Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Сети появилось видео убийства устроившего резню в Сургуте 16:02, Общество В Москве отравились 36 туристов из Италии 15:42, Общество В администрации президента опровергли уход Тулеева с поста губернатора 15:20, Политика Чемпионат России по футболу. «Амкар» — «Зенит». Онлайн 15:00, Спорт В Красноярске ввели режим ЧС из-за ливня 14:14, Общество Суд отказал Siemens в аресте поставленных в Крым турбин 14:05, Общество В СК рассказали об убитой в Белгородской области семье предпринимателей 13:48, Общество Легионер «Спартака» сообщил руководству о желании покинуть команду 13:40, Спорт В Грозном отменили турнир студенческой лиги MMA из-за гибели бойцов 13:18, Общество Инициатор переноса столицы из Москвы за Урал предложил провести дебаты 12:41, Политика «Зенит» договорился о трансфере пятого аргентинского футболиста за лето 12:31, Спорт Проверьте ваше везение, предпринимательское чутьё и деловую хватку 12:20, РБК и Билайн Путин и Медведев поздравили Кончаловского с 80-летием 12:07, Политика Названо место погребения экс-главкома ВВС России Петра Дейнекина 11:46, Политика В организации теракта в Барселоне заподозрили имама местной мечети 11:38, Общество Лучшего бомбардира Евро-2016 удалили с поля за оскорбление арбитра 11:31, Спорт Украинские военные опровергли данные о наступлении около Горловки 11:28, Политика На Украине задержали предполагаемых угонщиков машины замглавы Нацполиции 11:08, Общество В Белгородской области открыли дело после убийства семьи предпринимателей 10:35, Общество О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 10:23, Партнерский материал На шахте «Мир» проведут взрывные работы 10:08, Общество В Хабаровске в результате драки погиб чемпион мира по пауэрлифтингу 09:47, Общество В ДНР рассказали о плане украинской армии возобновить конфликт в Горловке 09:36, Политика Врачи рассказали о состоянии пострадавших при нападении в Сургуте 08:59, Общество Премьер Австралии представил план по защите от террористов на машинах 08:36, Политика В Майами эвакуировали торговый центр из-за сообщений о стрельбе 07:59, Общество В Испании задержали немецкого писателя по запросу Турции 07:54, Политика Глава ХСС раскритиковал выдвижение Шредера в совет директоров «Роснефти» 07:27, Политика
Консультация юриста: как достроить недострой
Материалы по теме Кого затронет новый налог на имущество
03 сен, 2014 14:44
0
Роман Ляпунов Консультация юриста: как достроить недострой
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах "РБК-Недвижимости". На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с "объектом незавершенного строительства".

Фото: Depositphotos/Digifuture

HEADS Роман Ляпунов
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные - от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый "объект незавершенного строительства". Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают "счастливого" обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив  положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка  являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки  в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков  от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Согласно ему, особые  преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г.  В этом случае собственник вправе требовать заключения  нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших  свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли  этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев  застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом "в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов" (п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения  (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным  работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или  владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.  

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости