Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В США оценили активы россиян в офшорах 09:16, Экономика О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 09:06, Партнерский материал РАНХиГС поручили подготовить 162 «кандидата в губернаторы» 09:04, Политика Минсельхоз и Минпромторг подвели итоги пятилетия России в ВТО 08:40, Экономика Трамп пригрозил «закрыть» правительство для постройки стены с Мексикой 08:40, Общество Советник Трампа призвал американцев отказаться от антивируса Касперского 08:37, Политика Люди-машины: анонс свежего номера журнала РБК 08:30, Бизнес «Известия» узнали о подготовке системы раннего метеомониторинга в Москве 08:20, Общество Российские рейтинги ударили по резервам банков 07:59, Финансы Режим КТО ввели в одном из поселений на северо-западе Ингушетии 07:54, Политика Медведев утвердил новую территорию опережающего развития на Южных Курилах 07:44, Экономика На Таганско-Краснопресненской линии метро произошел сбой движения поездов 07:23, Общество Медведев пообещал рыбакам изменить «исторические» нормы в отрасли 07:23, Бизнес Трамп заявил об «уважении к США» со стороны Ким Чен Ына 07:05, Политика Трамп высказался за упразднение соглашения о свободной торговле NAFTA 06:52, Политика Банки обяжут напоминать клиентам о балансе после каждой операции с картой 06:50, Деньги СМИ узнали об отказе США выделять Египту $95,7 млн из-за нарушений прав 06:25, Политика В Испании автомобиль с поддельными номерами протаранил машину полиции 05:50, Общество СМИ узнал о намерении подозреваемого в нападении в Турку вступить в ИГ 05:39, Общество «Коммерсантъ» узнал о возможном лишении свидетельств 5 тыс. пилотов 05:31, Общество СМИ узнали об увольнении вице-адмирала ВМС США после инцидента с эсминцем 05:16, Политика В Гонконге из-за тайфуна ввели высший уровень штормового предупреждения 04:54, Общество В Южной Корее вышла на свободу бывшая премьер-министр страны 04:35, Политика Власти призвали жителей Кубани и волонтеров помочь спасти самшитовые леса 04:30, Общество В МИД назвали санкции против КНДР неспособными изменить ситуацию 04:10, Политика «Коммерсантъ» сообщил детали показаний Серебренникова 03:35, Общество В Краснодарском крае в результате ДТП погибла мать и двое детей 03:32, Общество В Испании заключили под стражу двух задержанных по делу о терактах 02:59, Политика
Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса
Материалы по теме Open space или кабинеты: как эффективнее организовать рабочее пространство в офисе Мнение: Значение инфраструктуры для современного делового центра Сделки SLB как средство избавления от непрофильного бизнеса Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису
29 янв, 2016 07:52
0
Гавриил Королев Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса
В современных экономических условиях компании-оптимисты покупают офисы, а пессимисты — арендуют. Об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевАкционеры и руководители бизнеса часто стоят перед сложным и неоднозначным выбором: арендовать или покупать коммерческую недвижимость (офис, склад, торговое помещение) для размещения своего предприятия.

В 2013 году «Лаборатория Касперского», по данным газеты «Ведомости», инициировала сделку по покупке делового центра «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе и сейчас комфортно разместилась в нем. По мнению многих специалистов, мотивами сделки для покупателя стали безопасность, желание исключить риск выселения и возможность расшириться после того, как у соседей закончатся договоры аренды. Еще одним фактором была необходимость консолидации разбросанных по всему городу подразделений. Похожую сделку в конце 2015 года совершил Тинькофф Банк, который, по данным девелоперской компании MR Group, приобрел офисные площади класса А (около 8 тыс. кв.м.) в многофункциональном комплексе «Водный» в Москве. Такая схема кардинально отличается от проекта, реализованного другой крупной IT-компанией — Mail.ru Group, которая арендовала целиком офисную башню в деловом центре Sky Light на Ленинградском проспекте и также провела консолидацию подразделений, заключив долгосрочный договор аренды. Договор исключает риск выселения и дает возможности расширения. В 2014 году, по данным «Ведомостей», Mail.ru Group удалось конвертировать выплаты за аренду офиса в рубли по выгодному курсу. Как показало время, выбор Mail.ru Group в текущем положении рынка оказался более выгодным.

Рассмотрим объективные факторы в пользу того или иного решения. Собственное помещение дает владельцу ряд преимуществ, проявляющихся в относительной свободе в принятии решений по распоряжению пространством. Собственник может произвести ремонт или надстройку, осуществить частичную или полную продажу, сдать в аренду или субаренду, может взять кредит под залог недвижимости. Ему не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товарно-материальных ценностей и т. п. В конце концов, инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

Но есть и отрицательные моменты. Так, капитал, затраченный на покупку коммерческой недвижимости, используется неэффективно. Как правило, профильный бизнес собственников приносит им больший доход, чем недвижимость. Собственник имеет меньшую мобильность и не может быстро сменить офис, если того требует ситуация. Ему придется оплачивать страхование недвижимости, налог на имущество, исчисляемый от его кадастровой стоимости, земельный налог. Нужно нанимать эксплуатирующую организацию, оплачивать услуги ЧОП или устанавливать сигнализацию. Возможно, придется ухаживать и за прилегающей территорией.   

Если рассмотреть примерный кейс покупки офисного помещения площадью 500 кв. м, то получается следующая картина. По состоянию на январь 2016 года купить офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы можно приблизительно по цене 140 тыс. руб./кв. м. Итого затраты на покупку составят 70 млн руб. Отделка помещений в среднем обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Итого затраты на ремонт составят 25 млн руб. В результате переезд в собственный офис обойдется примерно в 95 млн руб.

Рассмотрим преимущества аренды помещений. В первую очередь стоит отметить, что арендатор имеет возможность сфокусировать все свои временные, денежные и трудовые ресурсы исключительно на профильном бизнесе, не затрачивая их на недвижимость. Все хлопоты берет на себя арендодатель, который ее эксплуатирует, страхует, ремонтирует и платит налоги.

Важным аспектом, который начинает оказывать сильное влияние на выбор в пользу аренды, стала нынешняя экономическая ситуация в России. В сложившихся условиях на рынке коммерческой недвижимости произошло четыре существенных изменения. Первое — перевод договоров аренды в большинстве объектов из валюты в рубли. Второе — падение ставок как в валютном, так и в рублевом выражении минимум на 30% по сравнению с началом 2015 года. Третье — появление опции «полная отделка за счет арендодателя», которая стала стандартом на рынке недвижимости. До 2015 года это были частные случаи. Наконец, четвертое — повышение вакантности офисов. В классе А, например, вакансия составляет 26,8% по данным JLL за третий квартал 2015 года. При таких изменениях очень трудно сделать выбор в пользу покупки помещений, так как есть из чего выбирать. В любом районе Москвы можно найти много предложений.

Как альтернатива прямой покупки недвижимости или ее аренды мог бы выступить лизинг коммерческой недвижимости. Но это в теории. На практике мы подобных сделок в Московском регионе не встречаем. Дело в том, что лизинг работает в том случае, если платеж по нему сопоставим с платежом по договору аренды. Это недостижимо при нынешних ценах на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге даже с учетом падения цен в условиях кризиса.

Попытаемся также рассмотреть примерный кейс аренды офисного помещения площадью 500 кв. м. По состоянию на январь 2016 года есть возможность арендовать офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы по ставке аренды 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные и операционные расходы. Полная отделка помещений войдет в стоимость аренды. Итого переезд в арендованный офис обойдется в 13 млн руб. в год. При таком раскладе покупка аналогичного офиса окупится за семь лет.

Справедливости ради надо отметить, что некоторые организации увидели антикризисные меры не в аренде, а в покупке, воспользовавшись удачной ценовой конъюнктурой для выгодного приобретения. Например, компания аdidas потратила $120 млн на покупку площадей в складском комплексе PNK «Чехов-2», по данным издания «Коммерсантъ». Данный выбор в будущем принесет свои плоды, когда рынок коммерческой недвижимости восстановится и ставки аренды вырастут.

Таким образом, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего. Те, кто считает, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней мобильность и отсутствие головной боли по поводу содержания недвижимости. Оптимисты, которые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит в обозримом будущем, выбирают покупку. Очень хочется надеяться, что окажутся правы последние.

Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости