Лента новостей
Все новости Недвижимость
Черчесов допустил участие Дзюбы в матче со Швецией 17:04, Спорт 6 правил путешествия с друзьями 17:04, РБК и Билайн «Роскосмос» назвал сроки высадки российских космонавтов на Луну 16:58, Общество Режиссер Жан-Люк Годар отказался приехать в Россию из-за Сенцова 16:58, Политика «Нафтогаз» признался в отсутствии желающих купить долю в украинской ГТС 16:53, Бизнес В Башкирии жертвами ДТП стали шесть человек 16:50, Общество Окончание строительства российского сегмента МКС отложили на год 16:45, Технологии и медиа Макрон пообещал защитить сотрудников Renault на фоне ареста Карлоса Гона 16:41, Бизнес Цены на дизельное топливо в Москве выросли на 1,36 руб. за неделю 16:41, Экономика Власти Москвы не планируют сносить монорельс 16:35, Город Гайд по полезным знакомствам для бизнеса: где, как и когда 16:33, РБК и Открытие Тиньков показал свою новую дачу в Мексике 16:29, Жилье Чего не хватает биткоину: аудиторы KPMG нашли решение проблем криптовалют 16:29, Крипто Медведев повысил пособия по безработице в 2019 году 16:16, Общество WSJ узнала о сокращении выпуска трех новых моделей iPhone 16:15, Технологии и медиа Путин поблагодарил Эрдогана за мужество в реализации «Турецкого потока» 16:10, Политика ЦБ оценил влияние бюджетного маневра на рост экономики 16:07, Экономика Как проходят протесты автомобилистов во Франции 16:04, Фотогалерея  Германия прекратила поставки оружия Эр-Рияду из-за убийства Хашкаджи 15:54, Политика Как создаются культовые кинотрюки с автомобилями на льду 15:44, РБК и Toyo В Испании спасли 70 застрявших в автобусе из-за ливневых дождей детей 15:42, Общество Россия завершила строительство морской части «Турецкого потока» 15:35, Бизнес В Петербурге вандалы закрасили мемориальную доску с блокадной надписью 15:33, Общество МИД назвал фантастикой сообщения о возвращении российских баз на Кубу 15:27, Политика Обед за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 15:22, РБК и Barilla В Британии допустили продление переходного периода Brexit 15:20, Политика Bitcoin Cash SV подешевел на 25% 15:19, Крипто Росавиация объяснила сигнал при сближении самолетов под Москвой 15:16, Общество
Мнение: Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек Москвы
Материалы по теме Квартира в новостройке: как выбрать надежного застройщика в кризис Мнение: остаются ли квартиры в Москве инвестиционно привлекательными
15 апр 2015, 18:40
0
Владислав Луцков Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек Москвы
Раздут ли рынок новостроек Московского региона инвесторами, дешевой ипотекой и переизбытком предложения? На эти и другие вопросы отвечает в своей авторской колонке Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet

Владислав ЛуцковРазговоры о возможном затоваривании на первичном рынке жилья Московского региона относятся к числу вечных тем для дискуссий. Однако о «мыльном пузыре» на рынке новостроек, который вот-вот должен лопнуть, можно услышать в разы чаще после декабря 2014 года.

Аргументы приводятся следующие: в последнем квартале прошлого года были зафиксированы рекордные объемы продаж, особенно в декабре, когда для того чтобы сбыть «живые» деньги, люди выстраивались чуть ли не в очереди. Инвесторы насытились, а естественный платежеспособный спрос из-за опережающих темпов реализации, высокого уровня инфляции и снижения реальных доходов населения сократился на 40–50% по итогам первого квартала 2015 года.

Инвестиционные квартиры, приобретенные на волне «евро по сто, доллар по семьдесят», выйдут в ближайшее время на рынок. В напряженной борьбе за покупателя между застройщиками станет «дышаться» совсем тяжко. Тут самое время покупать для себя — на дне, когда можно доторговаться до минимума.

Масла в огонь подливают и дешевые кредиты по субсидированным программам ипотеки. Те, кто не мог себе позволить покупку квартиры до недавнего времени, теперь со ставкой 11,9% и даже ниже (возвращаясь к теме борьбы и инструментов привлечения клиентов, яркий пример — маркетинговая ставка по ипотеке) получили такую возможность.

Однако мы постараемся разобраться, действительно ли рынок новостроек так раздут, что вскоре предложение значительно превысит спрос, а цены начнут стремительно падать.

Во-первых, проанализируем возможный переизбыток инвестиционных квартир и недостаток естественного спроса. В Москве на рынке новостроек ежемесячно продается порядка 2 тыс. квартир, в ажиотажном декабре в 1,5 раза больше (около 3–3,5 тыс. квартир). Даже если учесть, что половина этих объектов была приобретена с инвестиционными целями (по нашим данным, инвестиционный спрос не превышал 25–30%), то 1,5 тыс. квартир обвалить рынок недвижимости не смогут. Если учитывать, что в январе-феврале спрос на новостройки был на крайне низком уровне, то можно смело утверждать, что реализованный с опережением спрос уже компенсировался не докупленными в первые два месяца 2015 года квартирами.

Вспоминая, какие высокие темпы продаж демонстрировали вышедшие в первом квартале 2015 года масштабные проекты комфорт-класса на начальной стадии строительства, становится понятно, что спрос есть. Просто он ждет «вкусного» предложения с привлекательной ценой в интересной локации.

Во-вторых, потенциальный спрос на недвижимость в столице не ослабевает. По нашим данным, объем платежеспособного потенциального спроса в Москве составляет порядка 200 тыс. семей. Это те люди, которые готовы приобрести жилье в ближайшие три — пять лет за счет собственных накоплений, кредитов или продажи имеющегося жилья. Таким образом, благодаря естественному спросу рынок может быть обеспечен годовыми продажами в размере 25 тыс. квартир в год примерно на десять лет вперед. Это не считая инвесторов и региональных покупателей, последние из которых занимают почти треть в структуре реализованного спроса.

В-третьих, дешевыми назвать кредиты со ставкой 11–12% нельзя. В США, например, кредиты выдаются под 3–4% годовых. Поэтому неверно утверждать, что у нас квартиры в ипотеку приобретаются впрок. Взять такой заем решаются преимущественно люди, которые по объективным обстоятельствам нуждаются в жилье. Об этом явно свидетельствует структура ипотечных сделок: в эконом- и комфорт-классе объем ипотечных сделок доходил до 50%, тогда как в бизнес-классе — не более 10–15%. После введения заградительных ставок в декабре 2014 года доступные сегменты особенно остро ощутили нехватку ипотечников.

Наконец, в-четвертых, сейчас укрепляющийся рубль возвращает на рынок тех, кто решил в прошлом году повременить с покупкой квартиры и переждать тяжелые времена в иностранной валюте. Они вернулись на рынок, нарастив свои возможности по бюджету покупки за счет пополневших валютных накоплений.

Таким образом, первичный рынок в столице не только не раздут, напротив, он не удовлетворен. По тем или иным причинам нет подходящего предложения, привлекательных условий, средств или есть опасения по поводу недостроя, невозможности выплаты кредита и т. д. Главная задача застройщиков на сегодняшний день — использовать инструменты стимулирования покупателей, способные разбудить спящий спрос.

Владислав Луцков специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Владислав Луцков Est-a-Tet
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости