Лента новостей
Все новости Недвижимость
Что случилось за ночь. Главные новости РБК 07:54, Общество Деньги в тепле: как фирмы зарабатывают на роскошных парниках 07:45, PRO Входящий в топ-200 Нижневолжский коммерческий банк лишился лицензии 07:45, Бизнес Тропический интерьер: 9 идей, как превратить квартиру в джунгли 07:21, Дизайн Япония подтвердила второй случай заражения новым коронавирусом из Китая 07:20, Общество Экс-глава «Суммы» назвала «дело Магомедова» не связанным с экономикой 07:00, Бизнес Глава Гидромецентра спрогнозировал морозную погоду в феврале 06:26, Общество На Урале при хлопке газа в пятиэтажном доме пострадал человек 06:04, Общество СМИ опубликовали список возможных интернет-ресурсов с бесплатным доступом 05:51, Технологии и медиа Граничащая с Россией провинция КНР заявила о первой жертве коронавируса 05:49, Общество В Tinder добавят «тревожную кнопку» для вызова полиции 05:08, Общество ЦРУ обнародовало архивные документы об «агенте Гитлера» Степане Бандере 04:50, Политика Число погибших от нового типа коронавируса в Китае увеличилось до 25 04:37, Общество Сорос заподозрил Facebook в сговоре с Трампом по предстоящим выборам 04:09, Политика Трамп назвал сроки оглашения плана по Ближнему Востоку 04:03, Политика Роспотребнадзор рекомендовал россиянам отказаться от поездок в Китай 03:34, Общество В Петербурге после дорожного конфликта в полицию доставили 12 человек 03:19, Общество В Госдепе разъяснили новые правила выдачи виз для рожениц из других стран 03:06, Общество Экстрадированный в США россиянин Бурков признал себя виновным 02:25, Общество В работе сервисов Google произошел сбой 02:07, Технологии и медиа Bloomberg назвал самые доходные после смены правительства России компании 01:51, Финансы Тарасова оценила выступление российских фигуристов на ЧЕ 01:40, Спорт Адвокат Винника сообщила о его тайном вывозе властями Греции в Париж 00:51, Общество Российский фигурист впервые за восемь лет выиграл чемпионат Европы 00:37, Спорт В ООН поддержали инициативу Путина провести саммит пяти лидеров Совбеза 00:25, Политика Палестина предостерегла Израиль и США от заключения «сделки века» 00:21, Политика ФСБ задержала ячейку экстремистов в Дагестане 00:19, Общество Управляющая активами Магомедова решила уйти в отставку 00:01, Бизнес
«Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы»
0
Денис Соколов Денис Соколов: «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы»
О том, почему глобальные игроки стали меньше инвестировать в российскую недвижимость, рассказал руководитель отдела исследований московского офиса брокерской компании Cushman & Wakefield Денис Соколов на международной выставке MIPIM-2016

— MIPIM — крупнейшее деловое мероприятие в мире глобальной недвижимости. Каковы настроения инвесторов в 2016 году?

— В 2016 году мне показалось, что мы [Россия] полностью оторвались от мирового контекста.

— Что вы имеете в виду?

— Мы ушли в свое плавание. Мы обсуждаем кризис: то ли есть он, то ли его нет на российском рынке недвижимости. А вот, например, восточно-европейская повестка дня совершенно другая: «Рынок недвижимости сейчас развивается хорошо, но как избежать рецессии через десять лет?»

— Какие тенденции в инвестировании в недвижимость вы отметили?

— Я был на мероприятии Urban Land Institute, они говорят о том, что меняется вся концепция инвестирования. То есть инвестиции в прайм-объекты скоро станут уделом арабских шейхов, когда можно большие деньги закопать с минимальными затратами и усилиями, а потом стричь небольшие купоны с этого. Это нельзя назвать smart-money. Новая тенденция в том, что инвесторам теперь необходимо быть управляющими. И оперативно управлять, например, не офисом, где много ума не надо — сдавай в аренду, а сетью студенческих общежитий или медицинским кластером, к примеру. А это требует энергии, технологий и знаний, вот это — то, что становится наиболее актуальным для инвесторов в недвижимость.

— Что вы имеете в виду, говоря про рецессию через десять лет?

— Это не мировая рецессия, а локальная. У каждой страны есть свой цикл развития. Если заговорили про Восточную Европу… Перед Польшей, к примеру, стоит проблема, что делать с ростом ВВП на 3,5% в год. Это в принципе очень неплохо, но они понимают, что их собственные ресурсы обеспечат им развитие лет на семь-восемь, ну, может быть, на десять. И если они не будут сейчас менять экономику, в том числе и рынок недвижимости, концептуально, то через десять лет страну ждет испанский сценарий. Это неизбежно. И это та проблема, над которой они сейчас думают.

У нас в России другая ситуация. Мы сейчас, в принципе, не можем повлиять даже на то, что будет в 2017 году.

— А более глобальные рынки недвижимости, чем Польша, могут потянуть вниз другие рынки?

— С моей точки зрения, мировой рынок недвижимости сейчас находится в состоянии disruption — смены привычных парадигм. Все это связано с уберизацией (от названия компании Uber и одноименного приложения для поиска, вызова и оплаты такси или частных водителей) — переходом на новые технологии, которые смешивают все карты.

До последнего времени для мирового рынка недвижимости было принято следующее разделение. Европа, Америка — это стабильные рынки с низкой доходностью. Развивающиеся рынки, например страны БРИКС, всегда показывали более высокую доходность, но с повышенными рисками. А так называемые пограничные рынки — Иран, Африка и т. д., — как правило, демонстрировали непонятно какую доходность и с огромными рисками.

Сейчас получается, что рынки недвижимости стран БРИКС и других развивающихся рынков имеют доходность как в Европе, а риски в три раза выше. И это ломает весь менталитет инвесторов, всю систему глобальных инвестиций в недвижимость.

Раньше было: если хочешь инвестировать безопасно — в Европу, если хочешь больших доходов — в развивающиеся рынки, если у тебя какие-то геополитические соображения — в Африку. Сейчас развивающиеся рынки вообще «ушли с радара» — какой смысл вкладываться, например, в Россию, недвижимость которой, если повезет, может принести всего 5% годовых в валюте. То же самое с Китаем, где в моменте доходность немного повыше [чем в России], но в потенциале — только вниз. И вот все это кардинально меняет взгляд инвестора.

Это не кризис, это смена расстановки сил. На Россию [инвесторы] сегодня смотрят скептически не только из-за того, что у нас санкции и прочие «радости» жизни, а еще и потому, что сама идея инвестирования теперь — другая. Россия так или иначе является частью развивающегося мира. Вниз нас потянуло общее снижение интереса инвесторов к развивающимся рынкам.

— А что с Россией конкретно? Подробнее, пожалуйста.

— Понятно, что в России сегодня нет иностранных денег, иностранных инвесторов, потому что — санкции. Многие надеются, что санкции отменят, и тогда рынок недвижимости сразу пойдет вверх. Проблем здесь две, потому что: а) санкции не отменят и б) если даже и отменят, нет предпосылки, что мы заживем в той же самой системе, которая была до этого.

MIPIM-2016 показал, что в России сейчас — настоящий кризис идей. Обычная риторика любого нашего девелопера: «Да, времена трудные, но мой качественный проект всегда пойдет». И если каждый девелопер говорит о качественных проектах, тогда откуда берутся некачественные? Здесь одно из двух: либо девелоперы лукавят, либо называют качественным что-то другое.

Если смотреть на жилой рынок, меня удивляет такое легкомыслие девелоперов. Потому что у них начинается та же самая ситуация, которая уже происходит на рынке офисной недвижимости, который сейчас «щупает» дно спроса. Есть вероятность, что падение спроса ждет жилой рынок Московского региона. И при этом [у российских застройщиков] такое тотальное спокойствие: «Все будет нормально, все будет хорошо…» Я не понимаю!

— Какое место на карте мировых инвестиций в недвижимость занимает Китай?

— Китай, кстати, занимает невысокое место на карте мировых инвестиций. У страны очень большой внутренний рынок инвестиций, однако он в основной массе представляет собой «бумажные» проекты. Это такие проекты, которые часто перепродаются, но редко строятся и достраиваются. Это «рынок в себе».

В Китае в большинстве случаев объекты недвижимости не то что переоценены — не хватает даже фундаментального спроса на них. Как и в Москве, пустыми стоят гигантские площади коммерческой недвижимости.

Каких-то ожиданий, что этот рынок будет расти, в принципе нет. А тем, кто инвестирует в такие страны, нужен как минимум двукратный рост стоимости их объектов. Потому что 10%-ный рост с существующими в стране рисками им неинтересен.

— Притом что иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости стало меньше, они все-таки есть? Кто эти люди или компании?

— Кто готов сейчас инвестировать в российскую недвижимость? Это компании, у которых есть в России операционный бизнес. Для которых недвижимость — это не инвестиционный, не финансовый инструмент, а производственный актив. Это производственные компании. Они продолжают покупать коммерческую недвижимость, потому что она сейчас дешевая.

Та же самая история была в 1990-е годы. У нас было много иностранных компаний, купивших тогда в Москве особняки. И до сих пор ими владеют. Они не смотрят на этот объект как на какой-то финансовый актив, он им просто нужен для бизнеса.

— Что вы понимаете под высокими рисками для инвесторов в недвижимость в России?

— В первую очередь, это риск потери доходности. Допустим, завтра в России будут запрещены валютные ставки на аренду коммерческой недвижимости. Или вновь изменится система налогообложения. Что делать собственникам, которые заключили десятилетние договоры с арендаторами при инфляции в 20–30% годовых? Денег, которые они по договору получат с арендаторов, не хватит даже на поддержку здания в нормальном состоянии, не говоря про доходность.

Игнат Бушухин 

Об авторах
Денис Соколов Cushman & Wakefield
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.