Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Дочь Михаила Кокшенова рассказала о состоянии актера 23:30, Общество Платежная система ChronoPay пожаловалась в ЦБ на Тинькофф Банк 23:21, Финансы В Киеве у Верховной рады начались стычки митингующих с полицией 23:13, Политика Банки стали перестраховываться на случай оттока клиентских средств 22:46, Финансы СК опроверг сообщения о нескольких делах о хищении в «Седьмой студии» 22:43, Общество Фигурантам «дела «Седьмой студии» Серебренникова продлили меру пресечения 22:25, Общество ФТС выявила новую схему мошенничества с поддельными документами 22:04, Общество Лига чемпионов по футболу. «Спартак» — «Севилья». Онлайн 21:45, Спорт Сорос передал большую часть своего состояния фонду «Открытое общество» 21:38, Финансы Адвокат Учителя рассказал о «существующих в голове Поклонской протестах» 21:30, Политика Как у диссертации Мединского появились две команды оппонентов 21:25, Общество Актера Михаила Кокшенова госпитализировали с подозрением на инсульт 21:20, Общество Саакашвили назвал условие завершения протестной акции в Киеве 21:08, Политика Индекс Dow Jones впервые в истории превысил 23 тыс. пунктов 20:58, Финансы Процент без гарантии: что такое долевое страхование жизни 20:46, Деньги Новый глава «Россетей» предложил освободить компанию от уплаты дивидендов 20:45, Бизнес «Приукрасила резюме»: HR-специалисты комментируют неудачные собеседования 20:30, Спецпроект РБК PINK Появилось видео потасовки у Верховной рады в Киеве 20:23, Политика СК проверит выделивших деньги Серебренникову сотрудников Минкультуры 20:12, Общество Богатейшие американцы по версии Forbes 20:08, Фотогалерея  Серебренников рассказал о продолжавшейся несколько лет слежке за собой 19:58, Общество В Литве начали публиковать сообщения агентов КГБ 19:54, Общество Coca-Cola перестанет продавать виски Jack Daniel's в России 19:53, Бизнес Ущерб по делу о мошенничестве в порту Усть-Луга оценили в 3,6 млрд руб. 19:47, Бизнес Генпрокуратура подала иск о взыскании в доход страны имущества Захарченко 19:42, Политика Дуров выбрал юристов «Агоры» для защиты Telegram в деле против ФСБ 19:38, Общество Поддержка слева: как «советский» фестиваль стал мягкой силой Кремля 19:32, Мнение В Госдуме предложили приравнять венчание к браку 19:22, Общество
Как оценить юридическую чистоту сделки с коммерческой недвижимостью
Материалы по теме Консультация юриста: как достроить недострой
09 сен, 2014 14:00
0
Максим Мозгов Как оценить юридическую чистоту сделки с коммерческой недвижимостью
Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMS, адвокат Адвокатской палаты Москвы дает в своей авторской колонке практические рекомендации бизнесменам, которые хотят вложить деньги в коммерческую недвижимость (в землю, заключить договор аренды коммерческого объекта).

Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMSРынок коммерческой недвижимости настолько обширен и своеобразен, что давать универсальные рекомендации совсем не просто. Тем не менее есть ряд вопросов, которыми задается любой инвестор, после того как определит для себя коммерчески привлекательный объект: насколько надежным будет мое вложение с юридической точки зрения? Не получится ли так, что, вложив свои деньги в коммерческую недвижимость, я останусь в итоге и без денег, и без объекта? 

Для многих инвесторов, кто профессионально занимается вложениями, термин due diligence (дью дилиджэнс) хорошо знаком. В профессиональной среде под этим термином понимают проверку приобретаемого объекта.

Предположим, вы приобретаете землю для строительства склада, магазина или офисного здания. Какие вопросы необходимо исследовать?

Во-первых, вопросы градостроительного зонирования. Другими словами, можно ли на этой земле строить такие объекты или кроме как для картофельного поля она никуда не годится. Процедуры получения разрешений, градостроительная история участка, законность смены категории и прочие сложные вопросы можно оставить на откуп юристам. Но, даже не обладая специальными юридическими знаниями, можно оценить текущий градостроительный статус земельного участка и решить для себя, стоит ли связываться с ним.

Из общедоступных источников это публичная кадастровая карта и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые фактически представляют собой нормативный акт определенного муниципального образования. 

Зная кадастровый номер земельного участка, по публичной кадастровой карте можно определить самые общие сведения о земельном участке, такие как факт постановки на учет, площадь, кадастровая стоимость, категория земли и разрешенное использование. Категория, например, земли поселения, а разрешенное использование - для строительства склада. Если в графе "форма собственности" стоит "нет данных" - это нормально. Ожидать полных данных от публичного источника не стоит. Небольшой совет: работая с публичной кадастровой картой, переключайтесь на космические снимки в правом углу экрана (управление картой). Так работать гораздо удобнее.

Для того чтобы получить актуальную информацию о том, что можно строить на земельном участке, а что нет, необходимо взглянуть на ПЗЗ. Правила землепользования и застройки можно найти на сайте местной администрации. Особое внимание обратите на карту, найдите на ней область, где расположен интересный вам земельный участок, и определите цвет сектора. Каждый цвет имеет свое наименование (например, Д2). Далее находим Д2 в текстовой части ПЗЗ и видим подробно, что можно строить в этом секторе, а что нет. Эта информация имеет приоритет перед тем, что написано в публичной кадастровой карте. Как правило, ПЗЗ  содержит более общие формулировки, что значительно расширяет возможности собственника.

Жаль только, что еще не все муниципальные образования обзавелись ПЗЗ. По закону, на сегодняшний день ПЗЗ должны быть уже приняты во всех городах, поселках и других муниципальных образованиях. Исключение сделано только для Москвы и Московской области, где крайний срок их принятия - 31 декабря 2014г.

Знание этих базовых вещей позволит еще до обращения к юристам оценить перспективы развития бизнеса на земельном участке и, что немаловажно, сэкономить на юридических услугах. Пусть юристам достаются более сложные вопросы по действительно перспективным проектам.

Во-вторых, титул. Юристы под титулом понимают не почетное звание, а законность владения нынешнего собственника или иного лица, например арендатора.

Здесь тоже необходимо различать два уровня сложности. Не обладая юридическими знаниями, можно легко проверить текущий статус или титул владельца. Для этого достаточно получить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сейчас сервис получения таких выписок достаточно высок. Если нет желания самостоятельно заниматься этим вопросом, можно обратиться к посредникам, профессионально и законно занимающимся получением подобных выписок. Срок получения обычно составляет от одного до пяти рабочих дней.

Помимо данных о том, кто является собственником, в выписке могут быть сведения об обременениях, например залогах или долгосрочных арендах, что также поможет вам сформировать первоначальное впечатление о земельном участке или другом объекте и отсеять очевидных мошенников. 

Вопрос в том, насколько можно доверять данным регистрирующего органа. Отвечу - доверять можно. Случаи фальсификации или недействительности записей/сделок достаточно редкие. Кроме того, покупатель недвижимости, ограничившийся выпиской из ЕГРП, считается добросовестным (то есть получает дополнительную защиту своей сделки по закону в  случае спора). Но ни запись в реестре, ни защита добросовестного приобретателя стопроцентной гарантии сохранения права собственности не дает.

В том и состоит задача юристов, привлекаемых для сопровождения сделки, чтобы при внешне нормальном положении дел, анализируя историю приобретения права собственности, оценить перспективы возникновения судебных споров и возможность изъятия земельного участка в будущем. Особое внимание стоит обратить на вопросы приватизации.

В-третьих, коммуникации. Цена земельного участка, предназначенного для строительства коммерческих объектов, формируется не только за счет его расположения и площади. На ценовой фактор оказывает влияние обеспеченность инфраструктурой.

Сложность данного момента заключается в том, что возможность беспрепятственного подключения к сетям электроснабжения, воде, газу и другим благам цивилизации не всегда очевидна. Причем затраты могут быть как денежные, так и временные, что тоже нельзя упускать из вида.

Участок может быть уже подключен ко всем сетям. Это значит, что все технические условия должны быть выполнены (что стоит, безусловно, проверить). На участок могут быть выданы, но пока не выполнены технические условия - в таком случае придется достраивать соответствующую инфраструктуру за свой счет. Нередко возникают ситуации, когда собственник большого земельного участка выделяет для целей продажи отдельный участок. В таких сделках юристы нужны для того, чтобы правильно оформить передачу прав на подключение к инфраструктуре. В некоторых случаях закрытие сделки и финальный платеж ставят в зависимость от решения вопросов с подключением к сетям. 

Дороги также относятся к коммуникациям. При приобретении участка оценивается транспортное сообщение и доступность проезда к дорогам общего пользования. Если такого проезда нет, то в сделку рекомендуется вступать только после того, как собственник оформит сервитуты (или, проще говоря, права прохода по соседнему земельному участку).

Указанные выше рекомендации рассчитаны на инвесторов и менеджеров, а не на юристов. Здесь не поднимаются сложные юридические вопросы и проблемы судебной практики. Но в этом и заключалась основная идея. Пользуясь этими простыми советами, вы сможете оценить перспективы сделки еще до привлечения в нее юристов. Рассчитывать, что эти советы обезопасят вас от всех возможных рисков, разумеется, не стоит.

Максим Мозгов, старший юрист международной юридической фирмы CMS, адвокат Адвокатской палаты Москвы специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Максим Мозгов CMS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости