Лента новостей
Все новости Недвижимость
БПЦ допустила общегражданские контакты с «раскольниками» объединенной УПЦ 15 дек, 23:33, Общество США отреагировали на итоги объединительного собора в Киеве 15 дек, 23:01, Политика «Мытищи» войдут в состав ВМФ России 17 декабря 15 дек, 22:51, Политика Гениальное поколение: истории детей, которые стали изобретателями 15 дек, 22:44, РБК и Lenovo CSBA назвал причину возможного поражения ВМФ США от России и Китая 15 дек, 22:18, Политика Вице-губернатор Псковской области не признал вину в получении взятки 15 дек, 21:39, Общество Смартфон Huawei P20 Pro: как сделать хит, опередивший время 15 дек, 21:30, РБК и Huawei «Башнефть» выдала совместному с ЛУКОЙЛом предприятию заем на ₽11,5 млрд 15 дек, 21:14, Бизнес Партия «Оппозиционный блок» назвала кандидата в президенты Украины 15 дек, 20:24, Политика Правила рождественского базара: как найти сокровища и не переплатить 15 дек, 20:12, РБК и Путешествие в Рождество Трамп заявил о скорой отставке министра внутренних дел США 15 дек, 19:50, Политика Порошенко поедет в январе с митрополитом Епифанием за томосом в Стамбул 15 дек, 19:32, Политика В РПЦ назвали «канонически ничтожным» объединительный собор в Киеве 15 дек, 19:24, Политика Сборная России по хоккею разгромила Чехию на Кубке Первого канала 15 дек, 19:22, Спорт Как легально, выгодно и безопасно продать криптовалюту в России 15 дек, 19:07, РБК и EXMO Мартен Фуркад выиграл гонку преследования на этапе Кубка мира по биатлону 15 дек, 18:51, Спорт Запашный пожаловался Путину на проект Гуцериева и Cirque du Soleil 15 дек, 18:47, Общество На объединительном соборе избрали главу украинской церкви 15 дек, 18:28, Политика Число задержанных во время протестов в Париже возросло до 120 человек 15 дек, 18:15, Политика В РПЦ сравнили участие иерархов УПЦ в соборе Киева с предательством Иуды 15 дек, 18:10, Политика Готовим правильный «Цезарь»: кейл, романо и ломтики жареного цыпленка 15 дек, 18:03, РБК и Белая Дача Путин пообещал обсудить с экспертами нецензурную лексику в поп-культуре 15 дек, 17:41, Общество В Житомирской области Украины разбился Су-27 15 дек, 17:22, Политика Куда пойдет цена бензина: экономический тест для бизнесменов 15 дек, 17:10, РБК и Thomson Reuters В Минобороны Германии заявили о планах купить новый самолет для Меркель 15 дек, 17:09, Политика Замглавы Минобороны заявил о передаче армии 35 новых образцов вооружения 15 дек, 16:52, Политика Путин провел мечтавшего полетать над Петербургом мальчика к вертолету 15 дек, 16:37, Общество Винницкая епархия УПЦ опровергла захват Спасо-Преображенского собора 15 дек, 16:12, Общество
На рынке жилья России надувается стальной пузырь
Материалы по теме Мнение: Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году
18 мая 2015, 11:52
0
Ильдар Хусаинов На рынке жилья России надувается стальной пузырь
Падения цен на жилье в России следует ожидать в конце 2015 года, считает директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Свою точку зрения он доказывает в авторской колонке

Ильдар Хусаинов

Российский рынок недвижимости в последнее время часто сравнивают с мыльным пузырем. Для понимания ситуации надо заглянуть в прошлое. В слайде (см. рис. 1) представлена динамика изменения средней цены за квадратный метр в России за последние 20 лет.

Мы явно видим четко выраженные четыре цикла развития рынка. Сейчас мы подходим к завершению четвертого. Пятый цикл начнется в конце 2015-го — начале 2016 года. Как правило, в годы, завершающие цикл (1999, 2004, 2009, 2015), происходит резкое снижение цены квадратного метра и, что также важно, критически растет производительность труда в отрасли. Исключение составляли 1999 и 2004 годы, когда падения цен не наблюдалось, но это было обусловлено в первую очередь высокой инфляцией, при которой даже номинальный рост цен на недвижимость в 3–5% означал их реальное снижение.

Можно ли на сегодня увидеть предпосылки этого неизбежного падения цены?

Первый и главный индикатор — резкое увеличение количества предложения на рынке.

По нашим данным, средний рост объема предложения в России в апреле 2015 года к декабрю 2014 года составляет 35–40%. Это абсолютный рекорд за последние десять лет. Даже в кризис 2008–2009 годов такого не было.

Второй индикатор — повышение среднего периода продажи квартиры. Он вырос с семи месяцев до девяти, и это также абсолютный рекорд.

Третий момент — поведение застройщиков, начинающих запускать активные акции, которых, как правило, можно разделить на три основных типа. Уверен, многие уже наблюдают это в своем городе:

  1. Различного рода скидки (в среднем 5–7%).
  2. Покупать теперь выгоднее — различные улучшенные формы оплаты, например беспроцентная рассрочка до трех лет. А ведь рассрочка с учетом нынешнего курса обходится застройщику в 5–6% в год от стоимости квартиры, и, например, рассрочка на два года равносильна скидке в 12% на квартиру.
  3. Нереальная ипотека (как правило, застройщик компенсирует банку 1–2% ставки, причем компенсация 1% на десять лет составит 4,5% от стоимости квартиры).

Есть и другие важные составляющие сегодняшних настроений. Например, профессиональные игроки рынка чувствуют, как снижается стоимость земли для строительства жилых комплексов, а инвесторы начинают выходить из инвестиционных проектов, продавая купленную ранее недвижимость. Причем в фазе падения им даже не так важен выход с нормальной доходностью, главное — выйти.

Давайте смотреть дальше: а есть ли, помимо застройщиков, силы, которые будут стремиться не допустить падения цен. Есть и такие — это банки. Из-за объективных рыночных законов банкам выгодно, чтобы те предметы, на которые существует массовый спрос на кредиты, не падали в цене. Это, во-первых, плохо влияет на средний чек выдаваемого кредита; во-вторых, уменьшает стоимость залоговой базы; и, наконец, в-третьих, стимулирует ожидания еще большего снижения цены, что плохо влияет на объемы сделок, в том числе и ипотечных. Поэтому банки всегда будут тем амортизатором, с помощью которого рынок не станет делать резких движений в ту или иную сторону.

Следующий, более интересный вопрос: насколько фундаментальна нынешняя цена на недвижимость? Конечно, недвижимость — это не нефть, которая за два квартала может подешеветь в три раза. Но недвижимость и не тот продукт, который всегда только дорожает, при накоплении определенного дисбаланса прорыв наступает.

На мой взгляд, неизбежен он и в этот раз. И если банки и застройщики будут делать все возможное, чтобы его не допустить, то гораздо более массовый игрок на рынке, то есть частный продавец квартиры (74% недвижимости в России продают частные лица и только 26% застройщики), поведет себя абсолютно по-рыночному.

Дело в том, что большинство частных продавцов не имеют точки безубыточности, равной себестоимости при решении о цене продажи. То же самое можно сказать и при покупке. Грубо говоря, для них не станет трагедией продать квартиру за 3 млн руб., даже если они ее купили за 3,5 млн руб. А рыночная ситуация такова, что резкое увеличение предложения, как есть на сегодня, приведет к снижению цены на 12–24% в ближайшие полгода. Это полностью впишется в концепцию циклов на рынке недвижимости, адекватно подстроит рынок под существующую экономическую ситуацию и, как ни странно, в долгосрочной перспективе поможет абсолютно всем участникам рынка — через увеличение объемов продаж.

Конечно, маржинальность многих бизнесов уменьшится. Но давайте объективно говорить, что тот пузырь (я его называю не мыльным, а стальным), который сейчас де-факто есть на рынке недвижимости, не мог существовать вечно. Более того, все больший процент россиян получит возможность покупать жилье, а это и есть одна из главных задач государства. Параллельно должны запуститься процессы повышения эффективности у всей цепочки, которая тянется от девелоперских компаний: строителей, производителей материалов, оборудования, различного рода поставщиков услуг. Это дорогого стоит, современная бизнес-организация — ячейка общества XXI века, и через подобные механизмы можно ожидать дальнейшего роста эффективности в стране в целом.

Поэтому, на мой взгляд, всем участникам рынка необходимо подготовиться к новым условиям, настраивать механизмы работы с учетом изменений и внести посильный вклад в развитие производительных сил страны, понижая стоимость жилья, а значит, повышая жизненный уровень россиян.

Для примерного понимания — дорогое жилье в России или нет? — достаточно взглянуть на соотношение среднего ипотечного платежа и средней зарплаты (см. рис. 2).

Мы видим, что даже наши города-миллионники находятся выше уровня мировых столиц по условной дороговизне жилья. И, думаю, все участники рынка несут за это ответственность. Правде в глаза надо смотреть долго, до тех пор, пока не увидишь свое отражение. Таким образом, снижение цен неизбежно, более того, это единственно возможный сценарий, при котором в долгосрочной перспективе выгодно будет всем.

Ильдар Хусаинов специально для «РБК-Недвижимости» 

Об авторах
Ильдар Хусаинов «Этажи»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости