Сколько стоят дачные участки в Подмосковье
Сегмент участков без подряда последние годы остается одним из самых массовых и занимает около 70% рынка загородной недвижимости Подмосковья. Этот формат стал очень популярным после кризиса 2008г., и сейчас есть все предпосылки для роста его доли в ближайшие годы. Такая популярность в первую очередь определяется доступной ценой. Имея участок без подряда, можно реализовать свою мечту - построить дачу в Подмосковье, постепенно вкладывая деньги в обустройство своего загородного отдыха.
По оценке специалистов загородного рынка, в Московской области в активной продаже насчитывается примерно 800 поселков с участками без подряда (УБП). "Так как рынок коттеджного строительства сейчас крайне слаб, то этот формат занимает порядка 70% загородного коттеджного рынка, исключая таунхаусы и малоэтажные комплексы. УБП продаются, потому что это весьма доступный и недорогой способ приобретения недвижимости", - отмечает генеральный директор Группы компаний "Гео Девелопмент" Максим Лещев.
По оценке генерального директора "Группы ЗЕМЕР" Ильи Терентьева, объем ввода новых поселков постоянно растет, несмотря на экономические и политические санкции. И учитывая то, что стоимость квартир сегодня высока, вложения в УБП являются реальной возможностью сохранить свои деньги. Минимальная стоимость ликвидного участка размером 8-10 соток - 300 тыс. руб. Однако можно найти участки и дешевле, особенно в дальнем Подмосковье и на самых дешевых восточных направлениях от Москвы.
Сколько стоят участки без подряда
Недорогие участки без подряда занимают более 80% сегмента УБП. Но доля суперэконома (участков без коммуникаций) составляет не более 10%, так как продукт хотя бы с минимальным набором коммуникаций привлекательней для клиента, говорит Илья Терентьев.
Шоссе | Минимальная стоимость УБП в зависимости от удаленности, тыс. руб. |
---|---|
Волоколамское | 45-450 |
Горьковское | 60-99 |
Дмитровское | 60-140 |
Егорьевское | 24-300 |
Ильинское | 722 |
Каширское | 140-230 |
Киевское, Калужское | 54-390 |
Ленинградское | 25-210 |
Минское | 70-350 |
Можайское | 70-400 |
Новорижское | 90-560 |
Новорязанское | 110-250 |
Пятницкое | 70-355 |
Рублево-Успенское | 590-1940 |
Симферопольское | 53-320 |
Щелковское | 88-130 |
Ярославское | 15-510 |
Источник: "Миэль-Загородная недвижимость"
По словам управляющего партнера "Миэль-Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, на стоимость участков оказывает влияние много факторов, в том числе удаленность от МКАД, наличие и качество подъездных путей, готовность пакета коммуникаций (получены ли технические условия и в каком объеме), дорожное покрытие и окружение. Помимо направления и удаленности на стоимость участка без подряда существенное влияние оказывает степень готовности поселка и наличие подведенных коммуникаций.
Источник: "Миэль-Загородная недвижимость"
"Важно понимать, что минимальная стоимость может означать дополнительные затраты покупателя в дальнейшем обустройстве поселка. Как пример - затраты на подведение нормальной дороги до поселка от основной магистрали. Схожие по характеристикам участки, расположенные на разных шоссе, могут различаться в цене в 5-7 раз", - рассказал Владимир Яхонтов.
Тенденции
Эксперты отмечают, что рынок довольно насыщен предложением. Многие продавцы земельных участков без подряда говорят, что последний летний сезон был для них крайне неудачным и сейчас они дают огромные скидки. На всех направлениях размещены рекламные щиты с информацией об участках без подряда, их слишком много, что крайне усложняет продажу.
Тем не менее потребность в загородном жилье, в даче у москвичей все равно присутствует. "На сегодняшний день мы констатируем, что спрос меньше, чем был три года назад, но в любом случае хорошие, качественные земельные участки, расположенные близко к Москве и предполагающие постоянное проживание, находятся в тренде и хорошо продаются", - говорит Максим Лещев.
Однако, по мнению Ильи Терентьева, в случае углубления экономического кризиса, в Московском регионе спрос на УБП будет еще более значительным, чем в 2014г., и объем предложения может превысить планку в 75%. Многие поселки бизнес-класса в текущем году переформатировались управляющими компаниями в эконом. Таких примеров десятки, в том числе и на Новорижском шоссе, традиционно считающемся бизнес-направлением, отмечает эксперт.
Структура предложения | Структура спроса |
Источник: "Миэль-Загородная недвижимость"
В то же время руководитель офиса "Проспект Вернадского" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Сергей Цывин отмечает, что сейчас спрос и количество предложения незначительно, но снижаются. Люди, у которых есть средства, стремятся приобрести участок с подрядом, чтобы их намерения реализовались как можно скорее, а в случае с участками без подряда процесс может растянуться на годы, поясняет он.
Шоссе | Удаленность, км | |||
---|---|---|---|---|
до 15 | от 16 до 30 | от 31 до 60 | от 61 | |
Белорусское | - | - | 8% | 92% |
Горьковское | - | 60% | 15% | 25% |
Казанское | 7% | 7% | 64% | 21% |
Казанское | - | 25% | 50% | 25% |
Курское | - | 3% | 39% | 58% |
Ленинградское | - | 31% | 44% | 25% |
Павелецкое | 9% | 17% | 43% | 31% |
Рижское | 7% | 12% | 43% | 38% |
Рублево-Успенское | 50% | 50% | - | - |
Рязанское | 6% | 8% | 75% | 11% |
Савеловское | 3% | 16% | 74% | 6% |
Ярославское | 2% | 31% | 44% | 23% |
Всего | 5% | 17% | 45% | 33% |
Источник: "Миэль-Загородная недвижимость"
По мнению Сергея Цывина, снижение предложения связано, скорее, с процессом переформатирования проектов. До недавнего времени единственным инструментом конкуренции застройщиков, реализующих участки без подряда, была цена, но бесконечно опускать ее они не могут. В то же время Владимир Яхонтов отмечает тенденцию рационализации спроса, выраженную в уменьшении площади участка, которую запрашивают покупатели. В свою очередь девелоперы пересматривают концепции новых поселков также в сторону снижения размера участка.
"С точки зрения местоположения спрос существенно снизился в радиусе до 20-30 км от МКАД. Поскольку этот пояс пользуется активным спросом со стороны покупателей в формате таунхаусов и квартир в малоэтажных корпусах, девелоперам выгоднее продавать домовладения, а не участки без подряда в этом радиусе", - добавляет Владимир Яхонтов.
Плюсы и минусы данного формата
Главный плюс данного формата в том, что возможно приобрести землю в собственность по сравнительно невысокой стоимости, минус - возможные сложности с коммуникациями. 90% поселков УБП декларируют, что продаются с коммуникациями. Как это происходит по факту, остается загадкой, каждый участок проверить сложно, на бумаге - одно, на деле - другое, предостерегают специалисты загородного рынка.
УБП обычно покупают люди с очень ограниченными средствами, для которых покупка участка без подряда в отдаленных уголках Подмосковья - единственная возможность воплотить мечту о даче, либо люди с чуть большими доходами.
Илья Терентьев также называет одним из минусов УБП долгое времяпрепровождение на стройке, которая может перерасти в неконтролируемую несистемную застройку, напоминающую "старый Шанхай".
В случае покупки УБП существует много нюансов, на которые надо обратить внимание и которые могут превратиться и в плюсы, и в минусы. "Покупатель же чаще обращает внимание на цену. И совершая достаточно дешевую покупку, ему зачастую приходится в дальнейшем участвовать в благоустройстве поселка. То есть плюс в виде недорогой цены превращается в минус в виде дополнительных издержек, как денежных, так и временных", - рассказал Владимир Яхонтов.
При покупке УБП важно оценить предлагаемый пакет коммуникаций и стадию этапа согласования, на котором они находятся. "Может так случиться, что коммуникаций нет в принципе. И важно понимать, что цена их подключения может сильно различаться в зависимости от места и поселка. То есть, помимо денежных затрат, покупатель получает временные издержки и оттягивание момента начала строительства", - предостерегает Владимир Яхонтов.
"Как правило, самостоятельное строительство оказывается более затратным, чем изначально полагает покупатель участка. Остается открытым вопрос о коммуникациях, а главное - процесс равномерной застройки просто невозможен. Из плюсов остается только возможность реализовать свой индивидуальный проект (что и приводит к архитектурной разноголосице)", - говорит Сергей Цывин.
Сергей Велесевич