Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В России установлен пятилетний рекорд по уровню загрязнения воздуха Бизнес, 10:18 Футболисты сборной России оказали помощь больницам Дагестана Спорт, 10:11 Росреестр отменил проверки бизнеса в столице до конца года Недвижимость, 10:09 Данные 200 тыс. пользователей криптовалют выставлены на продажу Крипто, 10:08 Число выздоровевших после COVID-19 в Москве превысило 53 тыс. Общество, 10:04 В Астрахани учительницу признали виновной в совращении школьника Общество, 10:03 Проект экс-партнера Ротенберга в Усть-Луге сможет привлечь деньги граждан Бизнес, 10:00 Как программы MBA готовят топ-менеджеров к экономике будущего РБК и Венский университет, 09:58 В Киеве после двух месяцев простоя из-за коронавируса открыли метро Общество, 09:54 В ДТП с перевернувшейся под Астраханью маршруткой пострадали 13 человек Общество, 09:51 Эксперты включили трансфер Видича в МЮ в рейтинг лучших в АПЛ Спорт, 09:44 В Москве от коронавируса умерло минимальное с 7 мая число людей Общество, 09:35 В Петербурге из-за прорыва трубы улицу залило кипятком Общество, 09:34 Перстень Коби Брайанта за победу в НБА продали на аукционе за $206 тыс. Спорт, 09:27
Мнение: Опыт первого кризиса спасает рынок во время второго
Мнения ,  
0 
Андрей Ковалев

Мнение: Опыт первого кризиса спасает рынок во время второго

Нынешний кризис — уже второй в России за последнее десятилетие. Однако, несмотря на короткий временной промежуток, ситуации совсем не идентичны. Как в экономике в целом, так и на рынке коммерческой недвижимости. О сходстве и различии двух кризисов в офисном сегменте в авторской колонке рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

Андрей КовалевОфисный сегмент коммерческой недвижимости страдает при любых экономических потрясениях, это очевидно. Ведь какова бы ни была природа кризиса в макроэкономике, это негативно сказывается на среднем и малом бизнесе (а именно эти компании составляют основную массу арендаторов офисов). Поэтому первое и главное, что происходит в этот период, — рынок арендодателя мгновенно превращается в рынок арендатора. Так было в 2008 году, так произошло и сейчас. И на этом сходство двух кризисов, по сути, заканчивается. Сейчас действия и арендодателей, и арендаторов существенно отличаются от тех, которые были несколько лет назад. И все дело в том, что обе стороны приобрели ценный опыт: и те и другие знают не только что случается во время кризиса, но и что происходит после него.

Так, в 2008 году была заметна инерция — арендодатели привыкли считать себя хозяевами положения и не торопились снижать ставки, зато потом пришлось сильно демпинговать, чтобы привлечь тех арендаторов, кто присутствовал на рынке. В какой-то период даже наблюдалось увеличение количества сделок на рынке аренды офисов. Однако это был не рост новых сделок как таковых: статистическое увеличение произошло за счет перезаключения уже действующих договоров, но по сниженным ставкам. В тот момент отыгрались уже арендаторы, ощутившие, что ситуация на их стороне. Правда, как только маятник экономической ситуации качнулся обратно, в сторону роста, в ту же сторону последовали и ставки. Сейчас арендаторы подходят к переговорам по поводу снижения ставок более взвешенно, с учетом возможных последствий сегодняшнего поведения в случае изменения конъюнктуры.

Впрочем, в 2009-м резкие движения делали обе стороны, что поспособствовало и заморозке проектов, и сокращению числа игроков рынка. Сейчас девелоперы также учитывают предыдущий опыт. Скажем, когда в 2009-м ставки по долларовым банковским кредитам выросли в 2–2,5 раза, было по-настоящему страшно. К 2014-му мы пришли уже с рублевыми кредитами и готовым антикризисным планом. Как одно из следствий, рублевые ставки на наших объектах остались практически на прежнем уровне. В аналогичной ситуации прошлого кризиса нам пришлось пойти на снижение вплоть до 45% на одном из объектов.

Объекты, собственникам которых приходится дисконтировать на 30–40% и даже сильнее, на рынке есть и сейчас, но это преимущественно высококлассные офисы (сегмент В+ и выше). На коне оказались наиболее качественные объекты сегментов В- и С — по нашим данным, до 25–30% арендаторов, съезжающих из классов В+, В и отчасти даже А, в 2015 году переехали именно в помещения сегментов В- и С. На своих объектах, относящихся к данным сегментам, мы видим минимальный уровень вакантных помещений (2–4%), мало того, у нас есть даже объекты с листом ожидания.

Еще одно существенное изменение — отказ арендодателей от демпинга. Конечно, в той или иной степени ставки снизились везде, за исключением самых востребованных объектов, где расценки остались на прежнем уровне. Но говорить о демпинге, который во время предыдущего кризиса использовался как единственное и самое действенное средство сдачи площадей, сейчас не приходится. Сегодня управляющие компании стремятся привлечь и удержать в большей степени за счет сервиса.

Во-первых, к нынешнему кризису рынок подошел не настолько перегретым, как это было в 2008 году. Достаточно сказать, что ставки в межкризисный период так и не поднялись до тех — пиковых — значений. А это значит, что и простор для маневра у владельцев недвижимости не настолько велик.

Во-вторых, арендаторы, учитывая предыдущий опыт, стремятся выбирать всерьез и надолго. То есть не только исходя из стоимости аренды, но и из других факторов. Таким образом, главным оружием управляющей компании в прошлый кризис была цена, сейчас — сервис. Обустроенная территория, хорошая клининговая служба и служба эксплуатации, парковочные места, предоставление уже отремонтированных помещений, интересный дизайн, автобусы до метро — все это вкупе дает хороший эффект.

Думаю, все перечисленное дало в результате самое главное отличие кризиса 2008-го от кризиса 2014-го на офисном рынке: если в первом случае это был настоящий коллапс, то сейчас такого не произошло. Да, ситуация непростая, особенно в бизнес-центрах класса А и В+: заполняемость, по нашим оценкам, здесь упала процентов на 30–35. Да и в так называемом массовом сегменте В- и С сдать площади стало сложнее. Однако в 2008–2009 годах заполняемость даже в проектах этого класса снизилась примерно на 40%. Сейчас подобного не произошло, и я не вижу причин для этого в ближайшей перспективе.

Андрей Ковалев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах
Андрей Ковалев, ЭКООФИС
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.