Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
США заявили о желании вести диалог с Россией по новым вооружениям Политика, 01:21 Пятьдесят идей для подарков на 8 марта РБК и Крокус Сити Молл, 00:52 США заявили о «подрывной роли» России в мире Политика, 00:28 В Донбассе украинский снайпер застрелил донецкого полицейского Общество, 00:26 США в пандемию потеряли звание лучшего работодателя для иностранцев Экономика, 00:01 Россия догнала Белоруссию по уровню продовольственной безопасности Бизнес, 00:00 Полиция сообщила детали расследования нападения c ножом на юге Швеции Общество, 03 мар, 23:50 Доллар по 28: история российского фондового рынка РБК и Открытие Инвестиции, 03 мар, 23:49 SpaceX отменила испытания прототипа Starship из-за проблем с двигателем Технологии и медиа, 03 мар, 23:36 Чехия после России попросила Китай поставить в страну вакцину от COVID-19 Политика, 03 мар, 23:23 Власти Москвы предупредили жителей о мокром снеге и сильном ветре Общество, 03 мар, 23:13 ЦСКА в овертайме победил «Спартак» в первом матче серии плей-офф КХЛ Спорт, 03 мар, 23:02 Глава МИД Украины ответил премьеру Словакии на шутку про «Спутник V» Политика, 03 мар, 22:57 Тарасова призвала Косторную извиниться перед Тутберидзе на всю страну Спорт, 03 мар, 22:53
Как повлияют международные санкции на рынок недвижимости России
Коммерческая недвижимость ,  
0 

Как повлияют международные санкции на рынок недвижимости России

По мнению экспертов, введение международных санкций в отношении России затронет отечественный рынок недвижимости. Правда, некритично и, скорее всего, опосредованно.
Фото: Depositphotos/SergeyP
Фото: Depositphotos/SergeyP

Предположений и обсуждений на тему введения санкций западных стран в отношении России достаточно много. Однако пока неясно, какие из них действительно будут приняты и насколько далеко все это зайдет. Эксперты, отвечая на вопросы "РБК-Недвижимости", не рассматривали сценарии "железного занавеса".

Аналитики отмечают, что в целом, несмотря на ряд рисков, рынок недвижимости России и Москвы пока остается относительно стабильным. Однако, за первое полугодие 2014г. объем инвестиций в недвижимость РФ снизился на 59% по сравнению с показателями аналогичного периода 2013г. Аналитики международной консалтинговой компании Jones Lang la Salle оценили их в 1,4 млрд долл.

Игроки рынка также обращают внимание, что даже без введения санкций на падение инвестиций повлияли замедление экономического роста, волатильность валюты, напряженная ситуация на юго-востоке Украины.

Сложная экономическая  ситуация, которая в последние несколько месяцев на фоне роста политических рисков усугублялась опережающим оттоком капитала и значительным ослаблением рубля, несомненно, оказывает определенное давление на рынок недвижимости и строительную индустрию. В первом полугодии негативный эффект полностью не успел проявиться, кроме того, для 1-го квартала был характерен серьезный спекулятивный всплеск спроса в преддверии сокращения ликвидности, тем не менее в ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает значительное падение спроса, прогнозирует аналитик ИХ "Финам" Анатолий Вакуленко.

Кто работает на рынке недвижимости России

В России исторически сложилось, что западные инвесторы и девелоперы работают в основном на рынке коммерческой недвижимости. В инвестициях и строительстве жилья они практически не участвуют. Уже работающие на российском рынке западные игроки имеют длительный опыт сотрудничества с Россией. Они переживали вместе с нами экономические кризисы. Многие иностранные фонды и инвесторы ушли с российского рынка еще в кризис 2008г., не восстановив свое присутствие в России в докризисном объеме.

По оценке партнера, руководителя отдела исследований международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Дениса Соколова, доля западных инвестиций в последние годы составляла около 25-30% от общего объема, а в этом году она составит не более 10%.

Среди крупных западных игроков аналитики называют такие компании, как Morgan Stanley, Heitman, Hines, Immofinanz, PPF, Raven Russia. Заморозка их активности будет неприятным, но не критичным фактором для рынка. В девелопменте доля иностранных игроков еще ниже. "Сейчас на рынке достаточно национальных игроков, которые смогут заполнить освободившееся место. Естественно, как и в прошлых случаях, вначале будет иметь место фактор остановки спроса на какое-то время, после чего объемы вернутся - точно так же, как это произошло после кризиса 2008г., но в этот раз быстрее благодаря более высоким ценам на нефть", - прогнозирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Денис Соколов из Cushman & Wakefield считает, что западные инвесторы не уйдут насовсем, но заметно пересмотрят свои стратегии. Валентин Гаврилов полагает, что максимум, о чем может идти речь, это заморозка их активности на какой-то период (4-6 кварталов), после чего она начнет восстанавливаться.

С ними также согласен генеральный директор западной инвестиционно-девелоперской компании Rossmils investments Анар Муртузаев. По его мнению, пока доходность на российском рынке недвижимости будет более привлекательна, чем на европейском, инвесторов он не потеряет.

Также эксперты сходятся во мнении, что проекты, которые уже запущены в России, будут доведены до конца, возможно, более низкими темпами. Финансирование проектов, которые только анонсированы, с большой вероятностью будет приостановлено, а возможно и прекращено.

Если же говорить о прямых кредитах западных банков в девелопмент в России, то их довольно мало, да и вряд ли эти обязательства будут пересмотрены. В целом же, большую роль сыграет изменение стратегии в ключе проектов недвижимости российских банков и государства в целом, считает Анар Муртузаев.

Также эксперты, говоря о заметных санкциях против отдельных секторов российской экономики, считают, что они повлияют на рынок  коммерческой недвижимости через ожидания изменения общей деловой активности в стране. "В зависимости от жесткости санкций темпы роста ВВП могут уйти к нулю или даже на отрицательную территорию. В первом случае можно ожидать снижения спроса в годовом исчислении на 20-25% относительно первоначальных прогнозов, во втором - спрос может остановиться на 1-1,5 квартала по аналогии с 2008г., а его снижение относительно прогнозов превысить 30%", - прогнозирует Валентин Гаврилов.

Тем не менее после шока, связанного с самим фактом объявления санкций, далее спрос начнет восстанавливаться и среднесрочное снижение уже не будет таким сильным. "Это связано с тем, что, в отличие от 2008г., сейчас Россия живет в условиях высоких цен на нефть, которые послужат естественным буфером, смягчающим негативный эффект других факторов", - считает эксперт.

Анар Муртузаев предполагает, что в целом негативное воздействие на российский рынок недвижимости почувствуют все игроки, однако не так быстро, и это даст возможность подготовиться и диверсифицировать риски. Достаточно категоричные высказывания западных лидеров о необходимости введения дополнительных санкций даже в убыток экономике многих стран Евросоюза так или иначе заставят инвесторов если не прекратить, то снизить темпы.

Какой сегмент пострадает больше всего

Западные инвесторы и девелоперы практически отсутствуют на рынке жилой недвижимости России, и она, в первую очередь, ориентирована на внутренний спрос. Поэтому введение каких-либо санкций не может существенно повлиять на этот сектор.

Как отмечают эксперты, немаловажным фактором роста рынка недвижимости были высокие темпы расширения ипотечного рынка (по итогам 2013г. приращение составило около 30%). Это может скорректировать рынок жилья экономкласса, который в большой степени зависит от ставок ипотечного кредитования.

По мнению заместителя председателя правления, финансового директора банка DeltaCredit Елены Кудлик, введение санкций повлечет за собой снижение ликвидности на финансовом рынке, снижение возможности рефинансировать долги на внешнем рынке, изменение оценки рисков локальными инвесторами. "Все эти три фактора повлекут за собой увеличение стоимости заимствований на внутреннем рынке и, соответственно, увеличения ставок по кредитам. Но так как размер внешнего заимствования у кредитных организаций не очень значителен, то рост ставок, скорее всего, не превысит 0,5-1%", - прогнозирует она.

Анар Муртузаев считает, что в краткосрочной перспективе почувствовать влияние санкций могут только публичные компании, размещенные на европейских и американских биржах. Это неизбежно приведет к снижению их активности и на внутреннем рынке.

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то, по мнению Дениса Соколова, больше всего пострадают офисы, так как санкции влияют на иностранные компании, крупный бизнес и финансовый сектор, а именно эти компании формируют основной спрос на помещения в бизнес-центрах.

"После периода стабильного спроса на качественные офисные помещения в 2011-2012гг. с первой половины 2013г. мы начали отмечать снижение объема сделок. Осторожность арендаторов, связанная с неопределенностью как российской, так и глобальной экономики, характерная для рынка офисной недвижимости в прошлом году, ожидаемо сохранилась и в 2014г. При этом, вовлеченность России в геополитический конфликт на Украине, риски, связанные с введением санкций, а также крайне низкие темпы роста экономики страны усилили опасения арендаторов и инвесторов на рынке", - говорит директор департамента инвестиций международной консалтинговой компании Knight Frank Алан Балоев.

В Москве на офисном рынке и так уже самый высокий уровень вакантности (около 12%), а рынок насыщен достаточно неплохо. "Большинство устоявшихся бизнесов уже имеют офисные помещения, они не будут заметно расширяться в условиях кризиса. Для новых бизнесов кризис также не самое лучшее время для развития", - рассказывает Валентин Гаврилов.

"Стоит учитывать, что негативное воздействие на российский рынок недвижимости, которое окажет ужесточение санкций, обусловлено многими факторами. Во-первых, рынок еще не до конца оправился от кризиса 2008г., и пока даже не приблизился к докризисным объемам. Во-вторых, значительная часть рынка коммерческой недвижимости сосредоточена в основном в Москве и области, а это наиболее значимые объемы инвестиций", - комментирует Анар Муртузаев.

По оценке экспертов, лучшую устойчивость покажут торговый и складской сегменты. Высокие цены на нефть поддержат совокупный спрос, и его просадка не будет значительной, что поддержит и спрос на торговую недвижимость. Складской сегмент на 70-80% развивается за счет спроса ритейла.

Сергей Велесевич

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента