Лента новостей
Все новости Недвижимость
WADA допустило отстранение России от Олимпийских игр в Токио 20:16, Политика Дело о хищении при строительстве стадиона в Калининграде направили в суд 20:14, Политика Близкие в меня не верят: успешный IT-бизнес в Ульяновске 20:03, РБК и «Билайн» Бизнес Volvo отозвала более 200 тыс. машин из-за трещин в бензопроводе 19:57, Бизнес В Босфоре образовались самые длинные с 2014 года очереди из танкеров 19:54, Экономика Власти Крыма заявили о рекордном со времен распада СССР турпотоке 19:50, Общество Уволился отвечавший за отношения с Россией помощник госсекретаря США 19:49, Политика СК опубликовал видео допроса пытавшегося угнать самолет пассажира 19:47, Общество МИД Белоруссии заявил о причастности к освобождению Насти Рыбки 19:28, Политика Люди, роботы, искусственный интеллект: видео c Synergy Global Forum 19:24, РБК и Lexus Промсвязьбанк выдал первые оборонные кредиты на 130 млрд руб. 19:23, Финансы Арестованный по делу о теракте в Осло россиянин отказался от показаний 19:23, Общество Исполком WADA не стал лишать РУСАДА соответствия кодексу организации 19:19, Общество Суд отстранил главу управления МЧС Москвы из-за гибели восьми пожарных 19:07, Общество Когда подорожает Ethereum: цена криптовалюты опускалась до $114 19:02, Крипто Суд поддержал запрет Трампа на службу в армии для некоторых трансгендеров 18:58, Политика Путин запретил использование мигалок не входящим в МЧС спасателям 18:57, Общество Минпромторг показал видео создания «президентского» лимузина Aurus 18:57, Общество Как выглядит вилла Дмитрия Киселева в Крыму 18:53, Фотогалерея  РЖД запланировали начать продажи услуг на бирже в 2019 году 18:42, Бизнес Президент Федерации бобслея России покинул пост из-за дисквалификации 18:40, Спорт Высокая конкуренция: как создать сеть магазинов натуральных продуктов 18:38, РБК и «Билайн» Бизнес СК опубликовал видео горящих в Черном море танкеров 18:31, Общество В аэропорту Сургута началась проверка после попытки угона самолета 18:28, Общество Путин сообщил об итогах встречи с Абэ по мирному договору с Японией 18:24, Политика Костин заявил о невозможности покупки Альфа-банка за счет бюджета 18:18, Финансы Вооруженные налетчики ограбили банк рядом с Елисейскими Полями 18:14, Общество Наследие Гауди: как алгоритмы генерируют новую архитектуру 18:12, РБК и «Ингосстрах»
Валютный кризис: как изменятся цены на жилье и стройматериалы
Материалы по теме Как пережить кризис: девелоперские компании вспоминают стратегии 2008 года Сколько стоит снять квартиру в Москве после падения курса рубля В погоне за долларом: что будет с ценами на квартиры в Москве в 2015 году Когда и на сколько упадут цены на вторичное жилье в Москве
30 янв 2015, 17:44
0
Валютный кризис: как изменятся цены на жилье и стройматериалы
Обесценивание национальной валюты привело к существенному росту цен на импортные стройматериалы, что негативно отразилось на маржинальности девелоперского бизнеса, особенно в сегментах дорогого жилья, где до 60% стройматериалов – импортные. Редакция «РБК-Недвижимости» разбирается, как это обстоятельство повлияет на рынок новостроек массового сегмента
Фото: Depositphotos/Brig69

Рублевые цены на рынке жилья Москвы выросли за январь на 10%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра, по данным «ИРН–Консалтинг», составляет чуть более 208,5 тыс. руб. Пока рост остановился – за последнюю неделю января было даже зафиксировано снижение показателя почти на 1%.

Однако значительного падения цен в ближайшие месяцы вряд ли стоит ожидать. Застройщики будут до последнего стараться удерживать свои позиции и отыгрывать снижение платежеспособного спроса волевым повышением ценников, в числе прочего ссылаясь на удорожание стройматериалов.

Цены на московском рынке недвижимости не имеют прямой зависимости от себестоимости строительства, говорит менеджер по ценообразованию ГК «Пионер» Константин Власов, комментируя подобную аргументацию. Они формируются в первую очередь конъюнктурой рынка. «Ценовая зависимость материалов и квадратного метра очень опосредованная. Ее проявление заметно только в неэффективных проектах, где экономика «на пределе». Скорее всего, эти объекты в экономсегменте и не в Москве. Что касается жалоб застройщиков, то им просто надо объяснить рост цен перед потребителями. И они это делают таким образом», – полагает Власов.

Вместе с тем влияние стоимости строительных и отделочных материалов на девелоперские проекты все же присутствует, а ее повышение ложится на плечи покупателей. «Существует планка, ниже которой девелопер просто не может опуститься, он будет закладывать любое увеличение расходов в стоимость квадратного метра», – говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

 

Как изменились цены на стройматериалы

 

В ноябре 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ сократилась на 3% к октябрю до 7,7 руб./усл. кирп. без НДС и без доставки. Средняя цена приобретения выросла на 1,2% до 10 руб./усл. кирп. с НДС и доставкой. В начале года показатели были следующие: примерно 7,3 руб./усл. кирп. (у производителей) и 9,8 руб./усл. кирп. (приобретение).

 

В сегменте силикатного кирпича цены в ноябре 2014 года незначительно выросли – цена производителей осталась на уровне октября – 6 руб./усл. кирп. без НДС и без доставки. Цена приобретения выросла на 2,3% до 7,5 руб./усл. кирп. с НДС с доставкой. В начале года показатели были соответственно 5,8 и 7,4 руб./усл. кирп.

 

Шифер с начала года подешевел с 9,9 тыс. до 9,1 тыс. руб. за тыс. усл. плиток. Стоимость негашеной извести повысилась, но несущественно – с 2,6 тыс. до 2,7 тыс.  за тонну (без НДС и доставки).

 

Строительные материалы и оборудование

Средняя цена приобретения

Сентябрь 2014г.

Январь 2015г.

Гидроизоляция

12701910 руб. за кв. м

15902390 руб. за кв. м

Фасадные материалы

5740 руб. за кв. м

7170 руб. за кв. м

Арматура

25 тыс. руб. за тонну

3035 тыс. руб. за тонну

Окна (ПВХ)

6,8 тыс. руб. за кв. м

8,2 тыс. руб. за кв. м

Алюминиевые конструкции

10 тыс. руб. за кв. м

14 тыс. руб. за кв. м

Установка повышения давления на базе насосов CRE20–3

1,7 млн руб.

2,2 млн руб.

Вентилятор крышный

26 тыс. руб

32,5 тыс. руб.

Застройщики готовятся к худшему

На фоне роста валютного курса рынок жилой недвижимости постепенно переориентируется на рублевые цены и начинает уходить от долларовой зависимости.

Однако есть факторы, которые не позволяют избавиться от нее совсем, поскольку в структуре большинства девелоперских проектов остаются (и в обозримом будущем останутся) валютные составляющие. Они следующие: расчеты с иностранными специалистами и подрядчиками, а также расходы на импортные строительные и отделочные материалы, технику и оборудование.

Для разных категорий жилья доли этих составляющих сильно различаются. В экономклассе иностранное участие за последние пять-шесть лет существенно сократилось и сейчас не превышает 15%.

В то же время в девелоперских проектах бизнес-класса на этапе строительства доля импорта составляет в среднем 20–30%, а на стадии внешней и внутренней отделки – 40–60%. Как говорит партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, работающие в Московском регионе девелоперы закупают за границей строительную технику и запчасти для нее, инженерные системы, отделочные материалы.

С начала валютного кризиса, по словам вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, на 20–30% выросли рублевые цены на гидроизоляцию (до €15–20 за 1 кв. м), фасадные материалы (почти до €90 за 1 кв. м), инженерное оборудование (электрика, вентиляция, водозапорная арматура, насосное оборудование).

Стоимость светопрозрачных конструкций из ПВХ (окна, витражи) повысилась с  6,8 тыс. руб. за 1 кв. м, до 8,2 тыс. тыс. руб. Квадратный метр алюминиевых конструкций ALT подорожал на 4 тыс. – до 14 тыс. руб.

Причем эта продукция уже находится на территории России. Новые поставки из-за рубежа будут дороже на 40–50%.

Как говорит директор по инновационному развитию инвестиционно-консалтинговой компании «СМПРО» Роман Куприн, негативный эффект для рынка смягчило то обстоятельство, что доллар начал расти, когда закупочный сезон в строительстве уже практически закрылся и объемы поставок упали в разы. Во время долларовых скачков повышение цен шло не от производителей, а от перекупщиков.

Пессимизм в прогнозах

«Цены на импортные материалы, а следом за ними и на российские, будут расти, поскольку складские запасы у продавцов, которые они реализовывали по старым ценам, заканчиваются, – считает Ольга Кузнецова. – На сегодня еще не все поставщики обновили свои прайс-листы. При этом все новые коммерческие предложения учитывают текущий курс доллара и имеют 30–40% наценки по сравнению с показателями прошлого года. Некоторые поставщики предлагают фиксировать условия договоров в долларовом эквиваленте».

Дмитрий Котровский предполагает, что в полной мере последствия этих трендов девелоперы ощутят в феврале-марте. «Проблемы могут возникнуть в связи с резким подорожанием фасадных систем, электротехнического и сантехнического оборудования, лифтов, систем безопасности, пожарной сигнализации, строительной техники, инструментов, без которых во многих жилых комплексах завершение строительства будет невозможно», – говорит девелопер. По его словам, существует также риск полного прекращения поставок из–за рубежа.

Помимо этого растет стоимость строительного подряда. По словам Алексея Белоусова, из-за роста курса доллара стоимость строительно-монтажных работ в этом году может увеличиться на 20–30%, и застройщики будут пытаться заложить это повышение в цены на недвижимость.

Базовые – не дорожают

На подорожание материалов жалуются и застройщики дешевого жилья. Минстрой уже пересмотрел показатель максимальной стоимости 1 кв. м в рамках программы «Жилье для российской семьи», увеличив его на 17% – с 30 тыс. до 35 тыс. руб. (за эту цену государство готово выкупать жилье на социальные нужды). В пояснительной записке к документу говорится, что в ином случае многие застройщики отказывались участвовать в программе. В качестве причины они называли рост цен на основные стройматериалы и импортное оборудование.

На самом деле, по мнению Романа Куприна, рост курса доллара практически не коснулся базовых строительных материалов – цемента, бетона, нерудных материалов (песок и щебень), стекла. «Доля импортного цемента на российском рынке не превышает 7%, нерудных материалов – 10%. Стекло и кирпич (за исключением клинкерного) за рубежом практически не закупаются», – констатирует эксперт. При этом по базовым материалам на внутреннем рынке существует переизбыток мощностей, и в случае разрыва экономических отношений с зарубежными поставщиками выпадающие объемы очень легко компенсировать.

Из основных материалов подорожал только металл. По словам президента промышленников «Новое Содружество» Константина Бабкина, за прошлый год – в два раза. Сейчас производители на внутреннем рынке повышают цены на 10–15% в месяц, поскольку металлургам стало выгоднее экспортировать металл за валюту. Если до Нового года цена на арматуру составляла 25 тыс. руб. за тонну, то сейчас она выросла до 30–35 тыс. руб. за тонну.


Сколько стоит квадратный метр: структура себестоимости девелоперского проекта

 

 

* Cтроительно–монтажные, инженерные, общестроительные работы по жилому дому:

 

1. Прямые затраты  .........................................75–90 %


в том числе

  • расходы на оплату труда рабочих ……..…. 15–20 %
  • стоимость материалов  …………………..…. 52–60 %
  • расходы на эксплуатацию машин ………...... 8–10 %

2. Накладные расходы  ….......…………………... 5–15 %

3. Сметная прибыль …………….......…………..... 5–10 %

 

В конце декабря 2014 года заммэра Москвы Марат Хуснуллин высказал озабоченность ростом стоимости металла  «Для нас большой вопрос, почему это происходит», заявил он при посещении реконструкции Большой спортивной арены «Лужники».

Роман Куприн предполагает, что если валютный курс продолжит свой рост, то это все равно вряд ли приведет к повышению цен на большинство базовых материалов, поскольку их себестоимость почти не имеет валютной составляющей.

А вот все остальное – сухие смеси, сантехника, трубы, металлоконструкции и пр. – будут дорожать и дальше.

В более выигрышном положении на сегодня находятся вертикально интегрированные строительные холдинги, в состав которых помимо девелоперских подразделений входят предприятия по производству строительных материалов (нерудных, ж/б и т. д.), – эти компании в некоторой мере застрахованы от «кризисной истерии» поставщиков и подрядчиков. Свои предприятия в строительной индустрии есть у таких компаний, как «Мортон», СУ–155, ЮИТ, «Группа ЛСР» и др.

«Базовые строительные материалы у нас свои, импортных составляющих в наших проектах мало, с подрядчиками и поставщиками заключены долгосрочные контракты по фиксированным ценам, – говорит управляющий компании «ЛСР. Недвижимость – Москва» Валерий Забелин. – Благодаря эффективной бизнес-модели рост цены квадратного метра в наших проектах не превысил 2%».

Замена неравноценна

При этом возможности импортозамещения пока ограничены. «У европейского оборудования, которое устанавливается в домах более высокого ценового класса, по качеству нет аналогов ни в России, ни в Китае, – рассказывает Дмитрий Котровский. – Кроме того, любая неравноценная замена противоречит проектной документации и снижает класс жилья, что напрямую влияет на продажи. Остается надеяться на лояльность европейских производителей, в первую очередь тех, для которых российский рынок являлся целевым и которые привяжутся хотя бы к осеннему курсу евро».

Алексей Белоусов считает, что постепенно отказаться от импорта из Европы можно. «Если выбора нет, то заменить на российское или азиатское можно все, даже лифтовое оборудование, – объясняет эксперт. – Уже сейчас девелоперы вынужденно переходят на продукцию отечественных, а также китайских и корейских производителей, что, конечно, вряд ли устраивает покупателей недвижимости высоких классов. Но это уже проблемы девелоперов». Стоит добавить, что российская и азиатская продукция сейчас тоже постепенно дорожает – в русле общего рыночного тренда.

Полноценный переход на российские материалы и оборудование – вопрос не одного года. Нужна модернизация отечественной строительной индустрии, ее адаптация к международным стандартам, изменение технологий. 80% цемента в России по–прежнему выпускается мокрым (наболее энергозатратным) способом. Внедрение технологических инноваций осуществляют не более 10% предприятий отрасли. Очень значительное отставание от Европы в области химических добавок и модификаторов для бетонов, битумов, в области строительных пластмасс, красок, пенообразователей, защитных покрытий, деревообработки и керамики.

За последнее десятилетие в России появились локализованные производства ведущих мировых компаний – Knauf, Rockwool, Tegola, Elkon, Icopal, Lafarge. Однако проблему импортозамещения это не решило. Два года назад экс-министр регионального развития РФ Игорь Слюняев признался: «Нам не удалось развить индустрию строительных материалов. Вместо новых производств возникли локальные монополии, которые незамедлительно отреагировали на повышенный спрос ростом цены на строительные материалы и работы. И модернизация существующих производств идет не очень активно». С тех пор, увы, серьезных подвижек в лучшую сторону не произошло.

Между тем на проходившей в Москве в последние дни января выставке «Отечественные строительные материалы» заместитель министра промышленности и торговли РФ Сергей Цыб пообещал, что Минпромторг будет активно поддерживать производителей строительных материалов, «учитывая те компетенции и возможности, которые имеют как российские компании, так и совместные предприятия, созданные на территории России».

Подорожание стройматериалов в целом влияет на устойчивость рынка – в совокупности с ростом курса валюты, повышением стоимости кредитов, снижением объемов ипотечного кредитования, сокращением платежеспособного спроса. «Рост расходов в строительном секторе катастрофически обгоняет рост доходов в условиях падающего спроса. Средняя доходность по рынку снижается. Это приведет к уходу с рынка, по нашим оценкам, не менее 20% застройщиков», – комментирует Дмитрий Котровский. По его словам, при росте инвестиционной себестоимости рост цен на жилье неизбежен. Возможна также приостановка ряда проектов с большой импортной составляющей.

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости