Лента новостей
Все новости Недвижимость
15 часов на одном заряде: обзор корпоративного ноутбука 15:55, РБК и Lenovo В МИД ФРГ назвали разрушительными слова Трампа о выходе США из ДРСМД 15:51, Политика Пожар на заводе во Владикавказе потушили 15:08, Общество В Венесуэле трех россиян и украинца задержали за перевозку 147 кг кокаина 15:01, Общество С чистого листа: бизнесмены о воплощении планов в реальность 14:52, РБК и Canon В Китае при крушении грузового судна пропали 11 человек 14:37, Общество Киев рассказал о сотнях тысяч жертв торговли людьми на Украине 14:34, Общество Умер лауреат Нобелевской премии по химии Осаму Симомура 14:13, Общество На Тайване жертвами схода поезда с рельсов стали 17 человек 14:07, Общество Доступный стейк: как научиться разбираться в качестве мяса 14:05, РБК и Мираторг Чемпионат России по футболу. «Динамо» — «Зенит». Онлайн 14:00, Спорт СМИ сообщили об окончании сотрудничества Марии Шараповой с Nike 13:41, Спорт Число пострадавших при нападении на колледж в Керчи превысило 70 человек 13:27, Общество НТВ опубликовал видео тушения пожара на заводе во Владикавказе 13:27, Общество Посольство подтвердило гибель двух российских туристов на Кипре 13:00, Общество 4 типа команд и как с ними работать: инструкция для руководителя 12:54, РБК и Volkswagen В РПЦ заявили о потере Вселенским патриархом статуса лидера православия 12:50, Политика Британия выразила поддержку США в решении выйти из договора по ракетам 12:45, Политика Владикавказцам посоветовали не выходить из дома из-за пожара на заводе 12:34, Общество Рада объяснила необходимость «шокового» повышения газовых тарифов 12:07, Экономика «Вести» показали кадры с расстрелом в керченском колледже 11:59, Общество Надежность или доходность: выбираем что-то одно или есть золотая середина 11:57, РБК и Сбербанк Лионель Месси пропустит матч с «Реалом» из-за перелома руки 11:57, Спорт В Совфеде назвали слова Трампа о выходе США из ДРСМД шантажом 11:49, Политика Главный инженер признал вину по делу о взрыве на заводе в Гатчине 11:21, Общество В Кемеровской области отец застрелил двух сыновей и покончил с собой 11:16, Общество В Австрии продали Cadillac Элвиса Пресли ниже ожидаемой стоимости 11:02, Бизнес Как будет выглядеть и что будет уметь умный дом через десять лет 10:55, РБК и Schneider Electric
Консультация юриста: как достроить недострой
Материалы по теме Кого затронет новый налог на имущество
03 сен 2014, 14:44
0
Роман Ляпунов Консультация юриста: как достроить недострой
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах "РБК-Недвижимости". На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с "объектом незавершенного строительства".

Фото: Depositphotos/Digifuture

HEADS Роман Ляпунов
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные - от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый "объект незавершенного строительства". Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают "счастливого" обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив  положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка  являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки  в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков  от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Согласно ему, особые  преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г.  В этом случае собственник вправе требовать заключения  нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших  свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли  этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев  застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом "в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов" (п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения  (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным  работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или  владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.  

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости