Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Битцевском лесу в Москве обнаружили редких сирийских дятлов 17:09, Общество Мать задержанного на Украине россиянина Агеева встретилась с сыном 17:01, Политика В Екатеринбурге из-за пожара эвакуировали 90 человек из торгового центра 16:54, Общество «Бавария» потерпела крупное поражение на предсезонном турнире 16:40, Спорт Гидрометцентр пообещал жару в Москве на следующей неделе 16:36, Общество Киев заявил о передаче в Гаагу доказательств «агрессии России» в Донбассе 16:13, Политика В Саратове в ДТП с машиной скорой помощи пострадали три человека 16:04, Общество В Египте открылась крупнейшая на Ближнем Востоке военная база 15:51, Политика В Краснодарском крае при ДТП погибли двое детей 15:39, Общество Для аудита безопасности бизнеса создадут мобильное приложение 15:39, Технологии и медиа Неймар согласовал контракт с «Пари Сен-Жермен» 15:06, Спорт Трамп пожаловался на новую утечку разведывательной информации 14:39, Политика Минск и Киев договорились о передаче помощи в Донбасс без посредников 14:29, Политика Молния оставила без света жителей Салехарда 14:29, Общество Спортивные чиновники переименовали синхронное плавание 14:09, Общество Главком ВКС рассказал о возможностях истребителя пятого поколения Т-50 13:53, Технологии и медиа Кузнецова заявила о создании мер против попрошаек с «больными детьми» 13:21, Общество Пожар уничтожил 25 судов в иранском порту Канган 13:13, Общество Родительский долг: что нужно знать о расчете и взыскании алиментов 13:07, Деньги Минобороны подписало соглашения по зоне деэскалации в Восточной Гуте 12:58, Политика В Израиле обыскали дом зарезавшего троих израильтян палестинца 12:41, Общество Под Смоленском археологи нашли меч дружинника X века 12:36, Общество Игрок основного состава «Челси» перейдет в «Манчестер Юнайтед» за €56 млн 12:17, Спорт Суд Египта утвердил смертный приговор обвиняемым в убийстве генпрокурора 12:14, Политика На Украине заявили о задержании трех граждан России 11:55, Политика В Афганистане сын главаря «Талибана» совершил самоподрыв 11:53, Политика Сделано в Китае: как КНР стала крупнейшим инвестором в зеленую энергию 11:30, Фотогалерея  Самолет Ан-148 экстренно сел в Саратове после столкновения со стаей птиц 11:24, Общество
Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Материалы по теме Мнение: К чему приведет политика дешевой ипотеки в Европе В чем разница недвижимости Москвы и Нью-Йорка
22 июл, 2015 12:53
0
Георгий Качмазов Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Какие риски влечет покупка высокодоходной недвижимости за границей, в авторской колонке рассуждает руководитель интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов

Георгий КачмазовПочти все люди, которые хотят инвестировать средства в доходную недвижимость Европы и США, стремятся получить одновременно и низкие риски, и высокую доходность — думаю, что это нормальное желание любого человека. Однако если говорить об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «волшебных» предложений почти не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но речь сейчас не о них.) 

Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) простого арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех денежных потоков за всю историю проекта) составляет 6–9%. По моему опыту, на европейском рынке нет качественных объектов с надежным арендным контрактом и доходностью выше 7%. Если такие предложения у кого-то есть, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых купить.

Недавно один покупатель обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. Когда я сказал ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и показал несколько чужих предложений с такой доходностью.

Некоторые продавцы действительно предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все просто.

Как правило, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:

  1. Если продавец предлагает объект, например, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, необходимо учесть, что эта доходность достигается очень просто: объект (обычно новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже.
  2. Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но на самом деле гарантию обеспечивает не сам бренд, а небольшое юридическое лицо, взявшее его франшизу. Если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет требовать выполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
  3. Иногда термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении договора становится понятно, что на самом деле доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
  4. При расчете доходности не учитываются различные скрытые платежи (например, страховка или эксплуатационные расходы), которые зафиксированы в договоре с управляющей компанией.
  5. Бывает, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (например, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по истечении срока. Если через четыре года после покупки объект будет пользоваться спросом, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста стоимости. А если объект не будет востребован, то доходность упадет существенно ниже «гарантированных» 8,5%.

Один из ключевых дефектов во всех этих случаях — неликвидность предложений. Если клиент впоследствии захочет продать купленную недвижимость, то, скорее всего, ему придется сделать скидку в размере 25–50% от стоимости.

Бывают исключительные объекты, которые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных экстраординарных случаях, причем продаются молниеносно, чаще всего не на открытом рынке, и достаются наиболее близким к собственнику лицам. У зарубежного инвестора почти нет шансов даже узнать о таком предложении, не то что вступить в сделку.

Моя рекомендация непрофессиональным инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не заработать средства, а сохранить их, создать свой собственный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в целости и сохранности.

Оцените разницу между надежным доходным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужели ради лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?

Учитывайте и то, что ликвидная и качественная недвижимость быстрее растет в цене, чем второсортные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы заработаете больше на росте капитализации вашего объекта.

Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте в первую очередь о минимизации рисков.

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Георгий Качмазов Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости