Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Консультация юриста: как достроить недострой
Мнения ,  
0 
Роман Ляпунов

Консультация юриста: как достроить недострой

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах "РБК-Недвижимости". На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с "объектом незавершенного строительства".

Фото: Depositphotos/Digifuture

HEADS Роман Ляпунов
HEADS Роман Ляпунов
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные - от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый "объект незавершенного строительства". Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают "счастливого" обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив  положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка  являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки  в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков  от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Согласно ему, особые  преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г.  В этом случае собственник вправе требовать заключения  нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших  свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли  этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев  застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом "в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов" (п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения  (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным  работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или  владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.  

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторе
Роман Ляпунов Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Когда откроют станцию метро «ЗИЛ» и как она будет выглядетьГород, 09:00
«Домклик» назвал стоимость самых дешевых вторичных квартир в МосквеЖилье, 11 окт, 17:37
В ЦБ раскритиковали льготную ипотеку словами о завещании ипотечных долговДеньги, 11 окт, 17:21
Региональный материнский капитал: как получить и на что потратитьДеньги, 11 окт, 17:07
Станислав Киселев, ГК «Кортрос» — о стратегиях выживания для девелоперовЖилье, 11 окт, 15:45
В «Сбере» сообщили о приостановке роста цен на жилье в РоссииЖилье, 11 окт, 15:39
Минстрой призвал не тянуть с выдачей ключей от жилья более полугодаЖилье, 11 окт, 14:37
Берут скидками и рассрочками: как прошел 3-й квартал на рынке новостроекЖилье, 11 окт, 14:28
На улучшение жилищных условий в Москве выделят более 1,8 трлн руб.Город, 11 окт, 12:41
Названы районы Москвы — лидеры по снижению цен на жилье бизнес-классаЖилье, 11 окт, 10:45
Аналитики зафиксировали резкий рост спроса на элитные дома в ПодмосковьеЗагород, 11 окт, 09:58
Аналитики назвали районы Москвы с самыми доступными новостройкамиЖилье, 11 окт, 09:00
Россияне рассказали, как поступят с жильем при разводеЖилье, 11 окт, 05:00
На «Острове мечты» появится открытый парк с аттракционами. Каким он будетГород, 10 окт, 17:07
Главное Лента