Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как привезти из путешествия хорошие впечатления и крутые фото 22:00, РБК Стиль и ASUS Медведев назвал лучшим прошедший в России чемпионат мира по футболу 21:40, Общество Путин пообещал безвизовый режим для владельцев паспорта болельщика 21:35, Общество Тренер сборной Хорватии усомнился в справедливости пенальти в финале ЧМ 21:30, Спорт Трамп рассказал об ожиданиях критики в свой адрес после встречи с Путиным 21:28, Политика Франция фейерверками и гуляниями отметила победу сборной. Фоторепортаж 21:24, Фотогалерея  Сколько государство даст заработать на обновлении инфраструктуры ЖКХ 21:05, РБК и Сбербанк Трамп назвал Россию и Евросоюз торговыми «врагами» США 21:02, Политика Министр спорта России поздравил сборную Франции с победой на ЧМ 20:42, Общество Трамп поздравил Россию с одним из лучших чемпионатов мира 20:39, Политика Лука Модрич получил приз лучшему игроку ЧМ-2018 20:39, Спорт Людей эвакуировали из Большого театра и Центрального детского магазина 20:25, Общество Что делает Россия, чтобы не проспать цифровую революцию 20:25, Партнерский материал Лучший бомбардир ЧМ-2018 забил с игры только Панаме и Тунису 20:20, Спорт Франция выиграла чемпионат мира по футболу 19:54, Спорт Посол США в России выразил сомнение в изменении позиции Трампа по Крыму 19:47, Политика Как живут японцы в России и что нужно знать о культуре Японии 19:33, РБК и Subaru Pussy Riot заявили об устроенной на поле «Лужников» в финале ЧМ акции 19:30, Общество Ошибка французского вратаря привела к голу в финале ЧМ-2018 19:30, Спорт Сборная Франции повела с разгромным счетом в финале ЧМ-2018 19:25, Спорт Французы забили третий гол в финале чемпионата мира 19:19, Спорт В Хельсинки начались протесты накануне встречи Путина и Трампа 19:17, Политика В Кабуле семь человек погибли в результате теракта с участием смертника 19:07, Политика Новак Джокович в четвертый раз победил на Уимблдоне 19:03, Спорт Меня там нет: создайте афишу с вами и Брэдли Купером 18:53, РБК и IWC Кто следил за финалом ЧМ-2018 с VIP-трибун. Фоторепортаж 18:51, Фотогалерея  Порошенко призвал «молиться и бороться» за автокефалию УПЦ 18:45, Политика Сборная Франции вышла вперед в финале ЧМ-2018 18:38, Спорт
Мнение: Значение инфраструктуры для современного делового центра
Материалы по теме Сделки SLB как средство избавления от непрофильного бизнеса Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису
17 дек 2015, 13:20
0
Гавриил Королев Значение инфраструктуры для современного делового центра
Почему инфраструктура до сих пор не является главным аргументом при выборе делового центра для аренды офиса, об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевПри выборе офиса большинство столичных арендаторов в первую очередь смотрят на локацию. Важно расположение будущего рабочего места и наличие станции метро в пешей доступности. Далее происходит сортировка вариантов по арендной ставке. Разумеется, чем она ниже, тем вариант привлекательнее. Следующим желательным моментом является наличие качественной отделки, так как это существенно минимизирует затраты на переезд. И наконец, после всего вышеперечисленного арендаторы обращают внимание на инфраструктуру делового центра. Странно, правда? Мы проводим в офисе пять дней в неделю, то есть большую часть жизни, а инфраструктуру рассматриваем в последнюю очередь.

Для начала давайте попробуем оценить, что входит в состав инфраструктуры делового центра. Например, инфраструктура какого-либо административного здания класса В может состоять лишь из небольшой наземной парковки, службы ресепшен или охранника на входе. В более продвинутых случаях можно встретить недорогие небрендированные кафе, магазины и даже столовую для персонала.

На первый взгляд, инфраструктура делового центра классов В+ и А не сильно отличается от В. Там тоже присутствуют кафе, столовые, магазины, наземные парковки. Но между ними лежит пропасть. Разница — в качестве предоставления всех этих услуг, в том, как все это «упаковано»

Деловые центры классов В+ и А спроектированы так, что к ним осуществляется комфортный подъезд. Архитекторы тщательно продумывают этот момент. То, что мы называем классом В, чаще всего несколько лет назад выполняло иную функцию. Например, нынешнее офисное здание могло быть НИИ или частью целого большого комплекса зданий, которые достались в ходе приватизации разным собственникам. Как следствие, объекты класса В имеют сложный подъезд, неухоженную территорию, множество разрозненных собственников, запутанную навигацию.

К слову, о навигации — еще одном из составных элементов успешного делового центра. Она необходима как снаружи, так и внутри комплекса. Отдельно стоит упомянуть навигацию подземных парковок, цель которой создать такие условия, чтобы водитель легко ориентировался в паркинге, мог передвигаться по нему, не повреждая свой автомобиль и отделку помещений.

Напрямую на качество услуг в деловом центре влияют и инженерные системы, к которым относится, в первую очередь, система остекления (термоизоляция и много света), система вентиляции и кондиционирования (качество воздуха и его температура), наличие специальных систем, таких как жироуловители для помещения столовой. Системы вентиляции и кондиционирования тоже разнятся. Есть системы с полезным для кожи человека увлажнением воздуха, четырехтрубные системы, позволяющие обеспечивать более тонкую настройку под нужды клиента. Нельзя забывать и про эстетическое восприятие делового центра, на которое влияет, например, подвоз товаров и вывоз бытовых отходов.

По своему опыту замечу, что среди тех элементов инфраструктуры, которые арендаторы хотят получить в современных деловых центрах, на первое место выходит наземный и подземный паркинг, включая гостевые места. Очень желательно наличие автомойки.

Служба приема посетителей (ресепшен) должна быть оснащена современным оборудованием, позволяющим быстро оформить пропуска, скоростным сканером для удостоверений личности и т. д. Желательно предоставление дополнительных услуг, таких как вызов такси, бронирование отелей, справки.

Наличие обустроенной входной группы должно быть спроектировано так, чтобы посетители не загораживали проход в ожидании пропуска или встречающего их сотрудника. Зона для посетителей должна быть уютной, с диванчиками и столиками, с кафе для проведения переговоров в неформальной атмосфере и бесплатным wi-fi.

Вообще, чем шире спектр сервисов (столовая, химчистка, магазины, аптека, цветы, салон красоты, фитнес и т. п.) — тем выше качество инфраструктуры. Например, в нашей практике был случай, когда наличие статусного ресторана наряду с недорогими кафе стало решающим моментом для крупного арендатора, так как ресторан — это место общения и переговоров для топ-менеджеров.

Для крупных арендаторов, обладающих большой сетью контрагентов, важна возможность краткосрочной аренды небольших офисов, переговорных для проведения встреч и конференций.

Вообще, создание инфраструктуры — весьма затратная статья для арендодателя. Приходится выделять под эти функции дополнительные площади, предоставлять ключевым объектам инфраструктуры (например, столовой и фитнес-клубу) льготную ставку аренды ввиду малой маржинальности этого бизнеса. Операторы инфраструктурных услуг, как правило, рассчитывают на льготную ставку, так как они капитализируют объект, в котором работают. Также арендодателю приходится финансировать дорогостоящую отделку некоторых помещений.

Но ради чего все эти затраты времени, площадей и денежных ресурсов? Ответ на вопрос дает рынок. Конкуренция между офисными зданиями растет. Брокеры отметили еще в 2014 году тренд миграции арендаторов из класса В в подешевевшие классы В+ и А. Меняется менталитет арендаторов. Они уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. Для них это становится дикостью.

Одним из эффективных способов конкурентной борьбы с целью удержание арендаторов и сохранения с ними долгосрочных арендных отношений является обеспечение максимально высокого комфорта пребывания. Здесь и проявляется значение инфраструктуры деловых центров. Маловероятно, чтобы арендатор при наличии множества качественных альтернатив продлил договор аренды в том месте, где он терпел неудобства и получал постоянные жалобы персонала.

С арендаторами нужно общаться. Могу сказать, что большую пользу приносит анкетирование, которое позволяет выявить проблемы и оперативно их решить, внести коррективы. 

Отделанный инфраструктурный пласт заложен в области работы эксплуатирующей компании. Для арендатора на объекте именно эксплуатирующая компания является лицом арендодателя. Технический менеджмент, клининг, охрана, работники ресепшен — все это, как правило, входит в объем работы эксплуатирующей компании.

В этой сфере появились свои инновации. Например, онлайн-интерфейс взаимодействия арендатора и эксплуатирующей компании, который позволяет арендатору в режиме реального времени подавать заявки, оператору распределять их, а контролирующим лицам отслеживать время и качество работы, включая время реагирования. Наличие такого инструмента в руках арендодателя при правильном использовании дает возможность обеспечивать максимальную лояльность арендаторов. Арендодатель может регулярно и оперативно выявлять свои слабые места и вовремя их устранять. Как следствие, у арендодателя появляется возможность пролонгировать истекающие договоры аренды, а пролонгации сейчас занимают существенную долю рынка арендных отношений.

Таким образом, на первый взгляд, инфраструктура не имеет большого значения, но, углубившись в изучение ее многогранных составляющих, становится понятно, что есть ситуации, когда инфраструктура приобретает такое же важное значение, а иногда и перевешивает фактор локации, арендной ставки и качества помещений. Именно  инфраструктура определяет степень удовлетворенности арендаторов. А это, в свою очередь, сказывается на том, насколько  долгосрочными будут взаимоотношения с владельцем делового центра.

Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости