Лента новостей
Все новости Недвижимость
В ярославской колонии нашли новое видео с нарушениями 16:49, Общество Умер сыгравший Гитлера в «Бункере» актер Бруно Ганц 16:20, Общество Бизнес с друзьями: как научиться четко разделять личную жизнь и работу 16:05, РБК и «Билайн» Бизнес ЦСКА ушел от поражения в товарищеском матче с «Ньюкаслом» 15:58, Спорт Меркель увидела необходимость в согласовании санкций против России 15:54, Общество Суд арестовал фигуранта дела Baring Vostok Майкла Калви 15:53, Политика Лавров упрекнул ЕС за «натоцентричность» и логику «ведущий — ведомый» 15:46, Политика Порошенко указал Меркель на важность усиления давления на Россию 15:30, Политика Кириенко назвал преимущества конкурса управленцев «Лидеры России» 14:56, Политика Шведские ученые представили свою версию гибели группы Дятлова 14:12, Общество Пенс назвал невозможным защитить закупающие оружие у противника страны 14:10, Политика В ТЦ Петербурга рассказали о письме с угрозами о взрыве 13:42, Общество Российский нападающий вошел в тройку лучших игроков дня в НХЛ 13:01, Спорт Меркель рассказала о расчете на «другие отношения» с новой Россией 12:55, Политика Эрдоган отказался разорвать контракт по C-400 ради поставок Patriot 12:43, Политика Полиция проверяет ТЦ в Москве после сообщения о «минировании» 12:27, Общество Александр Поветкин впервые в карьере проведет бой в США 12:10, Спорт СК расследует гибель двух мужчин под колесами поезда в Москве 12:06, Общество Гендиректор оператора «Морского старта» покинет компанию 11:47, Бизнес Украина получит от США почти $700 млн финансовой помощи 11:43, Политика Эрдоган не исключил возможности проведения военной операции в Идлибе 11:16, Политика Бой Харитонова против Митриона признали несостоявшимся из-за удара в пах 10:57, Спорт Против зампредседателя облсуда Иркутска возбудили дело о взяточничестве 10:52, Общество Бизнес без отговорок: те, кто справился со страхами и открыл свое дело 10:46, РБК и «Билайн» Бизнес Сирия откроет два гумкоридора для выхода беженцев из лагеря «Рукбан» 10:29, Политика Лужков одобрил идею объединения Москвы и области с экономической стороны 09:52, Политика СМИ сообщили о гибели на Тенерифе трехлетней россиянки 09:50, Общество Глава BlaBlaCar — РБК: «Мы оказывали услуги, но ничего не зарабатывали» 09:50, PRO
О льготном выкупе офисов в Москве
Материалы по теме Кого затронет новый налог на имущество
22 мая 2014, 12:06
0
Никита Куликов О льготном выкупе коммерческих помещений в Москве
Как предпринимателю реализовать в Москве свое право на льготный выкуп помещения - об этом в своей колонке рассказывает заместитель генерального директора консалтинговой компании HEADS Никита Куликов.

Никита Куликов, HEADSВ течение последних нескольких лет Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) периодически повышал арендные ставки для арендаторов городской недвижимости. Данные действия были обусловлены попытками городских властей приблизить арендные ставки к среднерыночным. Повышение арендных платежей было абсолютно оправдано, учитывая, что до этого момента они оставались неизменными, несмотря на инфляцию и рост цен на рынке недвижимости, однако данные меры серьезно ударили по малому и среднему бизнесу, поставив некоторых его представителей перед выбором - либо закрывать свой бизнес, либо искать деньги и выкупать арендуемое помещение.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в Закон г. Москвы от 17.12.2008 № 66 сохраняют за арендатором преимущественное право выкупа помещения. Этими законодательными актами также был установлен предельный срок реализации права льготного выкупа помещения - 1 июля 2015г..

Однако, столь выгодные условия, вместо того чтобы привлечь большее количество желающих выкупить арендованные помещения, привело к обратному эффекту. Можно провести простую аналогию: если до момента принятия соответствующих поправок в законодательные акты, мы принимали и обрабатывали порядка 5 заявок в неделю, связанных с сопровождением выкупа помещения, то после того как льготный выкуп был продлен до 2015г., количество таких обращений уменьшилось до 3 заявок в месяц. У такого спада существует логичное объяснение: во-первых, увеличение сроков позволило отложить решение данной проблемы "на потом", во-вторых, предприниматели взяли своеобразный тайм-аут длиною в полгода на просчет всех возможных вариантов развития событий. Учитывая, что ДГИ свое отношение к арендной ставке пересматривать не стал, и в настоящее время наметилась явная тенденция на увеличение арендной ставки, услуга по оформлению выкупа помещения вновь становится актуальной.

Основные предъявляемые требования к объекту и к арендатору:

  • срок договора (должен быть заключен не позднее 1 июля 2011 года);
  • площадь объекта (для Москвы до 1000 кв.м для рассмотрения вопроса ДГИ, и более 1000 кв.м для рассмотрения вопроса Правительством Москвы);
  • отсутствие задолженности по арендным платежам.

Как показывает практика, наличие законодательной базы, регламентов, а также желания выкупить арендованное помещение еще не означает, что вы сможете это сделать. На данный момент рекомендуется следующий алгоритм действий по выкупу арендуемого помещения:

 

подготовительного этап  ⇒ работа c ДГИ    "попытка № 2 или обращение в суд"

 

Подготовительный этап. В принципе данный этап является самым важным, так как именно благодаря ему можно будет сформировать четкое представление об объекте, а также предугадать где, когда и какие именно подводные камни вас поджидают. Многие арендаторы считают, что раз они арендуют помещение в течение нескольких лет, а кто то и в течение десятилетия, то "все у них в порядке". Это не совсем так. Любые упущения будут с радостью выявлены специалистами ДГИ, в итоге они либо направят вам отказ, либо будут периодически продлевать сроки рассмотрения заявки, причем такое продление сроков ничем не ограничено. Без предварительной проработки ситуации, обращаться в ДГИ я никому не рекомендую. Мы разработали следующий порядок проверки объектов на соответствие законодательству:

  1. Справка из ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Благодаря ей вы сможете узнать, оформлено ли право собственности города на арендуемый вами объект. Результат позволяет понять будет ли вся процедура проходить в "разумный" срок, или же следует заложить дополнительно не менее 3-х месяцев на регистрацию городом первичного права собственности на объект.
  2. Справка из ГКН (Государственный кадастр недвижимости) или кадастровый паспорт. Сведения, указанные в кадастровом паспорте (или их отсутствие) также может повлиять на увеличение нормативных сроков по выкупу объекта. Справедливости ради хочется отметить, что специалисты ДГИ часто используют в своей работе основание "проводятся работы по постановке объекта на кадастровый учет" для продления сроков рассмотрения.
  3. Справка о расчетах с ДГИ. Отказ в связи с наличием даже копеечной задолженности - также является одним из излюбленных приемов специалистов ДГИ.
  4. Предварительная оценка помещения, с указанием максимальной и минимально возможной стоимостью помещения. Это основополагающее действие,без него в принципе нет смысла начинать работу по выкупу помещения.
  5. Справка из Мосжилинспекции. Необходима при проведении перепланировки в помещении.
  6. Справка из Мосгорнаследия о наличии у объекта статуса памятника архитектуры.
  7. Выписка из реестра СМП (субъекты малого и среднего препирательства), о том, что юридическое лицо является субъектом малого предпринимательства.
  8. Иные документы, наличие которых необходимо в соответствии с требованиями ДГИ.

Работа  с ДГИ. В целом, на данном этапе от вас уже ничего не зависит, в рамках выполнения данного этапа специалисты ДГИ в закрытом режиме проверяют переданные вами документы на предмет соответствия их внутренней базы данных. Как недавно выяснил один наш клиент, сотрудники ДГИ даже не информировали его о продлении срока рассмотрения заявки, а все шаблонные отписки направлялись не на почту нашего клиента (как должны были сделать), а передавались в районное управление ДГИ, причем без уведомления. К сожалению, около 90% обратившихся сталкиваются с бездействие и нежеланием исполнителей брать ответственность на себя.

Попытка № 2 или обращение в суд. Под данной попыткой я понимаю обращение в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязанииДепартамента заключить с вашей организацией договора купли-продажи. Шансы на положительный исход дела - около 80%. Ваша цель - получить решение суда, в котором также будет прописана сумма выкупа объекта, согласован проект договора, а также согласованы сроки подписания данного договора. Предположим арбитражный суд в своем решении пропишет следующее: "обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи" и при этом не утвердит сумму выкупа и форму договора, рассчитывайте на то, что ваш вопрос "подвиснет" еще на 6 месяцев. ДГИ будет проводить оценку, утверждать ее, разрабатывать проект договора, согласовывать данный проект и направлять его на регистрацию. Нельзя исключать и возможности того, что специалисты ДГИ и этого не сделают, в связи с чем, вам придется подавать новый иск и ждать нового решения суда.

Как мы видим, единого действенного алгоритма действий по реализации преимущественного права выкупа помещения не существует, однако есть ряд мер, которые вы можете учесть для того чтобы минимизировать возможные негативные последствия.

Заместитель генерального директора консалтинговой компании HEADS Никита Куликов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Никита Куликов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости