Лента новостей
Все новости Недвижимость
СМИ узнали о семичасовом допросе зятя Трампа 02:04, Политика Морпехи на Украине отказались снимать черные береты перед Порошенко 01:19, Политика Путину предложили способ привлечь иностранцев в экономику 01:05, Экономика Тегеран выставил Европе ультиматум по сохранению ядерной сделки без США 00:40, Политика Основатель «Магнита» и замглавы Минэкономразвития не вошли в набсовет ВТБ 00:19, Финансы Президент Италии поручил сформировать новое правительство после кризиса 00:17, Политика Тест: кто важнее для бизнеса - миллениалы или поколение Z 00:14, РБК и Билайн Глава Калужской области оценил влияние санкций США на заводы VW и Volvo 23 мая, 23:56, Экономика Суд отказал Трампу в праве блокировать посетителей его Twitter 23 мая, 23:30, Политика Китай ответил на обвинение Госдепа в «акустической атаке» на дипломата 23 мая, 23:30, Политика «Вестник оттепели»: зачем президент Франции едет в Петербург 23 мая, 23:16, Политика В Минкультуры назвали попросивших подвинуть релиз «Распрекрасного принца» 23 мая, 22:57, Технологии и медиа Игорь Шувалов с понедельника возглавит ВЭБ 23 мая, 22:41, Экономика Помпео рассказал о задаче «свернуть «Северный поток-2» 23 мая, 22:29, Политика Минздрав предложил декриминализировать работу врачей с наркотиками 23 мая, 22:18, Общество Карло Анчелотти возглавил первый клуб после ухода из «Баварии» 23 мая, 22:17, Спорт Би-би-си узнала о «тайном платеже» перед визитом Порошенко к Трампу 23 мая, 22:03, Политика Посольство России объяснило желание встречи с Юлией Скрипаль 23 мая, 21:43, Политика Тест: как бизнесу продвигать себя в соцсетях и на сайтах 23 мая, 21:33, РБК и Билайн ЦБ ограничит валютное кредитование российских компаний 23 мая, 21:18, Финансы Замминистра культуры оказался бизнес-партнером основателей «М.Видео» 23 мая, 21:11, Технологии и медиа Госдеп заявил о возможной «акустической атаке» на дипломата США в Китае 23 мая, 21:08, Политика Эксперты из Швейцарии заметили улучшение конкурентоспособности России 23 мая, 21:00, Экономика Reuters и Sky News опубликовали первые фото Юлии Скрипаль после выписки 23 мая, 20:56, Политика Итоги дня: российские акции подешевели вслед за зарубежными 23 мая, 20:50, Quote Fitch улучшило прогноз по рейтингу АЛРОСА до «позитивного» 23 мая, 20:45, Бизнес Эксперты заявили о двузначном росте объема дивидендов компаний в России 23 мая, 20:43, Финансы Захарова ответила на слова Юлии Скрипаль о желании вернуться в Россию 23 мая, 20:32, Политика
Мнение: Значение инфраструктуры для современного делового центра
Материалы по теме Сделки SLB как средство избавления от непрофильного бизнеса Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису
17 дек 2015, 13:20
0
Гавриил Королев Значение инфраструктуры для современного делового центра
Почему инфраструктура до сих пор не является главным аргументом при выборе делового центра для аренды офиса, об этом в авторской колонке рассуждает директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев

Гавриил КоролевПри выборе офиса большинство столичных арендаторов в первую очередь смотрят на локацию. Важно расположение будущего рабочего места и наличие станции метро в пешей доступности. Далее происходит сортировка вариантов по арендной ставке. Разумеется, чем она ниже, тем вариант привлекательнее. Следующим желательным моментом является наличие качественной отделки, так как это существенно минимизирует затраты на переезд. И наконец, после всего вышеперечисленного арендаторы обращают внимание на инфраструктуру делового центра. Странно, правда? Мы проводим в офисе пять дней в неделю, то есть большую часть жизни, а инфраструктуру рассматриваем в последнюю очередь.

Для начала давайте попробуем оценить, что входит в состав инфраструктуры делового центра. Например, инфраструктура какого-либо административного здания класса В может состоять лишь из небольшой наземной парковки, службы ресепшен или охранника на входе. В более продвинутых случаях можно встретить недорогие небрендированные кафе, магазины и даже столовую для персонала.

На первый взгляд, инфраструктура делового центра классов В+ и А не сильно отличается от В. Там тоже присутствуют кафе, столовые, магазины, наземные парковки. Но между ними лежит пропасть. Разница — в качестве предоставления всех этих услуг, в том, как все это «упаковано»

Деловые центры классов В+ и А спроектированы так, что к ним осуществляется комфортный подъезд. Архитекторы тщательно продумывают этот момент. То, что мы называем классом В, чаще всего несколько лет назад выполняло иную функцию. Например, нынешнее офисное здание могло быть НИИ или частью целого большого комплекса зданий, которые достались в ходе приватизации разным собственникам. Как следствие, объекты класса В имеют сложный подъезд, неухоженную территорию, множество разрозненных собственников, запутанную навигацию.

К слову, о навигации — еще одном из составных элементов успешного делового центра. Она необходима как снаружи, так и внутри комплекса. Отдельно стоит упомянуть навигацию подземных парковок, цель которой создать такие условия, чтобы водитель легко ориентировался в паркинге, мог передвигаться по нему, не повреждая свой автомобиль и отделку помещений.

Напрямую на качество услуг в деловом центре влияют и инженерные системы, к которым относится, в первую очередь, система остекления (термоизоляция и много света), система вентиляции и кондиционирования (качество воздуха и его температура), наличие специальных систем, таких как жироуловители для помещения столовой. Системы вентиляции и кондиционирования тоже разнятся. Есть системы с полезным для кожи человека увлажнением воздуха, четырехтрубные системы, позволяющие обеспечивать более тонкую настройку под нужды клиента. Нельзя забывать и про эстетическое восприятие делового центра, на которое влияет, например, подвоз товаров и вывоз бытовых отходов.

По своему опыту замечу, что среди тех элементов инфраструктуры, которые арендаторы хотят получить в современных деловых центрах, на первое место выходит наземный и подземный паркинг, включая гостевые места. Очень желательно наличие автомойки.

Служба приема посетителей (ресепшен) должна быть оснащена современным оборудованием, позволяющим быстро оформить пропуска, скоростным сканером для удостоверений личности и т. д. Желательно предоставление дополнительных услуг, таких как вызов такси, бронирование отелей, справки.

Наличие обустроенной входной группы должно быть спроектировано так, чтобы посетители не загораживали проход в ожидании пропуска или встречающего их сотрудника. Зона для посетителей должна быть уютной, с диванчиками и столиками, с кафе для проведения переговоров в неформальной атмосфере и бесплатным wi-fi.

Вообще, чем шире спектр сервисов (столовая, химчистка, магазины, аптека, цветы, салон красоты, фитнес и т. п.) — тем выше качество инфраструктуры. Например, в нашей практике был случай, когда наличие статусного ресторана наряду с недорогими кафе стало решающим моментом для крупного арендатора, так как ресторан — это место общения и переговоров для топ-менеджеров.

Для крупных арендаторов, обладающих большой сетью контрагентов, важна возможность краткосрочной аренды небольших офисов, переговорных для проведения встреч и конференций.

Вообще, создание инфраструктуры — весьма затратная статья для арендодателя. Приходится выделять под эти функции дополнительные площади, предоставлять ключевым объектам инфраструктуры (например, столовой и фитнес-клубу) льготную ставку аренды ввиду малой маржинальности этого бизнеса. Операторы инфраструктурных услуг, как правило, рассчитывают на льготную ставку, так как они капитализируют объект, в котором работают. Также арендодателю приходится финансировать дорогостоящую отделку некоторых помещений.

Но ради чего все эти затраты времени, площадей и денежных ресурсов? Ответ на вопрос дает рынок. Конкуренция между офисными зданиями растет. Брокеры отметили еще в 2014 году тренд миграции арендаторов из класса В в подешевевшие классы В+ и А. Меняется менталитет арендаторов. Они уже не готовы мириться с низким уровнем комфорта. Для них это становится дикостью.

Одним из эффективных способов конкурентной борьбы с целью удержание арендаторов и сохранения с ними долгосрочных арендных отношений является обеспечение максимально высокого комфорта пребывания. Здесь и проявляется значение инфраструктуры деловых центров. Маловероятно, чтобы арендатор при наличии множества качественных альтернатив продлил договор аренды в том месте, где он терпел неудобства и получал постоянные жалобы персонала.

С арендаторами нужно общаться. Могу сказать, что большую пользу приносит анкетирование, которое позволяет выявить проблемы и оперативно их решить, внести коррективы. 

Отделанный инфраструктурный пласт заложен в области работы эксплуатирующей компании. Для арендатора на объекте именно эксплуатирующая компания является лицом арендодателя. Технический менеджмент, клининг, охрана, работники ресепшен — все это, как правило, входит в объем работы эксплуатирующей компании.

В этой сфере появились свои инновации. Например, онлайн-интерфейс взаимодействия арендатора и эксплуатирующей компании, который позволяет арендатору в режиме реального времени подавать заявки, оператору распределять их, а контролирующим лицам отслеживать время и качество работы, включая время реагирования. Наличие такого инструмента в руках арендодателя при правильном использовании дает возможность обеспечивать максимальную лояльность арендаторов. Арендодатель может регулярно и оперативно выявлять свои слабые места и вовремя их устранять. Как следствие, у арендодателя появляется возможность пролонгировать истекающие договоры аренды, а пролонгации сейчас занимают существенную долю рынка арендных отношений.

Таким образом, на первый взгляд, инфраструктура не имеет большого значения, но, углубившись в изучение ее многогранных составляющих, становится понятно, что есть ситуации, когда инфраструктура приобретает такое же важное значение, а иногда и перевешивает фактор локации, арендной ставки и качества помещений. Именно  инфраструктура определяет степень удовлетворенности арендаторов. А это, в свою очередь, сказывается на том, насколько  долгосрочными будут взаимоотношения с владельцем делового центра.

Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.