Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как оценить юридическую чистоту сделки с коммерческой недвижимостью
Мнения ,  
0 
Максим Мозгов

Как оценить юридическую чистоту сделки с коммерческой недвижимостью

Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMS, адвокат Адвокатской палаты Москвы дает в своей авторской колонке практические рекомендации бизнесменам, которые хотят вложить деньги в коммерческую недвижимость (в землю, заключить договор аренды коммерческого объекта).

Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMSРынок коммерческой недвижимости настолько обширен и своеобразен, что давать универсальные рекомендации совсем не просто. Тем не менее есть ряд вопросов, которыми задается любой инвестор, после того как определит для себя коммерчески привлекательный объект: насколько надежным будет мое вложение с юридической точки зрения? Не получится ли так, что, вложив свои деньги в коммерческую недвижимость, я останусь в итоге и без денег, и без объекта? 

Для многих инвесторов, кто профессионально занимается вложениями, термин due diligence (дью дилиджэнс) хорошо знаком. В профессиональной среде под этим термином понимают проверку приобретаемого объекта.

Предположим, вы приобретаете землю для строительства склада, магазина или офисного здания. Какие вопросы необходимо исследовать?

Во-первых, вопросы градостроительного зонирования. Другими словами, можно ли на этой земле строить такие объекты или кроме как для картофельного поля она никуда не годится. Процедуры получения разрешений, градостроительная история участка, законность смены категории и прочие сложные вопросы можно оставить на откуп юристам. Но, даже не обладая специальными юридическими знаниями, можно оценить текущий градостроительный статус земельного участка и решить для себя, стоит ли связываться с ним.

Из общедоступных источников это публичная кадастровая карта и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые фактически представляют собой нормативный акт определенного муниципального образования. 

Зная кадастровый номер земельного участка, по публичной кадастровой карте можно определить самые общие сведения о земельном участке, такие как факт постановки на учет, площадь, кадастровая стоимость, категория земли и разрешенное использование. Категория, например, земли поселения, а разрешенное использование - для строительства склада. Если в графе "форма собственности" стоит "нет данных" - это нормально. Ожидать полных данных от публичного источника не стоит. Небольшой совет: работая с публичной кадастровой картой, переключайтесь на космические снимки в правом углу экрана (управление картой). Так работать гораздо удобнее.

Для того чтобы получить актуальную информацию о том, что можно строить на земельном участке, а что нет, необходимо взглянуть на ПЗЗ. Правила землепользования и застройки можно найти на сайте местной администрации. Особое внимание обратите на карту, найдите на ней область, где расположен интересный вам земельный участок, и определите цвет сектора. Каждый цвет имеет свое наименование (например, Д2). Далее находим Д2 в текстовой части ПЗЗ и видим подробно, что можно строить в этом секторе, а что нет. Эта информация имеет приоритет перед тем, что написано в публичной кадастровой карте. Как правило, ПЗЗ  содержит более общие формулировки, что значительно расширяет возможности собственника.

Жаль только, что еще не все муниципальные образования обзавелись ПЗЗ. По закону, на сегодняшний день ПЗЗ должны быть уже приняты во всех городах, поселках и других муниципальных образованиях. Исключение сделано только для Москвы и Московской области, где крайний срок их принятия - 31 декабря 2014г.

Знание этих базовых вещей позволит еще до обращения к юристам оценить перспективы развития бизнеса на земельном участке и, что немаловажно, сэкономить на юридических услугах. Пусть юристам достаются более сложные вопросы по действительно перспективным проектам.

Во-вторых, титул. Юристы под титулом понимают не почетное звание, а законность владения нынешнего собственника или иного лица, например арендатора.

Здесь тоже необходимо различать два уровня сложности. Не обладая юридическими знаниями, можно легко проверить текущий статус или титул владельца. Для этого достаточно получить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сейчас сервис получения таких выписок достаточно высок. Если нет желания самостоятельно заниматься этим вопросом, можно обратиться к посредникам, профессионально и законно занимающимся получением подобных выписок. Срок получения обычно составляет от одного до пяти рабочих дней.

Помимо данных о том, кто является собственником, в выписке могут быть сведения об обременениях, например залогах или долгосрочных арендах, что также поможет вам сформировать первоначальное впечатление о земельном участке или другом объекте и отсеять очевидных мошенников. 

Вопрос в том, насколько можно доверять данным регистрирующего органа. Отвечу - доверять можно. Случаи фальсификации или недействительности записей/сделок достаточно редкие. Кроме того, покупатель недвижимости, ограничившийся выпиской из ЕГРП, считается добросовестным (то есть получает дополнительную защиту своей сделки по закону в  случае спора). Но ни запись в реестре, ни защита добросовестного приобретателя стопроцентной гарантии сохранения права собственности не дает.

В том и состоит задача юристов, привлекаемых для сопровождения сделки, чтобы при внешне нормальном положении дел, анализируя историю приобретения права собственности, оценить перспективы возникновения судебных споров и возможность изъятия земельного участка в будущем. Особое внимание стоит обратить на вопросы приватизации.

В-третьих, коммуникации. Цена земельного участка, предназначенного для строительства коммерческих объектов, формируется не только за счет его расположения и площади. На ценовой фактор оказывает влияние обеспеченность инфраструктурой.

Сложность данного момента заключается в том, что возможность беспрепятственного подключения к сетям электроснабжения, воде, газу и другим благам цивилизации не всегда очевидна. Причем затраты могут быть как денежные, так и временные, что тоже нельзя упускать из вида.

Участок может быть уже подключен ко всем сетям. Это значит, что все технические условия должны быть выполнены (что стоит, безусловно, проверить). На участок могут быть выданы, но пока не выполнены технические условия - в таком случае придется достраивать соответствующую инфраструктуру за свой счет. Нередко возникают ситуации, когда собственник большого земельного участка выделяет для целей продажи отдельный участок. В таких сделках юристы нужны для того, чтобы правильно оформить передачу прав на подключение к инфраструктуре. В некоторых случаях закрытие сделки и финальный платеж ставят в зависимость от решения вопросов с подключением к сетям. 

Дороги также относятся к коммуникациям. При приобретении участка оценивается транспортное сообщение и доступность проезда к дорогам общего пользования. Если такого проезда нет, то в сделку рекомендуется вступать только после того, как собственник оформит сервитуты (или, проще говоря, права прохода по соседнему земельному участку).

Указанные выше рекомендации рассчитаны на инвесторов и менеджеров, а не на юристов. Здесь не поднимаются сложные юридические вопросы и проблемы судебной практики. Но в этом и заключалась основная идея. Пользуясь этими простыми советами, вы сможете оценить перспективы сделки еще до привлечения в нее юристов. Рассчитывать, что эти советы обезопасят вас от всех возможных рисков, разумеется, не стоит.

Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMS, адвокат Адвокатской палаты Москвы специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторе
Максим Мозгов Максим Мозгов CMS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента