Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Московские офисы заключат в систему
Коммерческая недвижимость ,  
0 

Московские офисы заключат в систему

Столичные власти хотят получить объективную картину офисного рынка
Фото: Alexei Boitsov / Russian Look
Фото: Alexei Boitsov / Russian Look

Власти Москвы хотят сделать глобальную оценку офисного рынка столицы и создать за 18 млн руб. свою классификацию бизнес-центров. По мнению чиновников, в будущем систематизация всех данных по рынку позволит принимать верные градостроительные решения. Открытый конкурс на проведение комплексной работы разместил Департамент градостроительной политики Москвы на сайте госзакупок.

Сейчас на московском рынке принята классификация офисных помещений Московского исследовательского форума (Moscow Research Forum, MRF), членами которого являются ведущие в мире международные консалтинговые компании, так называемая «большая пятерка» – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.  

В целом игроки рынка приветствуют инициативу правительства Москвы, и многие даже примут участие в тендере. Однако, по мнению некоторых из них, власти пытаются «изобрести велосипед» и опасаются, что появится параллельная система только для чиновников, что вызовет дополнительную неразбериху в терминологии и понимании рынка. Другие игроки считают, что в перспективе систематизация коммерческой недвижимости поможет структурировать платежи за землю, а также более четко дифференцировать налоги по типу и классу недвижимости.

Что хотят власти

Начальная сумма тендера на выполнение работ по описываемой программе – 18 млн руб. Финансирование – за счет столичного бюджета. 21% от стоимости контракта – цена обзора рынка, 41% – анализа существующих объектов, 23% – разработки методики классификации, 15% от стоимости контракта приходится на подготовку предложений по мониторингу. Итоги конкурса будут подведены 27 марта. Планируемый срок завершения работ – 15 декабря 2015 года.

Столичные власти хотят получить объективную картину о всех существующих, строящихся и проектируемых объектах. Речь в конкурсных документах в первую очередь идет об офисной недвижимости и многофункциональных центрах. В итоге победивший в конкурсе исполнитель должен будет представить достоверный обзор офисной недвижимости Москвы с данными об основных показателях, динамике, тенденциях рынка.

Также в рамках работы необходимо будет составить полный перечень всех столичных офисных объектов с указанием адресов, общей и арендуемой площади, функциональной структуры. Планируется создать интерактивные карты размещения объектов офисной недвижимости на территории Москвы «с целью  формирования унифицированного банка данных для принятия градостроительных решений», говорится в конкурсных документах.

Классификация офисов от города будет создаваться «с учетом информационного ресурса МосГорБТИ и практического опыта ведущих международных аналитических компаний, специализирующихся на мониторинге объектов офисной недвижимости».

Кому интересен конкурс

По мнению замруководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лады Белайчук, сейчас на рынке есть только четыре компании, которые способны выполнить такой масштабный проект. «Несомненно, нам самим было бы интересно поучаствовать в таком проекте, говорит менеджер Cushman & Wakefield.

Руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов также сообщил о намерении компании JLL участвовать в конкурсе. «Уровень финансирования представляется достаточным, чтобы к конкурсу проявили интерес ведущие игроки рынка», считает директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов.

По словам директора департамента аналитики Knight Frank Ольги Ясько, сумма несомненно заинтересует многие компании, имеющие отношение к рынку недвижимости, и многие захотят участвовать в тендере. «Однако, поскольку реальный объем работы неясен, то оценить, будут ли адекватны реальные трудовые и временные затраты указанному вознаграждению, сейчас крайне сложно», – добавляет она.

«Для подобной работы необходимо привлекать профессиональных консультантов. Но, понимая несовершенство системы госзакупок, победитель может иметь слабое отношение к рынку коммерческой недвижимости», – высказывает свои сомнения руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин Магазинов» Андрей Васюткин. У него также возникают вопросы по поводу того, что значительная часть состава работ отнесена к разработке методологии и классификации офисов. «В этом смысле все же присутствуют элементы «изобретения велосипеда», – говорит он.

Зачем «изобретать велосипед»

«В принципе, все существующие и планируемые в Москве офисные объекты достаточно хорошо известны. И их классификация уже имеется, причем она согласована ведущими игроками рынка», – комментирует Валентин Гаврилов.

Однако эксперт предполагает, что в задании города предусмотрена более подробная детализации состояния офисного рынка: «Если рассматривать вопрос в данном контексте, то экономическая обоснованность городского заказа не вызывает сомнений. Изучение рынка поможет понять плотность и качество офисных рабочих мест в городе и затем на этой базе принимать меры для снижения маятниковой миграции, для улучшения транспортной системы, сбалансированно распределять рабочие места по районам».

Михаил Якубов полагает, что городским властям нужна классификация, несколько отличная от существующей. «Классификация MRF создана главным образом для оценки коммерческой эффективности здания, – считает он, – в то время как городу требуется понять, как офисные объекты вписываются в городскую среду, оценить их влияние на инфраструктуру и в случае необходимости рассчитать дополнительные ресурсы». По его мнению, такая оптимизация позволит в некоторых случаях снимать существующий мораторий на строительство офисных зданий в центре города.

«Если говорить о перспективах, то систематизация коммерческой недвижимости в будущем поможет структурировать платежи за землю, а также более четко дифференцировать налоги по типу и классу недвижимости, – предполагает директор отдела стратегического консалтинга Colliers International  Юлия Горлова.

Особое мнение

Директор департамента аналитики Knight Frank Ольга Ясько:

– Существует проблема, связанная с тем, что даже терминология, которой пользуются игроки рынка офисной недвижимости и органы власти, не совпадает. И общепринятая классификация объектов используется только рынком. Однако если пытаться навязывать этому рынку некий внешний продукт, созданный без участия его основных игроков, то разночтения не исчезнут.

Скорее всего, решение обсуждаемой задачи должно привести к тому, что будет наведен определенный порядок в классификации административных объектов города. Разумно было бы сначала собрать некое консолидированное мнение основных компаний – участников рынка, договориться о едином понимании всех описательных характеристик рынка, а затем уже внедрять классификацию не только на самом рынке, но и применять при написании документации.

Именно таким образом и велась работа компаний-консультантов начиная с 2003 года. Иначе будет просто изобретен новый продукт, который станут использовать только органы государственной власти.

Владимир Миронов

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Rariteco: состоятельные люди выбирают для себя клубный формат жильяНовости компаний, 18 фев, 18:44
Ленинградский вокзал в Москве украсят огромными мозаиками из смальтыГород, 18 фев, 17:40
У самого центра: чем интересны районы на границе с ЦАОГород, 18 фев, 17:26
Доля элитных новостроек с ценами в долларах упала в 10 раз за 10 летДеньги, 18 фев, 16:34
BMS Development Group сделает ребрендинг при участии 159F GalleryНовости компаний, 18 фев, 15:38
Госдума приняла закон о выплатах на жилье сотрудникам ФСИН и таможниЖилье, 18 фев, 15:30
Госдума продлила действие маткапитала до конца 2030 годаОтрасль, 18 фев, 15:18
Эксперты дали прогноз по спросу на новостройки в 2025 годуЖилье, 18 фев, 15:06
В «Домклик» оценили выдачи по «Семейной ипотеке» в 2025 годуДеньги, 18 фев, 14:53
Эксперты спрогнозировали 40%-ный рост цен на новостройки в 2025 годуЖилье, 18 фев, 14:04
Когда цены на аренду жилья могут снизиться: 4 сценарияЖилье, 18 фев, 12:17
Назван район Москвы со снижением предложения новостроек в январе на 82%Жилье, 18 фев, 12:00
НЛО и игра отражений. Как винодельни стали архитектурными шедеврамиДизайн, 18 фев, 11:00
Названы районы Москвы с наибольшим ростом цен на жилье бизнес-классаЖилье, 18 фев, 10:20
Главное Лента