Лента новостей
Все новости Недвижимость
Школьная физика для взрослых водителей в задачах 09:05, РБК и Cordiant В Новосибирске старшеклассницу нашли мертвой в школьном туалете 09:00, Общество Рубен Варданян: успешные люди очень «больные на голову» 08:58, PRO Обвинение предложило выпустить 4 фигурантов дела «Зимней вишни» из СИЗО 08:55, Общество Умный офис: уменьшаем офисную рутину 08:35, РБК и Xerox Как законы физики влияют на торможение автомобиля. Видео 08:34, РБК и Cordiant В России упростили процедуру взыскания долгов с дачников 08:30, Общество Что случилось за ночь. Главные новости РБК 08:22, Общество Боксер Дэй умер после полученной в бою травмы 08:17, Спорт Как проверить бизнес-идею: считаем юнит-экономику 08:05, РБК и HUAWEI Посольство объяснило появление машин ДПС рядом с кортежем Путина в ОАЭ 08:03, Общество ВЭБ.РФ привлек новых лоббистов в США для защиты от санкций 08:00, Политика Кадастровая палата назвала самые волнующие россиян вопросы о жилье 08:00, Общество Еда по спецзаказу: как ЗОЖ видоизменит массовое производство продуктов 07:55, PRO Сенаторы из-за тарифов ЖКХ выступили против «налога Чубайса» 07:45, Общество Татьяна Бакальчук — РБК: «Любой кризис скрывает в себе точку роста» 07:30, Бизнес СМИ сообщили о созданной для контроля Черного моря украинской ракете 07:27, Политика Губернатор Еврейской автономной области уйдет в отставку 07:00, Политика Одного из крупнейших издателей учебников выставили на продажу 06:52, Бизнес Ученый сообщила об опасности глобального потепления для городов России 06:42, Общество Еда на колесах: сколько стоит открыть и как окупить свое мобильное кафе 06:38, РБК и ГАЗ В ЦБ захотели блокировать счета до решения суда 06:20, Экономика Пять человек погибли в результате землетрясения на Филиппинах 06:17, Общество Мнучин пригрозил Турции новыми санкциями 05:47, Политика Минфин отказался выделять ₽44 млрд на узкие участки ЦКАД 05:28, Бизнес Число жертв тайфуна «Хагибис» возросло до 77 05:15, Общество Экс-спикер Рады обвинил Запад в давлении на Зеленского 04:59, Политика Шайба Кузнецова помогла «Вашингтону» обыграть «Торонто» 04:55, Спорт
Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса
Материалы по теме Open space или кабинеты: как эффективнее организовать рабочее пространство в офисе Мнение: Значение инфраструктуры для современного делового центра Сделки SLB как средство избавления от непрофильного бизнеса Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису
0
Гавриил Королев Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса
В современных экономических условиях компании-оптимисты покупают офисы, а пессимисты — арендуют. Об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевАкционеры и руководители бизнеса часто стоят перед сложным и неоднозначным выбором: арендовать или покупать коммерческую недвижимость (офис, склад, торговое помещение) для размещения своего предприятия.

В 2013 году «Лаборатория Касперского», по данным газеты «Ведомости», инициировала сделку по покупке делового центра «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе и сейчас комфортно разместилась в нем. По мнению многих специалистов, мотивами сделки для покупателя стали безопасность, желание исключить риск выселения и возможность расшириться после того, как у соседей закончатся договоры аренды. Еще одним фактором была необходимость консолидации разбросанных по всему городу подразделений. Похожую сделку в конце 2015 года совершил Тинькофф Банк, который, по данным девелоперской компании MR Group, приобрел офисные площади класса А (около 8 тыс. кв.м.) в многофункциональном комплексе «Водный» в Москве. Такая схема кардинально отличается от проекта, реализованного другой крупной IT-компанией — Mail.ru Group, которая арендовала целиком офисную башню в деловом центре Sky Light на Ленинградском проспекте и также провела консолидацию подразделений, заключив долгосрочный договор аренды. Договор исключает риск выселения и дает возможности расширения. В 2014 году, по данным «Ведомостей», Mail.ru Group удалось конвертировать выплаты за аренду офиса в рубли по выгодному курсу. Как показало время, выбор Mail.ru Group в текущем положении рынка оказался более выгодным.

Рассмотрим объективные факторы в пользу того или иного решения. Собственное помещение дает владельцу ряд преимуществ, проявляющихся в относительной свободе в принятии решений по распоряжению пространством. Собственник может произвести ремонт или надстройку, осуществить частичную или полную продажу, сдать в аренду или субаренду, может взять кредит под залог недвижимости. Ему не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товарно-материальных ценностей и т. п. В конце концов, инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

Но есть и отрицательные моменты. Так, капитал, затраченный на покупку коммерческой недвижимости, используется неэффективно. Как правило, профильный бизнес собственников приносит им больший доход, чем недвижимость. Собственник имеет меньшую мобильность и не может быстро сменить офис, если того требует ситуация. Ему придется оплачивать страхование недвижимости, налог на имущество, исчисляемый от его кадастровой стоимости, земельный налог. Нужно нанимать эксплуатирующую организацию, оплачивать услуги ЧОП или устанавливать сигнализацию. Возможно, придется ухаживать и за прилегающей территорией.   

Если рассмотреть примерный кейс покупки офисного помещения площадью 500 кв. м, то получается следующая картина. По состоянию на январь 2016 года купить офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы можно приблизительно по цене 140 тыс. руб./кв. м. Итого затраты на покупку составят 70 млн руб. Отделка помещений в среднем обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Итого затраты на ремонт составят 25 млн руб. В результате переезд в собственный офис обойдется примерно в 95 млн руб.

Рассмотрим преимущества аренды помещений. В первую очередь стоит отметить, что арендатор имеет возможность сфокусировать все свои временные, денежные и трудовые ресурсы исключительно на профильном бизнесе, не затрачивая их на недвижимость. Все хлопоты берет на себя арендодатель, который ее эксплуатирует, страхует, ремонтирует и платит налоги.

Важным аспектом, который начинает оказывать сильное влияние на выбор в пользу аренды, стала нынешняя экономическая ситуация в России. В сложившихся условиях на рынке коммерческой недвижимости произошло четыре существенных изменения. Первое — перевод договоров аренды в большинстве объектов из валюты в рубли. Второе — падение ставок как в валютном, так и в рублевом выражении минимум на 30% по сравнению с началом 2015 года. Третье — появление опции «полная отделка за счет арендодателя», которая стала стандартом на рынке недвижимости. До 2015 года это были частные случаи. Наконец, четвертое — повышение вакантности офисов. В классе А, например, вакансия составляет 26,8% по данным JLL за третий квартал 2015 года. При таких изменениях очень трудно сделать выбор в пользу покупки помещений, так как есть из чего выбирать. В любом районе Москвы можно найти много предложений.

Как альтернатива прямой покупки недвижимости или ее аренды мог бы выступить лизинг коммерческой недвижимости. Но это в теории. На практике мы подобных сделок в Московском регионе не встречаем. Дело в том, что лизинг работает в том случае, если платеж по нему сопоставим с платежом по договору аренды. Это недостижимо при нынешних ценах на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге даже с учетом падения цен в условиях кризиса.

Попытаемся также рассмотреть примерный кейс аренды офисного помещения площадью 500 кв. м. По состоянию на январь 2016 года есть возможность арендовать офис в современных новых зданиях в пределах ТТК Москвы по ставке аренды 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные и операционные расходы. Полная отделка помещений войдет в стоимость аренды. Итого переезд в арендованный офис обойдется в 13 млн руб. в год. При таком раскладе покупка аналогичного офиса окупится за семь лет.

Справедливости ради надо отметить, что некоторые организации увидели антикризисные меры не в аренде, а в покупке, воспользовавшись удачной ценовой конъюнктурой для выгодного приобретения. Например, компания аdidas потратила $120 млн на покупку площадей в складском комплексе PNK «Чехов-2», по данным издания «Коммерсантъ». Данный выбор в будущем принесет свои плоды, когда рынок коммерческой недвижимости восстановится и ставки аренды вырастут.

Таким образом, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего. Те, кто считает, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней мобильность и отсутствие головной боли по поводу содержания недвижимости. Оптимисты, которые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит в обозримом будущем, выбирают покупку. Очень хочется надеяться, что окажутся правы последние.

Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.