то можно наблюдать следующую картину. В наиболее качественных объектах средние ставки аренды находятся в диапазоне 1,1-1,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, называет одно из условий аренды Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. Он поясняет, что к этому типу относятся торгово-развлекательные центры (ТРЦ), которые ориентированы исключительно на федеральных сетевых арендаторов и ключевые бренды и обладают стандартным пулом арендаторов, схожим с набором в московских ТЦ.

Вторая группа - объекты нового строительства или редевелопмента, которые, как правило, частично заполнены сетевыми арендаторами, а частично - небольшими магазинами брендов no name. В этой группе ставки находятся в районе 550-900 долл. за 1 кв. м в год.

Третью группу составляют некачественные и неконцептуальные торговые объекты: это здания, доставшиеся городу в наследство с советских времен, или объекты упрощенного нового строительства без проработанного дизайна. Основными арендаторами таких ТРЦ являются упомянутые магазины no name и различные ИП. В некачественных ТЦ ставки аренды составляют 300-400 долл. за квадратный метр в год. Именно ко второй и третьей группам в подавляющем большинстве случаев и относятся ГУМы и ЦУМы, резюмирует эксперт.

Наследие 1990-х

Что же мешает другим универмагам последовать примеру лидеров?

Как отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова, многие такие объекты являются архитектурными памятниками, то есть любое конструктивное изменение таких проектов если и возможно, то сопряжено с существенным объемом необходимых согласований с профильными архитектурными комитетами.

Региональные ЦУМы доживают свои дни с непонятными арендаторами на площадях мелкой нарезки с чрезмерно высокой ротацией
Еще одна причина - существующие планировки таких объектов, которые редко подходят под современные параметры международных сетевых операторов. Здесь речь идет как о конструктивных особенностях зданий, так и о системах инженерного обеспечения, безопасности и т.п. Соответственно, размещение большого количества отдельных операторов со своими требованиями и с индивидуальной системой безопасности крайне затруднено, рассказывает эксперт рынка.

Как добавляет Сергей Камлюк, многие из этих объектов в 1990-е гг. стали жертвами разделов собственности: у одного ЦУМа может быть сразу несколько собственников помещений, которые не считаются друг с другом, выбирая арендаторов. Поэтому региональные ЦУМы доживают свои дни с непонятными арендаторами на площадях мелкой нарезки с чрезмерно высокой ротацией.

Что спасет универмаги?

Будущее таких объектов во многом зависит, с одной стороны, от готовности собственника входить в длительный процесс согласований и реконструкции здания и, с другой стороны, от готовности города идти на уступки по изменению исторического конструктива здания ради возвращения ему былой славы точки притяжения покупателей. "Пока найти этот компромисс удалось единицам", - говорит Анна Никандрова.

С ней согласен директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. "В регионы активно приходят новые крупные ритейлеры и девелоперы - к примеру, та же МЕГА и ИКЕА. Им нет нужды вкладываться в редевелопмент и реконцепцию, проще приобрести крупный участок земли за городом и отстроить новые моллы с нуля. Чтобы обновить и дать новую жизнь ЦУМам, надо привлечь девелоперов на эти объекты, а власти сегодня не готовы заниматься этими проектами, чаще всего у них есть более важные дела", - добавляет он.

Елена Лыкова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
На улучшение жилищных условий в Москве выделят более 1,8 трлн руб.Город, 12:41
Названы районы Москвы — лидеры по снижению цен на жилье бизнес-классаЖилье, 10:45
Аналитики зафиксировали резкий рост спроса на элитные дома в ПодмосковьеЗагород, 09:58
Аналитики назвали районы Москвы с самыми доступными новостройкамиЖилье, 09:00
Россияне рассказали, как поступят с жильем при разводеЖилье, 05:00
На «Острове мечты» появится открытый парк с аттракционами. Каким он будетГород, 10 окт, 17:07
Названа стоимость квартир в домах Москвы, связанных с великими писателямиГород, 10 окт, 16:47
«Домклик» назвал города — лидеры по спросу на посуточную арендуЖилье, 10 окт, 15:55
Росреестр разъяснил порядок оформления участков в СНТ по «садовой книжке»Загород, 10 окт, 15:16
«Дом.РФ» перераспределил лимиты по семейной ипотекеДеньги, 10 окт, 14:53
Закладная на квартиру: что это, зачем нужна и как оформитьДеньги, 10 окт, 14:20
Названы регионы России с самым сильным ростом цен на землюЖилье, 10 окт, 13:10
Три бизнес-центра STONE: каким будет деловой кластер на Ходынском полеГород, 10 окт, 13:00
Как правильно подключить розетку: пошаговая инструкцияДом, 10 окт, 12:09
Главное Лента