Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Мнение: Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек Москвы
Мнения ,  
0 
Владислав Луцков

Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек Москвы

Раздут ли рынок новостроек Московского региона инвесторами, дешевой ипотекой и переизбытком предложения? На эти и другие вопросы отвечает в своей авторской колонке Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet

Владислав ЛуцковРазговоры о возможном затоваривании на первичном рынке жилья Московского региона относятся к числу вечных тем для дискуссий. Однако о «мыльном пузыре» на рынке новостроек, который вот-вот должен лопнуть, можно услышать в разы чаще после декабря 2014 года.

Аргументы приводятся следующие: в последнем квартале прошлого года были зафиксированы рекордные объемы продаж, особенно в декабре, когда для того чтобы сбыть «живые» деньги, люди выстраивались чуть ли не в очереди. Инвесторы насытились, а естественный платежеспособный спрос из-за опережающих темпов реализации, высокого уровня инфляции и снижения реальных доходов населения сократился на 40–50% по итогам первого квартала 2015 года.

Инвестиционные квартиры, приобретенные на волне «евро по сто, доллар по семьдесят», выйдут в ближайшее время на рынок. В напряженной борьбе за покупателя между застройщиками станет «дышаться» совсем тяжко. Тут самое время покупать для себя — на дне, когда можно доторговаться до минимума.

Масла в огонь подливают и дешевые кредиты по субсидированным программам ипотеки. Те, кто не мог себе позволить покупку квартиры до недавнего времени, теперь со ставкой 11,9% и даже ниже (возвращаясь к теме борьбы и инструментов привлечения клиентов, яркий пример — маркетинговая ставка по ипотеке) получили такую возможность.

Однако мы постараемся разобраться, действительно ли рынок новостроек так раздут, что вскоре предложение значительно превысит спрос, а цены начнут стремительно падать.

Во-первых, проанализируем возможный переизбыток инвестиционных квартир и недостаток естественного спроса. В Москве на рынке новостроек ежемесячно продается порядка 2 тыс. квартир, в ажиотажном декабре в 1,5 раза больше (около 3–3,5 тыс. квартир). Даже если учесть, что половина этих объектов была приобретена с инвестиционными целями (по нашим данным, инвестиционный спрос не превышал 25–30%), то 1,5 тыс. квартир обвалить рынок недвижимости не смогут. Если учитывать, что в январе-феврале спрос на новостройки был на крайне низком уровне, то можно смело утверждать, что реализованный с опережением спрос уже компенсировался не докупленными в первые два месяца 2015 года квартирами.

Вспоминая, какие высокие темпы продаж демонстрировали вышедшие в первом квартале 2015 года масштабные проекты комфорт-класса на начальной стадии строительства, становится понятно, что спрос есть. Просто он ждет «вкусного» предложения с привлекательной ценой в интересной локации.

Во-вторых, потенциальный спрос на недвижимость в столице не ослабевает. По нашим данным, объем платежеспособного потенциального спроса в Москве составляет порядка 200 тыс. семей. Это те люди, которые готовы приобрести жилье в ближайшие три — пять лет за счет собственных накоплений, кредитов или продажи имеющегося жилья. Таким образом, благодаря естественному спросу рынок может быть обеспечен годовыми продажами в размере 25 тыс. квартир в год примерно на десять лет вперед. Это не считая инвесторов и региональных покупателей, последние из которых занимают почти треть в структуре реализованного спроса.

В-третьих, дешевыми назвать кредиты со ставкой 11–12% нельзя. В США, например, кредиты выдаются под 3–4% годовых. Поэтому неверно утверждать, что у нас квартиры в ипотеку приобретаются впрок. Взять такой заем решаются преимущественно люди, которые по объективным обстоятельствам нуждаются в жилье. Об этом явно свидетельствует структура ипотечных сделок: в эконом- и комфорт-классе объем ипотечных сделок доходил до 50%, тогда как в бизнес-классе — не более 10–15%. После введения заградительных ставок в декабре 2014 года доступные сегменты особенно остро ощутили нехватку ипотечников.

Наконец, в-четвертых, сейчас укрепляющийся рубль возвращает на рынок тех, кто решил в прошлом году повременить с покупкой квартиры и переждать тяжелые времена в иностранной валюте. Они вернулись на рынок, нарастив свои возможности по бюджету покупки за счет пополневших валютных накоплений.

Таким образом, первичный рынок в столице не только не раздут, напротив, он не удовлетворен. По тем или иным причинам нет подходящего предложения, привлекательных условий, средств или есть опасения по поводу недостроя, невозможности выплаты кредита и т. д. Главная задача застройщиков на сегодняшний день — использовать инструменты стимулирования покупателей, способные разбудить спящий спрос.

Владислав Луцков специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Владислав Луцков Владислав Луцков Est-a-Tet
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Названы сроки завершения строительства собора Саграда Фамилия Дизайн, 16:14
Хуснуллин заявил о продлении маршрутов МЦД до 11 регионов Город, 15:32
Средняя цена самых дорогих домов Подмосковья из топ-100 превысила $30 млн Загород, 15:27
В России вернули мораторий на штрафы застройщикам: в чем риски дольщиков Жилье, 14:09
Гид офисного рантье: как выбрать доходный объект для инвестиций Деньги, 13:13
Цены на помещения с арендным бизнесом в Москве выросли на 10% за год Город, 12:42
Как сделать парник своими руками. Пошаговая инструкция Загород, 11:34
Аналитики зафиксировали стагнацию цен на дома в Подмосковье Загород, 10:30
Стоит ли покупать дачу в Подмосковье весной 2024 года Загород, 10:00
«Мосэнергосбыт» предупредил о предлагающих льготы мошенниках Город, 28 мар, 18:18
В России в 2024 году откроется рекордное число термальных комплексов Город, 28 мар, 16:53
Сочи возглавил рейтинг городов по темпам роста цен на жилье в 2024 году Жилье, 28 мар, 14:36
Названы самые популярные районы Москвы среди покупателей элитного жилья Жилье, 28 мар, 14:35
Сбербанк сообщил об отмене комиссий застройщикам при льготной ипотеке Отрасль, 28 мар, 14:12
Главное Лента