Лента новостей
Все новости Недвижимость
Femen провели акцию на участке Зеленского 11:56, Политика На Шри-Ланке произошел седьмой за день взрыв 11:51, Общество Украинский генерал предложил захватить часть России в случае ее распада 11:46, Политика ЦИК Украины обнародовала первые данные о явке на выборах 11:33, Политика Зеленский проголосовал на выборах президента Украины 11:09, Политика Овечкин побил российский рекорд по заброшенным шайбам в плей-офф НХЛ 11:08, Спорт На Украине завели дело из-за неоткрывшегося избирательного участка 11:07, Общество Во время взрывов на Шри-Ланке погибли 35 иностранцев 11:03, Общество Взрывы в церквях и отелях на Шри-Ланке во время Пасхи. Главное 10:41, Общество Осторожно, гештальт закрывается: писательский взгляд на Москву 10:34, РБК и AFI Development Премьер Шри-Ланки назвал взрывы в отелях и церквях трусливой атакой 10:33, Общество Вице-спикер Рады встала на колени во время дебатов Порошенко и Зеленского 10:31, Политика В МИДе заявили об отсутствии россиян среди пострадавших на Шри-Ланке 10:17, Общество «Турпомощь» заявила об отсутствии организованных туристов на Шри-Ланке 10:01, Общество Власти сообщили об иностранцах среди жертв взрывов на Шри-Ланке 09:54, Общество СМИ сообщили о гибели 160 человек при взрывах на Шри-Ланке 09:40, Общество Магазины нарастили прием наличных в ущерб платежам по картам 09:36, Финансы Полиция Украины сообщила о более 260 нарушениях в день тишины 09:32, Политика Число пострадавших от природных пожаров в Забайкалье выросло до 29 09:03, Общество Полиция заявила о 50 погибших при взрывах на Шри-Ланке 08:34, Общество Появились фото с места взрыва в церкви на Шри-Ланке 08:23, Общество Власти заявили о шести взрывах в отелях и церквях на Шри-Ланке 08:12, Общество НА МКАД ограничили движение из-за перевернувшегося грузовика 08:05, Общество На Украине стартовал второй тур президентских выборов 08:00, Политика Как проходит второй тур президентских выборов на Украине. Главное 08:00, Политика «Роскосмос» назвал сроки запуска новой ракеты «Союз-5» 07:50, Технологии и медиа В двух католических церквях на Шри-Ланке произошли взрывы 07:32, Общество Серия из пяти землетрясений произошла у побережья Камчатки 07:21, Общество
Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Материалы по теме Мнение: К чему приведет политика дешевой ипотеки в Европе В чем разница недвижимости Москвы и Нью-Йорка
0
Георгий Качмазов Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Какие риски влечет покупка высокодоходной недвижимости за границей, в авторской колонке рассуждает руководитель интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов

Георгий КачмазовПочти все люди, которые хотят инвестировать средства в доходную недвижимость Европы и США, стремятся получить одновременно и низкие риски, и высокую доходность — думаю, что это нормальное желание любого человека. Однако если говорить об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «волшебных» предложений почти не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но речь сейчас не о них.) 

Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) простого арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех денежных потоков за всю историю проекта) составляет 6–9%. По моему опыту, на европейском рынке нет качественных объектов с надежным арендным контрактом и доходностью выше 7%. Если такие предложения у кого-то есть, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых купить.

Недавно один покупатель обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. Когда я сказал ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и показал несколько чужих предложений с такой доходностью.

Некоторые продавцы действительно предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все просто.

Как правило, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:

  1. Если продавец предлагает объект, например, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, необходимо учесть, что эта доходность достигается очень просто: объект (обычно новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже.
  2. Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но на самом деле гарантию обеспечивает не сам бренд, а небольшое юридическое лицо, взявшее его франшизу. Если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет требовать выполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
  3. Иногда термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении договора становится понятно, что на самом деле доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
  4. При расчете доходности не учитываются различные скрытые платежи (например, страховка или эксплуатационные расходы), которые зафиксированы в договоре с управляющей компанией.
  5. Бывает, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (например, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по истечении срока. Если через четыре года после покупки объект будет пользоваться спросом, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста стоимости. А если объект не будет востребован, то доходность упадет существенно ниже «гарантированных» 8,5%.

Один из ключевых дефектов во всех этих случаях — неликвидность предложений. Если клиент впоследствии захочет продать купленную недвижимость, то, скорее всего, ему придется сделать скидку в размере 25–50% от стоимости.

Бывают исключительные объекты, которые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных экстраординарных случаях, причем продаются молниеносно, чаще всего не на открытом рынке, и достаются наиболее близким к собственнику лицам. У зарубежного инвестора почти нет шансов даже узнать о таком предложении, не то что вступить в сделку.

Моя рекомендация непрофессиональным инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не заработать средства, а сохранить их, создать свой собственный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в целости и сохранности.

Оцените разницу между надежным доходным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужели ради лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?

Учитывайте и то, что ликвидная и качественная недвижимость быстрее растет в цене, чем второсортные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы заработаете больше на росте капитализации вашего объекта.

Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте в первую очередь о минимизации рисков.

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Георгий Качмазов Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости