Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Минфин обменял вместо трех выпусков евробондов только «Россию-2030» 03:37, Финансы Глава МИД Северной Кореи сравнил угрозы Трампа с «лаем собаки» 03:15, Политика NYT узнала о заинтересованности Мюллера майской встречей Лаврова и Трампа 03:09, Политика Шишханов объявил о согласии ЦБ на санацию Бинбанка 02:30, Финансы Вице-президент США раскритиковал деятельность СПЧ ООН 02:06, Политика Владелец Бинбанка назвал банк «заложником слухов в Twitter и WhatsApp» 02:02, Финансы В Федерации мигрантов рассказали детали конфликта с охраной ТЦ «Москва» 01:32, Общество Российские бомбардировщики выполнили полет над Норвежским морем 01:26, Политика Telenor объявила о продаже еще 5,1% акций VEON 00:45, Бизнес В Москве машина скорой помощи столкнулась с Mercedes 00:31, Общество Ретейлерам не разрешат до 2021 года торговать алкоголем через интернет 00:03, Бизнес Избитого координатора штаба Навального допросили по делу о нападении 20 сен, 23:47, Общество Массовую драку мигрантов с охранниками пресекли у ТЦ в Москве 20 сен, 23:39, Общество В Кремле рассказали о проработке встречи Путина и Эрдогана 20 сен, 23:17, Политика Помощь сверху: почему второй крупный банк попросил ЦБ о санации 20 сен, 23:09, Финансы Земан назвал выступление Трампа в ООН выставлением оценок плохим ученикам 20 сен, 22:37, Политика Пентагон отверг обвинения в поддержке наступления террористов в Идлибе 20 сен, 22:36, Политика Задорнов раскрыл размер кредитной линии ЦБ для «ФК Открытие» 20 сен, 22:17, Финансы Пенс и Порошенко покинули Совбез ООН перед выступлением Лаврова 20 сен, 22:12, Политика В Карачаево-Черкессии 19 человек пострадали в ДТП с автобусом 20 сен, 21:54, Общество Педагог в кармане: как технологии станут конкурентами живым учителям 20 сен, 21:49, Свое дело Украина ввела санкции против 18 российских компаний 20 сен, 21:43, Бизнес СМИ опубликовали видео ударов по окружившим российский взвод боевикам 20 сен, 21:30, Политика Фонд Ди Каприо пожертвовал рекордные за свою историю $20 млн 20 сен, 21:29, Общество За день в Москве эвакуировали восемь торговых центров 20 сен, 21:21, Общество Новак рассказал об интересе ЛУКОЙЛа к месторождениям в Алжире 20 сен, 21:16, Бизнес Экологическая политика Китая спровоцировала «стальной бум» в России 20 сен, 21:03, Бизнес ФРС США оставила неизменной процентную ставку 20 сен, 21:02, Деньги
На рынке жилья России надувается стальной пузырь
Материалы по теме Мнение: Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
18 мая, 2015 11:52
0
Ильдар Хусаинов На рынке жилья России надувается стальной пузырь
Падения цен на жилье в России следует ожидать в конце 2015 года, считает директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Свою точку зрения он доказывает в авторской колонке

Ильдар Хусаинов

Российский рынок недвижимости в последнее время часто сравнивают с мыльным пузырем. Для понимания ситуации надо заглянуть в прошлое. В слайде (см. рис. 1) представлена динамика изменения средней цены за квадратный метр в России за последние 20 лет.

Мы явно видим четко выраженные четыре цикла развития рынка. Сейчас мы подходим к завершению четвертого. Пятый цикл начнется в конце 2015-го — начале 2016 года. Как правило, в годы, завершающие цикл (1999, 2004, 2009, 2015), происходит резкое снижение цены квадратного метра и, что также важно, критически растет производительность труда в отрасли. Исключение составляли 1999 и 2004 годы, когда падения цен не наблюдалось, но это было обусловлено в первую очередь высокой инфляцией, при которой даже номинальный рост цен на недвижимость в 3–5% означал их реальное снижение.

Можно ли на сегодня увидеть предпосылки этого неизбежного падения цены?

Первый и главный индикатор — резкое увеличение количества предложения на рынке.

По нашим данным, средний рост объема предложения в России в апреле 2015 года к декабрю 2014 года составляет 35–40%. Это абсолютный рекорд за последние десять лет. Даже в кризис 2008–2009 годов такого не было.

Второй индикатор — повышение среднего периода продажи квартиры. Он вырос с семи месяцев до девяти, и это также абсолютный рекорд.

Третий момент — поведение застройщиков, начинающих запускать активные акции, которых, как правило, можно разделить на три основных типа. Уверен, многие уже наблюдают это в своем городе:

  1. Различного рода скидки (в среднем 5–7%).
  2. Покупать теперь выгоднее — различные улучшенные формы оплаты, например беспроцентная рассрочка до трех лет. А ведь рассрочка с учетом нынешнего курса обходится застройщику в 5–6% в год от стоимости квартиры, и, например, рассрочка на два года равносильна скидке в 12% на квартиру.
  3. Нереальная ипотека (как правило, застройщик компенсирует банку 1–2% ставки, причем компенсация 1% на десять лет составит 4,5% от стоимости квартиры).

Есть и другие важные составляющие сегодняшних настроений. Например, профессиональные игроки рынка чувствуют, как снижается стоимость земли для строительства жилых комплексов, а инвесторы начинают выходить из инвестиционных проектов, продавая купленную ранее недвижимость. Причем в фазе падения им даже не так важен выход с нормальной доходностью, главное — выйти.

Давайте смотреть дальше: а есть ли, помимо застройщиков, силы, которые будут стремиться не допустить падения цен. Есть и такие — это банки. Из-за объективных рыночных законов банкам выгодно, чтобы те предметы, на которые существует массовый спрос на кредиты, не падали в цене. Это, во-первых, плохо влияет на средний чек выдаваемого кредита; во-вторых, уменьшает стоимость залоговой базы; и, наконец, в-третьих, стимулирует ожидания еще большего снижения цены, что плохо влияет на объемы сделок, в том числе и ипотечных. Поэтому банки всегда будут тем амортизатором, с помощью которого рынок не станет делать резких движений в ту или иную сторону.

Следующий, более интересный вопрос: насколько фундаментальна нынешняя цена на недвижимость? Конечно, недвижимость — это не нефть, которая за два квартала может подешеветь в три раза. Но недвижимость и не тот продукт, который всегда только дорожает, при накоплении определенного дисбаланса прорыв наступает.

На мой взгляд, неизбежен он и в этот раз. И если банки и застройщики будут делать все возможное, чтобы его не допустить, то гораздо более массовый игрок на рынке, то есть частный продавец квартиры (74% недвижимости в России продают частные лица и только 26% застройщики), поведет себя абсолютно по-рыночному.

Дело в том, что большинство частных продавцов не имеют точки безубыточности, равной себестоимости при решении о цене продажи. То же самое можно сказать и при покупке. Грубо говоря, для них не станет трагедией продать квартиру за 3 млн руб., даже если они ее купили за 3,5 млн руб. А рыночная ситуация такова, что резкое увеличение предложения, как есть на сегодня, приведет к снижению цены на 12–24% в ближайшие полгода. Это полностью впишется в концепцию циклов на рынке недвижимости, адекватно подстроит рынок под существующую экономическую ситуацию и, как ни странно, в долгосрочной перспективе поможет абсолютно всем участникам рынка — через увеличение объемов продаж.

Конечно, маржинальность многих бизнесов уменьшится. Но давайте объективно говорить, что тот пузырь (я его называю не мыльным, а стальным), который сейчас де-факто есть на рынке недвижимости, не мог существовать вечно. Более того, все больший процент россиян получит возможность покупать жилье, а это и есть одна из главных задач государства. Параллельно должны запуститься процессы повышения эффективности у всей цепочки, которая тянется от девелоперских компаний: строителей, производителей материалов, оборудования, различного рода поставщиков услуг. Это дорогого стоит, современная бизнес-организация — ячейка общества XXI века, и через подобные механизмы можно ожидать дальнейшего роста эффективности в стране в целом.

Поэтому, на мой взгляд, всем участникам рынка необходимо подготовиться к новым условиям, настраивать механизмы работы с учетом изменений и внести посильный вклад в развитие производительных сил страны, понижая стоимость жилья, а значит, повышая жизненный уровень россиян.

Для примерного понимания — дорогое жилье в России или нет? — достаточно взглянуть на соотношение среднего ипотечного платежа и средней зарплаты (см. рис. 2).

Мы видим, что даже наши города-миллионники находятся выше уровня мировых столиц по условной дороговизне жилья. И, думаю, все участники рынка несут за это ответственность. Правде в глаза надо смотреть долго, до тех пор, пока не увидишь свое отражение. Таким образом, снижение цен неизбежно, более того, это единственно возможный сценарий, при котором в долгосрочной перспективе выгодно будет всем.

Ильдар Хусаинов специально для «РБК-Недвижимости» 

Об авторах
Ильдар Хусаинов «Этажи»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости