Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Мнения ,  
0 
Георгий Качмазов

Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна

Какие риски влечет покупка высокодоходной недвижимости за границей, в авторской колонке рассуждает руководитель интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов

Георгий КачмазовПочти все люди, которые хотят инвестировать средства в доходную недвижимость Европы и США, стремятся получить одновременно и низкие риски, и высокую доходность — думаю, что это нормальное желание любого человека. Однако если говорить об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «волшебных» предложений почти не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но речь сейчас не о них.) 

Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) простого арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех денежных потоков за всю историю проекта) составляет 6–9%. По моему опыту, на европейском рынке нет качественных объектов с надежным арендным контрактом и доходностью выше 7%. Если такие предложения у кого-то есть, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых купить.

Недавно один покупатель обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. Когда я сказал ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и показал несколько чужих предложений с такой доходностью.

Некоторые продавцы действительно предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все просто.

Как правило, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:

  1. Если продавец предлагает объект, например, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, необходимо учесть, что эта доходность достигается очень просто: объект (обычно новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже.
  2. Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но на самом деле гарантию обеспечивает не сам бренд, а небольшое юридическое лицо, взявшее его франшизу. Если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет требовать выполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
  3. Иногда термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении договора становится понятно, что на самом деле доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
  4. При расчете доходности не учитываются различные скрытые платежи (например, страховка или эксплуатационные расходы), которые зафиксированы в договоре с управляющей компанией.
  5. Бывает, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (например, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по истечении срока. Если через четыре года после покупки объект будет пользоваться спросом, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста стоимости. А если объект не будет востребован, то доходность упадет существенно ниже «гарантированных» 8,5%.

Один из ключевых дефектов во всех этих случаях — неликвидность предложений. Если клиент впоследствии захочет продать купленную недвижимость, то, скорее всего, ему придется сделать скидку в размере 25–50% от стоимости.

Бывают исключительные объекты, которые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных экстраординарных случаях, причем продаются молниеносно, чаще всего не на открытом рынке, и достаются наиболее близким к собственнику лицам. У зарубежного инвестора почти нет шансов даже узнать о таком предложении, не то что вступить в сделку.

Моя рекомендация непрофессиональным инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не заработать средства, а сохранить их, создать свой собственный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в целости и сохранности.

Оцените разницу между надежным доходным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужели ради лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?

Учитывайте и то, что ликвидная и качественная недвижимость быстрее растет в цене, чем второсортные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы заработаете больше на росте капитализации вашего объекта.

Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте в первую очередь о минимизации рисков.

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторе
Георгий Качмазов Георгий Качмазов Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
«Мосэнергосбыт» предупредил о предлагающих льготы мошенниках Город, 18:18
В России в 2024 году откроется рекордное число термальных комплексов Город, 16:53
Сочи возглавил рейтинг городов по темпам роста цен на жилье в 2024 году Жилье, 14:36
Названы самые популярные районы Москвы среди покупателей элитного жилья Жилье, 14:35
Сбербанк сообщил об отмене комиссий застройщикам при льготной ипотеке Отрасль, 14:12
От лекарств до беспилотников: как выглядят инновационные кластеры Москвы Город, 13:57
В России хотят запустить жилищные вклады: зачем они и насколько выгодны Деньги, 13:09
Риелторы назвали округа Подмосковья с самыми дешевыми домами Загород, 13:06
В России ввели в строй рекордный с 2000 года объем нежилых зданий Отрасль, 12:39
Какие дороги и развязки построят в Москве в 2024 году. Видео Город, 11:28
Названы районы Москвы, где цены на элитное жилье за год выросли на треть Жилье, 10:08
Хуснуллин сообщил о расселении аварийного жилья в трех регионах Жилье, 27 мар, 18:03
Как создать цветник: виды, растения. Советы, как сделать своими руками Дизайн, 27 мар, 17:43
Как сделать теплицу своими руками и из чего. Пошаговая инструкция Загород, 27 мар, 17:40
Главное Лента