Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Песков заявил о попытке «задушить» Россию в информационной среде 01:10, Политика В результате стрельбы в университете Пенсильвании есть жертвы 00:52, Общество Израиль сообщил о ракетном обстреле со стороны сектора Газа 00:21, Политика Политтехнологи заявили о рисках протестов после выборов президента 00:02, Политика Минфин уточнил требования к долгам регионов 00:01, Экономика Вадим Дымов — РБК: «Я вообще никогда не люблю прыгать в огонь» 00:01, Интервью В Rotschild рассказали о нежелании иностранцев покупать Roshen 13 дек, 23:56, Бизнес Порошенко поблагодарил Канаду за решение поставлять оружие Украине 13 дек, 23:41, Политика Сорвавшего показ фильма о Донбассе лидера SERB арестовали на семь суток 13 дек, 23:15, Общество На Ставрополье в ДТП с автобусом пострадали шесть человек 13 дек, 22:35, Общество Вы заблуждаетесь: разбираемся с мифами про имплантацию 13 дек, 22:18, РБК и My Ideal Smile Facebook посчитал траты России на «влияние» на результаты по Brexit 13 дек, 22:04, Политика Суд арестовал участника движения SERB за срыв показа фильма «Полет пули» 13 дек, 22:02, Общество ФРС США повысила ключевую ставку впервые с июня 13 дек, 22:01, Деньги Роналду стал лучшим бомбардиром в истории клубных чемпионатов мира 13 дек, 22:00, Спорт Поклонская заявила об уголовном деле из-за ее увольнения на Украине 13 дек, 21:58, Политика Porsche изнутри: виртуальный тест-драйв на мобильном 13 дек, 21:45, РБК и Porsche Партнера зятя Березовского освободили из-под домашнего ареста в Италии 13 дек, 21:44, Общество Власти Канады одобрили экспорт оружия Украине 13 дек, 21:39, Политика Алексей Навальный представил свою политическую программу 13 дек, 21:36, Политика ФИФА исключила ограничения на покупку билетов крымчанами 13 дек, 21:33, Общество Корейский пленник: как американский солдат провел 39 лет в КНДР 13 дек, 21:24, Общество  Правительство Молдавии одобрило смену государственного языка на румынский 13 дек, 21:06, Политика Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 13 дек, 20:40, РБК и Mitsubishi Pajero Sport МЖД предупредила о задержке электричек Белорусского направления 13 дек, 20:24, Общество МОК снял с двукратной олимпийской чемпионки обвинения в допинге 13 дек, 20:18, Спорт Порошенко назвал победителя в конфликтах между Украиной и Польшей 13 дек, 20:05, Политика Власти Крыма ответили на слова посла США о полуострове 13 дек, 19:58, Политика
Мнение: Как новые форматы недвижимости изменили рынок
Материалы по теме Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса Мнение: Сектор офисной недвижимости класса А адаптировался к кризису
15 июн, 2016 10:38
0
Гавриил Королев Мнение: Как новые форматы недвижимости изменили рынок
Как и почему изменились привычки владельцев и арендаторов недвижимости, в авторской колонке рассказал Гавриил Королев из управляющей компании «РВМ-Капитал»

Долгое время рынок недвижимости держали на своих спинах три кита. Первый кит — это консерватизм, на котором рынок недвижимости строится со времен первых цивилизаций. Люди исторически были привязаны к одному месту. Это происходило по разным причинам: близость речных или морских путей, плодородная земля, наличие охотничьих угодий, торговые маршруты, место добычи и переработки полезных ископаемых. Когда в наше время пишешь эти слова, ощущаешь налет истории. Мир уже изменился.

Торговые пути все больше становятся мобильными — начиная от электронной коммерции и заканчивая дронами, которые доставляют товары. Обработка сельхозугодий не требует такого количества работников, как пару веков назад: сейчас эта сфера достаточно автоматизирована. Люди переехали из сел и деревень в города, где устроились на фабрики, но и здесь произошли изменения: заводы роботизировались, а люди начали работать в офисах. Экономике нужны рабочие места, создающие эффект в виде потребления и налогов. Растет число чиновников и «офисного планктона». Между тем мы все чаще получаем государственные услуги через специализированные порталы. Мир изменился настолько, что первый кит становится неактуальным.

Второй кит — наличие специальных средств производства. Их нет у нас дома или в кафе. Эти средства дороги, редки, их сложно раздобыть. Например, такими средствами были плуги, станки, тракторы, ЭВМ, печатные машинки, архивы, библиотеки, лаборатории и так далее. В наше время все специальные средства сосредоточены в электронном пространстве. Часто приходится иметь дело с облачным распределением данных. Мы получаем доступ к вычислениям, библиотекам, архивам, к возможностям проведения экспериментов в интернете, а 3D-принтеры позволяют производить практически любое устройство. И снова можно сказать, что мир так изменился, что второй кит утратил свою важность.

Третий кит — коммуникация. Личное общение очень важно. За счет своей энергетики, глубины и интенсивности оно дает гораздо большие результаты, нежели удаленное общение посредством писем, телефонных звонков или коротких сообщений. В наше время все по-другому. Во-первых, поменялся менталитет людей. Поколения Y и Z застанут эпоху безличностного общения. Жажда независимости и личной свободы стали так сильны, что человек не хочет связывать себя никакими узами и ограничениями. Для этого созданы все технические возможности: роботы, социальные сети, искусственное оплодотворение и т. п.

Во-вторых, все большее значение получает прозрачность бизнеса. В этом случае кумовство, субъективные, интимные и прочие аспекты личного общения больше мешают, чем помогают. Взамен появляются новые формы взаимодействия — например, электронные тендерные площадки, электронные торги, электронные деньги, удаленная работа. Прозрачность становится конкурентным преимуществом для организации, делает ее привлекательной и для клиентов, и для работников, и для инвесторов. Появляется реальная возможность проявить себя и показать результат, не затрачивая время и силы на преодоление происков, интриг и зависти коллег. В результате третий кит устаревает и может скоро стать не просто неактуальным, но даже запрещенным. Государственные электронные тендеры и Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44 «О контрактной системе в сфере закупок…» — яркий тому пример.

Какой должна быть недвижимость без этих трех китов? Видимо, иной. Она адаптировалась к этим изменениям и уже предлагает новые форматы, которые возникли недавно и с каждым днем набирают популярность.

Офисы нового поколения

Офисы, где сдаются в аренду готовые рабочие места, называются коворкингами. Пионером этого направления считается международная компания Regus, которая развивает такой формат с 1989 года. Regus в большей степени ориентирован на корпоративных клиентов: как правило, компания сдает в аренду кабинеты, в то время как коворкинг ориентирован на частных лиц, малый и средний бизнес.

Ярким примером современного формата коворкинга является компания «Рабочая станция», открывшая целую сеть коворкингов в Москве. Ориентация на частных лиц сказывается на концепции заведений: здесь акцент сделан на смелом, но вместе с тем уютном дизайне интерьеров, наличии бесплатного Wi-Fi, кофе-машин, возможности участвовать в обучающих семинарах и тому подобных вещах. Большую часть клиентов таких коворкингов составляют представители IT-отрасли, среди которых очень много стартапов. Regus выбирают более консервативные компании — например, кадровые агентства или более крупные IT-структуры.

Я думаю, это только начало. Стоимость аренды одного рабочего места в московском коворкинге находится в диапазоне 8–20 тыс. руб. в месяц. Это очень привлекательная цена для организации. Приведем небольшой сравнительный расчет. Организации из 100 сотрудников необходимо около 1 тыс. кв. м. Аренда такой площади с отделкой в Москве в среднем будет стоить 25 млн руб. в год — исходя из арендной ставки 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В первый год придется потратить дополнительные деньги на меблировку и обустройство помещений под конкретные нужды компании. Это увеличит расходы еще на 5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Таким образом, расходы на аренду составят 30 млн руб. в год. В то же время аренда 100 рабочих мест в коворкинге обошлась бы в 16,8 млн руб. в год исходя из средней стоимости одного рабочего места 14 тыс. руб. в месяц. При этом клиент коворкинга получает преимущество в виде мобильности: в случае сокращения или роста бизнеса можно оперативно наращивать или сокращать аренду рабочих мест либо сменить коворкинг на другой — более крупный.

Для раскрытия в полной мере этого примера следует рассказать о дата-центрах, которые также называют центрами обработки данных (ЦОД). В России с начала 2000-х годов появляются сети дата-центров. Это надежные инженерные системы, вычислительная инфраструктура, интеллектуальное управление сетью. Говоря простым языком, это аренда ячейки в удаленной серверной, которой управляют профессионалы. Такие дата-центры имеют повышенное энергообеспечение с несколькими резервными источниками питания, их оснащают современными системами охлаждения. Здания обладают повышенной сейсмостойкостью и физической защитой. Клиент такого дата-центра не обременен хлопотами по созданию и эксплуатации собственной серверной комнаты, не привязан к какому-либо месту ее нахождения. В настоящее время в Москве такие услуги оказывают два крупных игрока: КРОК и DataSpace. Всего в Москве более 100 ЦОДов, в Санкт-Петербурге — более 40.

Коворкинг в тандеме с ячейкой в дата-центре создает новую уникальную инфраструктуру для ведения мобильного бизнеса. Такой тандем позволяет часть штата использовать на дому (например, бэк-офис), а фронт-офис размещать в коворкинге. В зависимости от рыночной конъюнктуры можно расширять или сокращать бизнес, безболезненно перемещать его, меняя расходы на аренду офисных площадей. При этом на указанном выше примере мы видим, что экономия может составлять более 40% по сравнению с классическим офисом.

Жилье XXI века

Десять лет назад мы не знали термин «апартаменты». Сейчас их строят по всей стране миллионами квадратных метров. Лидеры в этой области — компании MR Group и «Интеко». Совершенно нормальным считается метраж от 12 до 30 кв. м. Этот рынок еще не раскрыл свой потенциал: большая часть объектов пока не заселена, не сложилась социальная культура проживания в таком формате.

Клиентами этого формата становятся мобильные современные люди, которые не привязываются к месту. Апартаменты ликвидны, их можно быстро купить, продать, взять в аренду. Обычно в цену продажи входит типовая отделка.

Функция апартаментов очень проста: здесь человек спит, следит за гигиеной и хранит личные вещи. Все остальное время житель апартаментов проводит в общественных местах — в кино, ресторанах, на работе, в путешествиях, на природе и так далее. Получается, что три кита утрачивают свое значение даже в сфере жилой недвижимости. Это следует учитывать градостроителям и девелоперам при подготовке концепций жилых проектов и общественных зон.

Электронная торговля

Электронная коммерция уже начала менять формат торговой недвижимости. Лавинообразно растет число покупок, совершаемых через интернет. За 2015 год в российских онлайн-магазинах покупки выросли на 16% без учета инфляции, написала газета «Ведомости». Если же брать зарубежные интернет-площадки, представленные в России, то рост составил 75%, сказано в той же статье «Ведомостей». Ведущие торговые сети по продаже продуктов, электроники и одежды уже несколько лет назад открыли свои онлайн-площадки, а некоторые даже готовятся к полному переходу в интернет. В Россию пришли международные игроки, среди которых китайские гиганты Gearbest и Ali Express. Этот тренд оказывает влияние и на складскую недвижимость. Теперь склады становятся важным элементом бизнес-процесса по онлайн-продажам.

Параллельно меняется весь формат торговли: фокус смещается с привычного шопинга (который переходит в онлайн) на развлекательную составляющую. Становится актуальным понятие lifestyle-центр. Этот термин возник в США менее 20 лет назад. Прежде девелоперы строили стандартные моллы, которые привлекали тысячи посетителей комфортными условиями совершения покупок и широким ассортиментом товаров. Но потребители насытились и захотели чего-то нового. Они переориентировались на комплексы, где можно не просто потратить деньги, но и нечто большее.

Концепция lifestyle-центра заключается в его многофункциональности. Он должен предлагать не только шопинг, но также рестораны и мультиплексы. В нем могут арендовать площади один или два оператора, которые выполняют роль «якорей». В качестве «якорей» lifestyle-центра обычно указывают специализированный магазин или небольшой универмаг. В России типичным примером lifestyle-центра мы считаем торгово-развлекательный комплекс «Питерлэнд» в Санкт-Петербурге, в котором очень широко представленная развлекательная составляющая в виде аквапарка, семейного парка активного отдыха, кинотеатра и многих других развлечений для всех возрастных групп. Посетители такого формата больше тратят времени не на шопинг, а на активные развлечения. В ногу со временем шагает и Москва: на территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ) уже строится тематический парк развлечений по лицензии знаменитой студии DreamWorks.

Огромное влияние на рынок недвижимости может оказать «уберизация» сферы оказания услуг. Так называют изменения, вдохновленные онлайн-сервисом такси Uber, где в качестве таксистов выступают обычные водители. Процесс, также известный как «экономика доверия», затронул не только такси, но и другие сферы бизнеса. Например, за счет наличия программного обеспечения некоторые автосервисы наладили бизнес-процессы внутри организации и обеспечили себе стабильный онлайн-приток клиентов. Появились сервисы по интернет-продаже парковочных мест. Оператор такого бизнеса стыкует покупателя и продавца за счет стандартизации товаров и услуг и расценок на них.

Аренду недвижимости также можно «уберифицировать» — например, в одну сеть включать деловые центры, оказывающие примерно одинаковый набор услуг. К сожалению, пока таких проектов нет, но есть серьезные предпосылки для их создания. Согласно отчету международной компании JLL, в первом квартале 2016 года на офисном рынке Москвы были свободны 15,8% площадей из 17,9 млн кв. м  — то есть более 2,8 млн кв. м. Средняя ставка аренды по всем классам офисов составила 20,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Иными словами, все собственники вакантных площадей в среднем недополучают арендный доход в размере 57,7 млрд руб. в год. Если собственники вакантных площадей объединятся и примут прозрачные правила игры, то они смогут «уберифицировать» рынок коммерческой недвижимости и гарантированно сдать свои площади в аренду. При этом ротация арендаторов не будет представлять опасности, так как новые арендаторы станут заключать сделки по тем же ставкам аренды, а срок экспозиции помещений окажется минимальным.

В этом случае собственникам придется пойти на жертвы. Для начала они должны будут вложиться в отделку — сейчас многие арендодатели сдают площади без отделки в состоянии shell&core. Затем владельцам нужно исправить все недочеты своих объектов — по сути, создать качественный продукт, который соответствует единому стандарту. Наконец, придется применить единые прозрачные ставки аренды и заплатить комиссию «уберизатору». Ввиду абсолютной прозрачности ставки, скорее всего, упадут. В первое время это породит расходы и убытки. Перезагрузка может занять два-три года, но позволит уверенно войти в завтрашний день и получать долгосрочную и стабильную прибыль. Стабильность денежного потока может выйти за рамки десятилетнего планирования — притом что сейчас сроки аренды не превышают трех-пяти лет. В выигрыше окажутся и арендаторы, ведь они получат высокое качество услуг и минимальную цену.

Завершить я все же хочу первым китом — консерватизмом в локации. Новые форматы способны изменить рынок недвижимости, но значение локации трудно преодолеть даже по интернету. Успешные коворкинги, ЦОДы и пункты выдачи интернет-магазинов открываются рядом с метро, складские комплексы строят вдоль федеральных трасс. Это следует учитывать инвесторам и девелоперам. Тот, кто не признает компромиссов в виде экономии на качестве, никогда не окажется в проигрыше.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев «РВМ-Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.