Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
10 самых красивых университетов Европы по версии Times Higher Education 01:44, Фотогалерея  Эрдоган назвал условие прекращения операции на севере Сирии 01:27, Политика В Польше осквернили памятник советским солдатам в городе Ольштын 01:01, Общество Минфин опубликовал предложения по либерализации валютного контроля 00:48, Экономика Пять человек пострадали в результате стрельбы на юге Италии 00:33, Общество Без герба и цветов флага: как выглядит олимпийская форма сборной России 00:01, Спорт  Альфа-банк разместит вечные бонды накануне санкций 00:01, Финансы Занесенные снегом: с чем Россия и мир едут на Давосский форум 00:01, Экономика Минфин попросит не включать неналоговые платежи в Налоговый кодекс 00:01, Экономика Минфин сообщил об увеличении внутреннего долга России на 1 трлн руб. 22 янв, 23:56, Экономика Турция рассказала о первых потерях в операции на севере Сирии 22 янв, 23:41, Политика В Кировской области задержали главу регионального ГИБДД 22 янв, 23:17, Общество Доводы Москвы: почему Россия не выступила против операции Турции в Сирии 22 янв, 23:10, Политика В Московской области загорелся мебельный цех 22 янв, 23:08, Общество Сенаторы договорились о возобновлении работы правительства США 22 янв, 22:26, Политика Еврогруппа одобрила новый транш для Греции в €6,7 млрд 22 янв, 22:23, Общество СК завел два дела по факту убийства предпринимателя в Москве 22 янв, 22:03, Общество Глава USAID впервые посетил Ракку после освобождения от ИГ 22 янв, 22:00, Политика «Манчестер Юнайтед» и «Арсенал» объявили об обмене игроками 22 янв, 21:56, Спорт В Киеве задержали ученого за попытку вывезти секретную информацию в Иран 22 янв, 21:42, Общество Австрия оспорит в суде разрешение на строительство АЭС «Росатома» 22 янв, 21:35, Бизнес На Ломоносовском проспекте в Москве застрелили предпринимателя 22 янв, 21:33, Общество Григорий Родченков дал показания по делу российских спортсменов в CAS 22 янв, 21:32, Спорт Fortune назвал 50 самых уважаемых компаний 22 янв, 21:23, Бизнес В список Forbes 300 перспективных молодых европейцев вошли трое россиян 22 янв, 21:16, Бизнес Украина рассказала про переговоры с фанатами о бойкоте ЧМ-2018 22 янв, 21:08, Спорт ФСБ начала рассылку предписаний об остановке производств из-за ЧМ-2018 22 янв, 21:04, Общество МГУ вошел в десятку самых красивых университетов Европы 22 янв, 20:55, Общество
Стоит ли ждать падения цен на новостройки
Материалы по теме Александр Хрусталев: «Нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты» Мнение: Отмена ДДУ приведет к росту средних цен на новостройки на 20% Евгений Штраух: «У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
28 июл, 2015 13:20
0
Даромир Обуханич Почему не стоит ждать падения цен на новостройки этой осенью
Спрос на новостройки в Московском регионе должен восстановиться этой осенью. Тогда же многие застройщики будут вынуждены поднять цены. Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказывает первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич

Даромир Обуханич[FL]— К[/FL]ак вы оцениваете рынок новостроек Московского региона на июль 2015 года?

— Сегодня этот рынок можно назвать стабильным. Все знают историю последнего полугодия начиная с декабря 2014-го, когда рынок, как и вся экономическая ситуация в стране, подвергся достаточно сильным воздействиям. Однако сегодня на рынке новостроек Московского региона мы видим стабильность. Правда, она такая… трепетная, я бы сказал.

— Что вы понимаете под стабильностью? Стабильность спроса?

— Под стабильностью я понимаю рынок в совокупности — цены, спрос, предложение. Единственное, что поменялось, — это уровень затрат на строительство. Что сегодня стоит даже не дом построить, а целый микрорайон?

— Вы считаете, что себестоимость строительства стала выше?

— Совершенно верно. Строительный рынок имеет инерцию и не мгновенно реагирует на какие-то изменения в курсах валют или в целом на экономическую ситуацию в стране. Прошедший полугодовой период инерционности рынка в части затрат закончился. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, цены сегодня уже выше.

Произошел естественный рост затрат. В сегменте новостроек экономкласса, который наиболее чувствителен к любым изменениям в ценах, сегодня мы находимся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство.

— То есть застройщики сейчас работают в ноль?

— На крупных проектах комплексной застройки, когда застройщик делает все — сети, социалку, и делает это честно, — каких-то запасов прочности у него не остается.

— Что происходит с продажами? Упали ли они по отношению к весенним показателям?

— Упасть не упали — немного уменьшились. Но раз мы говорим о хрупкой стабильности, то надо понимать, что если продажи и дальше продолжат снижаться, то это приведет к падению всего рынка.

По продажам и по ценам был провал в начале года и рост в марте-апреле. Сейчас опять объемы продаж откатились. Мы понимаем, что это связано с сезонностью — подобное наблюдается каждый год. Так что показательным будет не лето, а сентябрь. Потому что в сентябре сойдется сразу несколько факторов: во-первых — сезонность, во-вторых — инерционность рынка в части затрат. То есть отступать уже будет некуда.

— Вы говорите о росте. А дно уже было?

— Дно уже достигнуто на рынке массового строительства, об этом я как раз и говорю.

— Но ведь цены не падали.

— Они и не должны были падать. За полгода у застройщиков выросли затраты и себестоимость. Если бы не было стабильного спроса, цены поднялись бы гораздо выше. Но сегодня мы видим, что разница в ценах между уровнем прошлого года и года нынешнего порядка 5–7%. Это очень мало.

— Почему это ненормально?

— Если сюда прибавить инфляцию, экономическую ситуацию, курсовые разницы, то мы видим, что цены на самом деле не меняются вообще. По крайней мере для строителей.

— А что будет осенью? Почему вы думаете, что спрос восстановится?

— Мы, скорее, говорим не столько о спросе, сколько о повышении цен. Однозначно ожидаем, что цены [на новостройки] вырастут осенью.

Потому что у застройщика уже будет полностью исчерпан лимит по разнице в цене — затраты на материалы и услуги сейчас реально повышаются. На этом фоне цены на квартиры пока не меняются.

В течение последнего полугода у застройщиков еще оставалась «подушка», которая заложена не столько в цене продаж, сколько заключается в инерционности строительного процесса. Есть застройщики, есть генподрядчики, есть субподрядчики. И вот этот ресурс выработался в течение полугода. Сегодня мы начинаем строительство новых корпусов, нанимаем новых подрядчиков — и видим, что их расценки выше, чем были полгода-год назад.

— То есть вы ни при каких условиях не сможете продавать дешевле, потому что это уже будет вам в убыток?

— Мы сможем продавать дешевле только при одном обстоятельстве — если при комплексной застройке микрорайонов будет снижена социальная нагрузка.

— Но не этой осенью?

— Не этой осенью. Ведь примерно только половина финансовых затрат идет на строительство домов, а вторая половина — на все остальное. По всем действующим нормативам это и социальная инфраструктура, и дорожная сеть, и все прочие обязательства.

— А если у людей не останется возможности покупать жилье этой осенью?

— Покупательная способность зависит от сохранения программы государственного субсидирования ипотеки. Ипотека играет ключевую роль во всем мире, это абсолютный двигатель приобретения жилья.

— Какой процент сделок, субсидированных ипотекой, приходится на данный момент в ваших проектах?

— Сейчас более половины — 59%.

— Как может измениться этот показатель осенью?

— При сохранении субсидирования останется таким же.

— То есть на осень вы для себя вообще никаких пессимистических прогнозов не делаете?

— Я говорю про нашу компанию. Мы достаточно уверенно чувствуем себя по нескольким причинам. Мы не закредитованы, у нас большие объемы строительства, есть возможность правильно планировать свои финансовые потоки.

— А кто сейчас покупает жилье в новостройках? Особенно интересно узнать о тех 41%, которые покупают без ипотеки.

— Дело не в ипотеке. Покупка квартиры — это постоянный процесс для людей. У нас, к примеру, большой объем сделок, связанных с улучшением своих жилищных условий в виде квартир большей площади и выше качеством. Все это естественные процессы, которые правильно поддерживают рынок в целом.

Если смотреть с точки зрения географии, то более половины — примерно 60% — это жители столицы и Московской области. Тут у каждого своя история. Кто-то переезжает в область из регионов России или из Старой Москвы — на территорию Новой Москвы. Много людей, которые, наоборот, переезжают из области ближе к столице.

— В начале этого года власти всех уровней посылали такие сигналы, что надо ждать новой волны обманутых дольщиков, новой волны недостроев, как было в 2008–2009 годах. Однако этого не произошло. Почему?

— Нельзя проводить прямую параллель. Кризис 2008–2009 годов был иным, более резким. Сейчас кризисная ситуация растянутая. Плюс, конечно, многие застройщики научились работать в кризис — понимали, готовились. В 2008 году многих кризис застал врасплох.

Пока запас прочности у застройщиков остался, кто-то финансовую «подушку» себе подложил, кто-то растянул во времени свои нагрузки. Но это, увы, не может продолжаться годами. Если не восстановится нормальная система банковского финансирования, то ожидаются все те проблемы, о которых вы говорили. Я бы вернулся к тому, с чего мы начали разговор: какой сегодня рынок?

— Стабильный…

— Да, он ровный. Но он в таком пограничном состоянии находится, что его нельзя сейчас раскачивать. Считаю, недопустимо сегодня время от времени «выстреливать» какие-то информации о больших скидках. Я не верю в них. Так не бывает. Любые скидки сегодня — это либо тревожный сигнал, что надо внимательнее отнестись к покупке, либо у застройщика уже начались какие-то судороги.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
Даромир Обуханич ГК «МИЦ»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.