Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Правительство Ирана отменило визы для туристических групп из России 22:32, Политика Порошенко рассказал о скором приезде Тиллерсона и генсека НАТО на Украину 21:56, Политика «Транснефть» против Сбербанка: что значит решение суда для рынка финансов 21:32, Финансы Порошенко заявил о достижении договоренности с США о поставках вооружений 21:11, Политика На севере Турции произошел взрыв 20:33, Общество Турецкая полиция применила газ и резиновые пули против парада ЛГБТ 20:32, Общество Член Общественной палаты Коми и ее четырехлетний сын погибли в аварии 20:11, Общество Определились полуфинальные пары Кубка конфедераций 20:00, Спорт Захарова прокомментировала слова Макфола об отставке посла России в США 19:43, Политика Израиль нанес удар по позициям сирийской армии 19:42, Политика Эрдоган призвал партнеров по НАТО не обманывать Турцию 19:14, Политика Тысячи жителей Львова вышли на вече с требованием убрать мусор 18:53, Общество Мутко осудил Лебедева за предложение «дать в морду» футболисту Жиркову 18:34, Общество В Москве грабители в масках совершили налет на ювелирный магазин 18:18, Общество Колесо обозрения в Лондоне эвакуировали из-за бомбы времен войны 18:12, Общество Кубок конфедераций. Германия — Камерун. Онлайн 18:00, Спорт В Пакистане при игре с гранатой погибли семеро детей 17:55, Общество Спор затягивается: Катар и Турция отвергли ультиматум стран Залива 17:49, Политика В Индии при падении кабины канатной дороги погибли семь человек 17:22, Общество Израиль заявил о повторном обстреле со стороны Сирии на Голанских высотах 17:11, Политика Кокорин и Дзюба выложили видео после вылета сборной с Кубка конфедераций 17:07, Спорт  СМИ сообщили о ликвидации двух боевиков в Дагестане 16:45, Общество В Одессе демонтировали мемориальную доску маршалу Жукову 16:38, Общество Адвокат Навального сообщила о вызове к нему скорой помощи 16:23, Общество Путин выразил соболезнования из-за гибели людей в пожаре в Пакистане 16:16, Общество ФИФА прокомментировала информацию о допинге в сборной России 16:00, Спорт СК проверит сообщения о незаконной выдаче золотой медали в школе в Адыгее 15:51, Общество Роскомнадзор заявил об исчисляемом днями сроке до блокировки Telegram 15:40, Технологии и медиа
Стоит ли ждать падения цен на новостройки
Материалы по теме Александр Хрусталев: «Нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты» Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20% Евгений Штраух: «У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
28 июл, 2015 13:20
0
Даромир Обуханич Почему не стоит ждать падения цен на новостройки этой осенью
Спрос на новостройки в Московском регионе должен восстановиться этой осенью. Тогда же многие застройщики будут вынуждены поднять цены. Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказывает первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич

Даромир Обуханич[FL]— К[/FL]ак вы оцениваете рынок новостроек Московского региона на июль 2015 года?

— Сегодня этот рынок можно назвать стабильным. Все знают историю последнего полугодия начиная с декабря 2014-го, когда рынок, как и вся экономическая ситуация в стране, подвергся достаточно сильным воздействиям. Однако сегодня на рынке новостроек Московского региона мы видим стабильность. Правда, она такая… трепетная, я бы сказал.

— Что вы понимаете под стабильностью? Стабильность спроса?

— Под стабильностью я понимаю рынок в совокупности — цены, спрос, предложение. Единственное, что поменялось, — это уровень затрат на строительство. Что сегодня стоит даже не дом построить, а целый микрорайон?

— Вы считаете, что себестоимость строительства стала выше?

— Совершенно верно. Строительный рынок имеет инерцию и не мгновенно реагирует на какие-то изменения в курсах валют или в целом на экономическую ситуацию в стране. Прошедший полугодовой период инерционности рынка в части затрат закончился. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, цены сегодня уже выше.

Произошел естественный рост затрат. В сегменте новостроек экономкласса, который наиболее чувствителен к любым изменениям в ценах, сегодня мы находимся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство.

— То есть застройщики сейчас работают в ноль?

— На крупных проектах комплексной застройки, когда застройщик делает все — сети, социалку, и делает это честно, — каких-то запасов прочности у него не остается.

— Что происходит с продажами? Упали ли они по отношению к весенним показателям?

— Упасть не упали — немного уменьшились. Но раз мы говорим о хрупкой стабильности, то надо понимать, что если продажи и дальше продолжат снижаться, то это приведет к падению всего рынка.

По продажам и по ценам был провал в начале года и рост в марте-апреле. Сейчас опять объемы продаж откатились. Мы понимаем, что это связано с сезонностью — подобное наблюдается каждый год. Так что показательным будет не лето, а сентябрь. Потому что в сентябре сойдется сразу несколько факторов: во-первых — сезонность, во-вторых — инерционность рынка в части затрат. То есть отступать уже будет некуда.

— Вы говорите о росте. А дно уже было?

— Дно уже достигнуто на рынке массового строительства, об этом я как раз и говорю.

— Но ведь цены не падали.

— Они и не должны были падать. За полгода у застройщиков выросли затраты и себестоимость. Если бы не было стабильного спроса, цены поднялись бы гораздо выше. Но сегодня мы видим, что разница в ценах между уровнем прошлого года и года нынешнего порядка 5–7%. Это очень мало.

— Почему это ненормально?

— Если сюда прибавить инфляцию, экономическую ситуацию, курсовые разницы, то мы видим, что цены на самом деле не меняются вообще. По крайней мере для строителей.

— А что будет осенью? Почему вы думаете, что спрос восстановится?

— Мы, скорее, говорим не столько о спросе, сколько о повышении цен. Однозначно ожидаем, что цены [на новостройки] вырастут осенью.

Потому что у застройщика уже будет полностью исчерпан лимит по разнице в цене — затраты на материалы и услуги сейчас реально повышаются. На этом фоне цены на квартиры пока не меняются.

В течение последнего полугода у застройщиков еще оставалась «подушка», которая заложена не столько в цене продаж, сколько заключается в инерционности строительного процесса. Есть застройщики, есть генподрядчики, есть субподрядчики. И вот этот ресурс выработался в течение полугода. Сегодня мы начинаем строительство новых корпусов, нанимаем новых подрядчиков — и видим, что их расценки выше, чем были полгода-год назад.

— То есть вы ни при каких условиях не сможете продавать дешевле, потому что это уже будет вам в убыток?

— Мы сможем продавать дешевле только при одном обстоятельстве — если при комплексной застройке микрорайонов будет снижена социальная нагрузка.

— Но не этой осенью?

— Не этой осенью. Ведь примерно только половина финансовых затрат идет на строительство домов, а вторая половина — на все остальное. По всем действующим нормативам это и социальная инфраструктура, и дорожная сеть, и все прочие обязательства.

— А если у людей не останется возможности покупать жилье этой осенью?

— Покупательная способность зависит от сохранения программы государственного субсидирования ипотеки. Ипотека играет ключевую роль во всем мире, это абсолютный двигатель приобретения жилья.

— Какой процент сделок, субсидированных ипотекой, приходится на данный момент в ваших проектах?

— Сейчас более половины — 59%.

— Как может измениться этот показатель осенью?

— При сохранении субсидирования останется таким же.

— То есть на осень вы для себя вообще никаких пессимистических прогнозов не делаете?

— Я говорю про нашу компанию. Мы достаточно уверенно чувствуем себя по нескольким причинам. Мы не закредитованы, у нас большие объемы строительства, есть возможность правильно планировать свои финансовые потоки.

— А кто сейчас покупает жилье в новостройках? Особенно интересно узнать о тех 41%, которые покупают без ипотеки.

— Дело не в ипотеке. Покупка квартиры — это постоянный процесс для людей. У нас, к примеру, большой объем сделок, связанных с улучшением своих жилищных условий в виде квартир большей площади и выше качеством. Все это естественные процессы, которые правильно поддерживают рынок в целом.

Если смотреть с точки зрения географии, то более половины — примерно 60% — это жители столицы и Московской области. Тут у каждого своя история. Кто-то переезжает в область из регионов России или из Старой Москвы — на территорию Новой Москвы. Много людей, которые, наоборот, переезжают из области ближе к столице.

— В начале этого года власти всех уровней посылали такие сигналы, что надо ждать новой волны обманутых дольщиков, новой волны недостроев, как было в 2008–2009 годах. Однако этого не произошло. Почему?

— Нельзя проводить прямую параллель. Кризис 2008–2009 годов был иным, более резким. Сейчас кризисная ситуация растянутая. Плюс, конечно, многие застройщики научились работать в кризис — понимали, готовились. В 2008 году многих кризис застал врасплох.

Пока запас прочности у застройщиков остался, кто-то финансовую «подушку» себе подложил, кто-то растянул во времени свои нагрузки. Но это, увы, не может продолжаться годами. Если не восстановится нормальная система банковского финансирования, то ожидаются все те проблемы, о которых вы говорили. Я бы вернулся к тому, с чего мы начали разговор: какой сегодня рынок?

— Стабильный…

— Да, он ровный. Но он в таком пограничном состоянии находится, что его нельзя сейчас раскачивать. Считаю, недопустимо сегодня время от времени «выстреливать» какие-то информации о больших скидках. Я не верю в них. Так не бывает. Любые скидки сегодня — это либо тревожный сигнал, что надо внимательнее отнестись к покупке, либо у застройщика уже начались какие-то судороги.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
Даромир Обуханич ГК «МИЦ»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости