Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Иране опровергли задержание танкера под либерийским флагом 19 июл, 23:58, Общество Путин оценил ситуацию на Украине после президентских выборов 19 июл, 23:52, Политика Что нужно, чтобы поездка в Будапешт не ударила по бюджету 19 июл, 23:34, РБК и ОТП Банк МИД Британии заявил о задержании Ираном двух судов в Ормузском проливе 19 июл, 23:22, Политика На Украине кафе повесило на дверь наклейку свиньи в цветах флага России 19 июл, 23:00, Общество На задержанном властями Ирана танкере были граждане России 19 июл, 22:57, Общество Путин раскритиковал иркутские власти после наводнения в регионе 19 июл, 22:49, Политика Путин назвал Скрипаля «вышедшим из обоймы» 19 июл, 22:49, Политика Около Верховной рады задержали дезертира с гранатой 19 июл, 22:45, Общество Forbes узнал о просьбе Минца разрешить ему тратить более £10 000 в неделю 19 июл, 22:28, Бизнес Трамп назвал священным потолок госдолга США 19 июл, 22:19, Политика Во ФСИН назвали образцовой колонию Кокорина и Мамаева 19 июл, 22:19, Общество Чемпионский бой боксера Курбанова отменили из-за проблем с визой 19 июл, 22:02, Спорт Банк «Траст» стал владельцем 5,7% доли в Объединенной вагонной компании 19 июл, 21:59, Бизнес Россиянка Ирина Дериглазова стала 5-кратной чемпионкой мира по фехтованию 19 июл, 21:44, Спорт США ввели санкции в отношении четырех граждан Венесуэлы 19 июл, 21:42, Политика Путин заявил о переносе саммитов БРИКС и ШОС из Челябинска 19 июл, 21:33, Политика ЦСКА подписал контракт с выступавшим 11 лет в НБА баскетболистом Куфосом 19 июл, 21:23, Спорт Иран задержал британский нефтяной танкер в Ормузском проливе 19 июл, 21:22, Политика Под Петербургом из-за поломки задержали электрички 19 июл, 21:05, Общество Сборная России сыграет против Бельгии на стадионе «Зенит» 19 июл, 21:04, Спорт В Союзмолоке назвали размер затрат компаний на маркировку продуктов 19 июл, 20:59, Бизнес Жулиан Алафилипп выиграл 13-й этап велогонки «Тур де Франс» 19 июл, 20:48, Спорт Путин предостерег от желания «совсем завинтить» цены на топливо 19 июл, 20:41, Экономика Парубий подписал закон о химической кастрации педофилов 19 июл, 20:40, Политика «Ростов» осудил «Арсенал» за переговоры с перешедшим в «Спартак» Мирзовым 19 июл, 20:33, Спорт Число отравившихся едой из автоматов в офисах Москвы достигло 75 человек 19 июл, 20:28, Общество При хлопке на катере в Башкирии пострадали трое детей 19 июл, 20:22, Общество
Мнение: Опыт первого кризиса спасает рынок во время второго
Материалы по теме В Москве продается рекордное за 10 лет число офисов, магазинов и складов Уровень вакантности московских офисов поставил новый рекорд
0
Андрей Ковалев Мнение: Опыт первого кризиса спасает рынок во время второго
Нынешний кризис — уже второй в России за последнее десятилетие. Однако, несмотря на короткий временной промежуток, ситуации совсем не идентичны. Как в экономике в целом, так и на рынке коммерческой недвижимости. О сходстве и различии двух кризисов в офисном сегменте в авторской колонке рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

Андрей КовалевОфисный сегмент коммерческой недвижимости страдает при любых экономических потрясениях, это очевидно. Ведь какова бы ни была природа кризиса в макроэкономике, это негативно сказывается на среднем и малом бизнесе (а именно эти компании составляют основную массу арендаторов офисов). Поэтому первое и главное, что происходит в этот период, — рынок арендодателя мгновенно превращается в рынок арендатора. Так было в 2008 году, так произошло и сейчас. И на этом сходство двух кризисов, по сути, заканчивается. Сейчас действия и арендодателей, и арендаторов существенно отличаются от тех, которые были несколько лет назад. И все дело в том, что обе стороны приобрели ценный опыт: и те и другие знают не только что случается во время кризиса, но и что происходит после него.

Так, в 2008 году была заметна инерция — арендодатели привыкли считать себя хозяевами положения и не торопились снижать ставки, зато потом пришлось сильно демпинговать, чтобы привлечь тех арендаторов, кто присутствовал на рынке. В какой-то период даже наблюдалось увеличение количества сделок на рынке аренды офисов. Однако это был не рост новых сделок как таковых: статистическое увеличение произошло за счет перезаключения уже действующих договоров, но по сниженным ставкам. В тот момент отыгрались уже арендаторы, ощутившие, что ситуация на их стороне. Правда, как только маятник экономической ситуации качнулся обратно, в сторону роста, в ту же сторону последовали и ставки. Сейчас арендаторы подходят к переговорам по поводу снижения ставок более взвешенно, с учетом возможных последствий сегодняшнего поведения в случае изменения конъюнктуры.

Впрочем, в 2009-м резкие движения делали обе стороны, что поспособствовало и заморозке проектов, и сокращению числа игроков рынка. Сейчас девелоперы также учитывают предыдущий опыт. Скажем, когда в 2009-м ставки по долларовым банковским кредитам выросли в 2–2,5 раза, было по-настоящему страшно. К 2014-му мы пришли уже с рублевыми кредитами и готовым антикризисным планом. Как одно из следствий, рублевые ставки на наших объектах остались практически на прежнем уровне. В аналогичной ситуации прошлого кризиса нам пришлось пойти на снижение вплоть до 45% на одном из объектов.

Объекты, собственникам которых приходится дисконтировать на 30–40% и даже сильнее, на рынке есть и сейчас, но это преимущественно высококлассные офисы (сегмент В+ и выше). На коне оказались наиболее качественные объекты сегментов В- и С — по нашим данным, до 25–30% арендаторов, съезжающих из классов В+, В и отчасти даже А, в 2015 году переехали именно в помещения сегментов В- и С. На своих объектах, относящихся к данным сегментам, мы видим минимальный уровень вакантных помещений (2–4%), мало того, у нас есть даже объекты с листом ожидания.

Еще одно существенное изменение — отказ арендодателей от демпинга. Конечно, в той или иной степени ставки снизились везде, за исключением самых востребованных объектов, где расценки остались на прежнем уровне. Но говорить о демпинге, который во время предыдущего кризиса использовался как единственное и самое действенное средство сдачи площадей, сейчас не приходится. Сегодня управляющие компании стремятся привлечь и удержать в большей степени за счет сервиса.

Во-первых, к нынешнему кризису рынок подошел не настолько перегретым, как это было в 2008 году. Достаточно сказать, что ставки в межкризисный период так и не поднялись до тех — пиковых — значений. А это значит, что и простор для маневра у владельцев недвижимости не настолько велик.

Во-вторых, арендаторы, учитывая предыдущий опыт, стремятся выбирать всерьез и надолго. То есть не только исходя из стоимости аренды, но и из других факторов. Таким образом, главным оружием управляющей компании в прошлый кризис была цена, сейчас — сервис. Обустроенная территория, хорошая клининговая служба и служба эксплуатации, парковочные места, предоставление уже отремонтированных помещений, интересный дизайн, автобусы до метро — все это вкупе дает хороший эффект.

Думаю, все перечисленное дало в результате самое главное отличие кризиса 2008-го от кризиса 2014-го на офисном рынке: если в первом случае это был настоящий коллапс, то сейчас такого не произошло. Да, ситуация непростая, особенно в бизнес-центрах класса А и В+: заполняемость, по нашим оценкам, здесь упала процентов на 30–35. Да и в так называемом массовом сегменте В- и С сдать площади стало сложнее. Однако в 2008–2009 годах заполняемость даже в проектах этого класса снизилась примерно на 40%. Сейчас подобного не произошло, и я не вижу причин для этого в ближайшей перспективе.

Андрей Ковалев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Андрей Ковалев ЭКООФИС
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости