Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Москве снесут 78 зданий в рамках «борьбы с самостроем» 17:35, Город МЧС предупредило о риске пожаров из-за жары в Москве 17:26, Общество Киев предупредил о потере 43% грузооборота Мариуполя из-за моста в Крым 17:10, Экономика Вторая попытка Google: почему «умные» очки рано хоронить 17:09, Свое дело АвтоВАЗ назвал сроки поставки автомобилей Lada на Кубу 17:00, Бизнес СМИ сообщили о гибели в Сирии 80 человек за сутки от ударов коалиции США 16:51, Политика Китайцы и корейцы поборются за подряд на строящейся верфи «Роснефти» 16:42, Бизнес Украина попросит Германию о помощи по делу о выступлении Scooter в Крыму 16:42, Общество Режиссеру Серебренникову предъявили обвинение 16:40, Общество Власти Москвы анонсировали новую волну сноса самостроя 16:38, Общество В подмосковном Щелково мужчину прооперировали после укуса верблюда 16:30, Общество Без рамок и кнопок: что общего между iPhone 8 и Tesla Model Y 16:28, Авто Министр транспорта Подмосковья запретит класть асфальт в снег 16:22, Общество Орнитологи раскритиковали версию о повредивших «Зенит Арену» бакланах 16:20, Спорт Сложный инструмент: что получила Россия от присоединения к ВТО 16:17, Мнение Клиентские тиски: как потребители отсуживают компенсации у корпораций 16:06, Фотогалерея  СМИ сообщили об отказе Серебренникова признать вину 15:57, Общество На столкнувшемся с танкером эсминце США нашли останки моряков 15:55, Общество Тулеев вернулся на работу в коляске и обвинил подчиненных в подлости 15:52, Политика В России могут ввести ответственность застройщиков за дефекты зданий 15:47, Деньги Сбербанк предложил мировое соглашение «Транснефти» по делу о 67 млрд руб. 15:45, Бизнес Умер лидер группы «Рабфак» Александр Семенов 15:39, Общество Минприроды поставило ультиматум Schlumberger из-за санкций США 15:29, Бизнес В Чили ради пингвинов отказались от горнорудного проекта на $2,5 млрд 15:25, Бизнес «Дурдом и позор»: как в России отреагировали на задержание Серебренникова 15:22, Общество Россия и Ватикан договорились о безвизовом сообщении для дипломатов 15:11, Политика Родственники убитых членов «банды ГТА» согласились на прекращение дел 15:10, Общество Минздрав назвал самые распространенные болезни у россиян 14:56, Общество
Евгений Штраух: «У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
14 июл, 2015 09:26
0
Евгений Штраух Евгений Штраух: «У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
Благодаря повышению транспортной доступности подмосковный город Химки стал реальным конкурентом столичным новостройкам северо-запада. Как развивается спутник, сколько стоит в нем новое жилье и чем он отличается от других городов Подмосковья — в интервью «РБК-Недвижимости» рассказывает генеральный директор Galaxy Group Евгений Штраух

Евгений Штраух[FL] Ч[/FL]то такое Химки сегодня для покупателей нового жилья? Имеет ли значение близость этого города-спутника к Москве?

— Химки — это уже почти Москва. Причем ежедневная маятниковая миграция наблюдается в обе локации — так сложилось исторически. Много людей, к примеру, которые живут в Москве в районе Речного вокзала, но работают в Химках. Еще больше людей, которые живут в Химках, но работают в столице. По сути, это давно один город. Сама логистика не делает разницы между Химками и Москвой. Столицу и ее город-спутник разделяют лишь восемь полос МКАДа.

Если говорить про Химки в разрезе всего Подмосковья, то северо-запад и запад вообще остаются престижными направлениями для проживания. Это не восток области, где застраиваются гигантские территории с сомнительной транспортной доступностью.

Все-таки в Химках главное — именно транспортная доступность. В последние годы город стал бурно развиваться именно в связи с улучшением такой характеристики. Если еще пять лет назад можно было сказать, что Химки это бесконечная пробка и доехать до Шереметьево можно только аэроэкспрессом, то сейчас, с открытием платной магистрали, Ленинградское шоссе значительно разгрузилось. Это первое.

Второе — это тема, связанная со строительством в Химках ветки легкого метро, что уже запроектировано и сейчас находится на последних стадиях согласований. Эта линия как раз пройдет мимо нашего комплекса — ЖК «Альфа Центавра». С открытием ветки за 30 минут будет реально добраться из Химок до центра Москвы.

— Почему у подмосковных городов-спутников разная судьба и разное лицо в плане новостроек? Почему Балашиха, например, — это экономкласс, а Химки — бизнес?

— Я аккуратно бы подходил к такой оценке городов и не стал бы навешивать ярлыки. Однако по факту это утверждение близко к действительности. Почему? По новостройкам видно, что в Химках линейка проектов более разнообразна по архитектуре, проектным решениям, по концепциям застройки, чем в среднем по Подмосковью.

Фактически все застройщики Московской области сейчас стараются позиционировать свои проекты в сегменте экономкласса, комфорт-класса. Называть сегодня проект бизнес-классом надо очень аккуратно, потому что цена — это главное для сегодняшних покупателей.

Да, новостройки в Химках больше тяготеют к сегменту бизнес-класса: это в основном монолит, а не панель, и по разнообразию проектных и архитектурных решений объекты заметно выделяются. Но это касается в основном качества объекта, а не цены. Химки стали для строителей экспериментальной площадкой, где обкатываются многие девелоперские начинания. Например, в нашем ЖК «Альфа Центавра» мы стартуем с отделкой. В первой очереди проекта предлагаем ее опционально, во второй, с которой выходим в ближайшее время, уже все квартиры будут с отделкой. Для покупателя это выгодно, я считаю. Люди приобретают квартиры уже с ремонтом — удорожание составляет всего лишь 10 тыс. руб. на 1 кв. м, что на 30–40% дешевле, чем делать ремонт самому.

— О востребованности новостроек в том или ином подмосковном городе можно судить по уровню спроса и географии покупателей. Кто покупает квартиры в новых домах в Химках?

— Сегодня квартиры в новостройках в Химках преимущественно покупают люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Они продают свое старое жилье, которое не устраивает по разным причинам: либо локация плохая, либо у района социальные проблемы, либо площадь квартиры маленькая, дом старый…

В основном покупатели новостроек в Химках — это люди из самих же Химок или из близлежащих к ним районов, включая Москву. Москвичей, которые переезжают в Подмосковье, на это мотивируют те же проблемы, связанные со старым жильем. Продав старую небольшую квартиру в Москве, в Химках можно купить огромную квартиру в новом доме классом выше и с другим социальным окружением. В Москве новостройки и дороже, и классом ниже. Граница престижности московских районов северо-запада и подмосковных Химок сегодня стала очень размытой.

— Есть ли цифры по рынку новостроек в Химках — сколько стоит купить в городе новую квартиру?

— Средняя стоимость квартир в новостройках экономкласса — хорошего, добротного экономкласса — колеблется в пределах 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. На квартиры-студии цены выше — около 110 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мы говорим о домах в очень высокой степени готовности, на 80% близких к сдаче.

В домах, которые можно отнести к бизнес-классу, цена квартиры доходит до 140 тыс. руб. за «квадрат».

Мы в ЖК «Альфа Центавра» стараемся идти в ногу со всеми застройщиками, у нас цена пока на уровне 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. Но как только выйдем на вторую очередь, начнем постепенно цены повышать.

— По нашей информации, поднимать цены осенью собираются многие застройщики Московского региона.

— Мы также будем поднимать цены, но аккуратно, никаких скачков на 20–30% не будет. Максимум на 3–4% — потом посмотрим за ситуацией. Если рынок начнет меняться, будем реагировать. В любом случае мы оптимистично смотрим на ценовые показатели. У нас были сомнения весной этого года, стоит ли сейчас, летом, выходить на вторую очередь. Мы промоделировали ситуацию, оценили возможности, решили, что раз проект находится на финальных стадиях готовности — он будет востребован.

— А как сейчас идут продажи новостроек в Химках?

— Я бы сказал, продажи идут стабильно в хороших проектах. Цены на новостройки в Химках пока никто не опускает, многие застройщики играют со скидками и акциями. Но явного тренда на снижение цен нет ни у кого.

Плохо с продажами в проектах, если стройка идет вяло. Это означает, что у застройщика или проблемы с подрядчиком, или кончились деньги на достройку и т. д. Люди — потенциальные покупатели — видят такую ситуацию, и их это сразу отпугивает.

Стадия строительства также очень важна для продаж. Сейчас покупают новостройки, если дом построен в среднем на 80–90%.

— Почему некоторые застройщики прямо демпингуют акциями и скидками, а некоторые держат цену на уровне?

— Девелоперы — разные. Кто-то намерен зафиксировать прибыль, уйти из бизнеса, а кто-то рассчитывает работать «в долгую». Вот такие застройщики не заинтересованы одномоментно скидывать через демпинговые цены все свои активы.

С другой стороны, у некоторых застройщиков могла быть изначально неправильно выстроенная маркетинговая политика — или дорого взяли деньги, или были жестко завязаны на рефинансировании от продаж. У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет.

— Ипотечников сейчас много?

— В связи со снижением ключевой ставки ЦБ и субсидированием ипотеки на новостройки ипотечных покупателей стало больше. Вентиль приоткрылся. Если полгода назад их практически не было, то сейчас люди пошли. Но их не так много, как было до кризиса.

ЖК «Альфа Центавра»

  

— Расскажите о ЖК «Альфа Центавра».

— Жилой комплекс «Альфа Центавра» расположен в центре города Химки, на пересечении улицы 9 Мая и Нагорного шоссе. Общая территория проекта — 3 га. «Альфа Центавра» — это четыре монолитных двухсекционных 17-этажных дома, а также одно четырехэтажное и два восьмиэтажных здания с апартаментами.

Возведение комплекса разделено на несколько этапов: сейчас ведется реализация первой очереди, включающей в себя строительство двух жилых корпусов «Альфа» и «Бета» на 540 квартир.

— Социальная инфраструктура в ЖК есть?

— На своей территории строим детский сад на 75 мест. Плюс в нашем инвестконтракте есть большая социальная программа — финансируем пристройку к одной из школ в Химках. Это 200 млн руб.

— А какие, кстати, планировки квартир?

— Проект разрабатывали более года назад. Поэтому продукт, должен признаться, не антикризисный, микроскопических квартир в нем нет. На каждом из этажей есть по нескольку типов квартир. Можно выбирать и по размерам, и по планировкам, и по ремонту, и по дизайну. Самая маленькая однокомнатная квартира — 42 м, «двушки» — 50–60 кв. м, трехкомнатные — около 70 кв. м. Есть, например, и откровенно большие квартиры — четырехкомнатные под 90 м, что непривычно для экономкласса.

— То есть вы относите дом к экономклассу?

— Это бизнес по цене эконома. Мы умышленно строим наши продажи и рекламные кампании, избегая термина «бизнес-класс». Сегодня это людей отпугивает. Можно отнести наш дом к классу комфорт+. Чем хорош дом? Это продуманная архитектура, современные вентилируемые фасады, это трехметровые потолки, инновационная инженерия, хорошие видовые характеристики и своя придомовая территория. В шаговой доступности парк Дубки, а в перспективе рядом с домом откроется станция метро.

— Зачем вторую очередь выводите с готовым ремонтом? Считаете это решение своевременным?

— Это запрос рынка — люди хотят покупать такие квартиры. И до нас некоторые компании делали подобное. Но в основном это была либо муниципальная отделка, либо очень дорогая. В нашем ценовом сегменте такой продукт будет очень востребованным. По нашим замерам (мы опрашивали людей, которые уже купили у нас квартиры в первой очереди), 70% хотели бы получить готовый продукт.

Более того, сейчас мы обсуждаем внутри компании, чтобы за эти же деньги продавать не просто квартиры с ремонтом, но даже с кухней. Чтобы семья, купившая квартиру, могла въехать в нее в тот же день и начать жить. Реализовать квартиру с отделкой и с кухней за те же деньги можно с учетом оптовых закупок у поставщиков. Мы не закладываемся на получение прибыли за опцию «отделка», но зато это станет конкурентным преимуществом нашего проекта. А сейчас это главное.

Ну и самый очевидный плюс квартир с отделкой — отсутствие ремонта у соседей: подъезды останутся чистыми, никто за стеной не будет шуметь перфоратором.

Кроме того, квартиры с отделкой очень интересны частным инвесторам…

— А такие сейчас есть?

— Я не могу сказать, что частных инвесторов много, их стало значительно меньше. Но люди продолжают покупать и по две-три-четыре квартиры. Часть таких инвесторов играет на повышении стоимости квадратного метра на стадиях строительства, а часть предполагает сдавать в аренду. Для последних квартиры с отделкой — очень привлекательный инструмент с понятной экономикой.

Игнат Бушухин 

Об авторах
Евгений Штраух
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости