Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин нашел работу для бывшего главы Дагестана Абдулатипова 18:53, Политика Путин заявил о более 620 визитах США в «святая святых» ядерных сил России 18:51, Политика Внука Юрия Визбора вызвали на допрос по делу Серебренникова 18:46, Общество Путин процитировал Тору и назвал грехом отказ от территорий 18:43, Политика Собчак сохранит работу в женском журнале на время президентской кампании 18:37, Политика Сечин ответил на жалобу конкурентов Медведеву 18:32, Бизнес X5 Retail Group начнет торговаться на Московской бирже до конца года 18:16, Бизнес Реновацию и программу «Моя улица» объявили драйверами экономики Москвы 18:16, Экономика Публичные обсуждения благоустройства городов станут обязательными 18:09, Город Адвокат займется защитой Януковича в суде без личных встреч с ним 18:06, Политика Фурсенко заявил о соблюдении Мединским требований при защите диссертации 18:05, Политика Футболист «Спартака» вошел в символическую сборную Лиги чемпионов 18:00, Спорт Тиньков не будет финансировать предвыборную кампанию Собчак 17:57, Политика «Я не лучший пример self-made»: Собчак о работе, протестах и Путине 17:56, Фотогалерея  Путин связал сепаратистские настроения в Европе с признанием Косово 17:51, Политика Путин обвинил в эгоизме страны Запада 17:45, Политика Путин призвал не опускаться во внешней политике до откровенного хамства 17:41, Политика Первый регион признал нехватку денег на повышение зарплат бюджетникам 17:30, Экономика Главу администрации Нижнего Новгорода отправили в отставку 17:23, Политика Шрёдер заявил об опасности попыток США изолировать Россию 17:21, Политика Тверская улица в Москве станет пешеходной на Новый год 17:13, Общество Суд Кипра отменил арест активов Чигиринского по иску владельца «Магнитки» 17:10, Бизнес В Марьиной Роще построят отель, торговый и офисный центры 17:06, Город Верховная рада начала процесс отмены депутатской неприкосновенности 17:05, Политика От Воложа до Ресторатора: номинанты премии РБК о бизнесе и жизни 16:53, Бизнес Греф назвал задачу Сбербанка на ближайшие 176 лет 16:51, Финансы Инновации «с улицы»: как добровольцы помогают создавать технологии 16:49, Мнение Суд арестовал замглавы управления ФСИН по делу о растрате 16:47, Общество
Консультация юриста: как достроить недострой
Материалы по теме Кого затронет новый налог на имущество
03 сен, 2014 14:44
0
Роман Ляпунов Консультация юриста: как достроить недострой
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах "РБК-Недвижимости". На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с "объектом незавершенного строительства".

Фото: Depositphotos/Digifuture

HEADS Роман Ляпунов
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные - от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый "объект незавершенного строительства". Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают "счастливого" обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив  положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка  являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки  в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков  от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Согласно ему, особые  преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г.  В этом случае собственник вправе требовать заключения  нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших  свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли  этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев  застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом "в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов" (п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения  (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным  работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или  владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.  

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости