Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Все новости Недвижимость
Лента новостей 20:46 МСК
Полиция арестовала пятого фигуранта по делу о теракте в Манчестере Общество, 20:18 Богатейший сотрудник Росгвардии заработал в четыре раза больше Золотова Политика, 20:03 МВД опровергло похищение документов через окно в здании на Лубянке Общество, 20:02 Лучшие предложения рынка наличной валюты  20:00   USD НАЛ. Покупка 56,63 Продажа 56,65 EUR НАЛ. 63,25 63,31 Полиция задержала на МКАД 20 дальнобойщиков Политика, 19:51 Владелец Stockmann заявил о намерении купить магазины Podium Market Бизнес, 19:42 Спецпредставитель ОБСЕ заявил о росте числа жертв в Донбассе в 2017 году Политика, 19:39 Власти Москвы «мобилизуют» архитекторов «мирового уровня» ради реновации Политика, 19:28 ФСО задержала похитившего вещи у посетителя музея Кремля Общество, 19:22 В США потребовали от Deutsche Bank раскрыть итоги проверки счетов Трампа Политика, 19:20 Почему глава Филиппин Дутерте прервал свой первый визит в Москву Политика, 19:15 У Букингемского дворца отменили церемонию смены почетного караула Политика, 19:10 Путин предложил повысить зарплаты «неуказным» бюджетникам Экономика, 19:00 МЧС объяснило эвакуацию башни «Федерация» учениями Общество, 18:56 В Госдуме предложили предоставлять политическое убежище украинцам Политика, 18:49 Володин заявил о «заржавевших» в России водометах Общество, 18:45 МВД не сочло коррупцией факты из расследования Навального о Медведеве Политика, 18:30 Киев отчитался о самой «масштабной операции против коррупции» Политика, 18:19 Полиция заявила о причастности к теракту в Манчестере преступной сети Политика, 18:07 Комитет ОПЕК рекомендовал продлить соглашение по снижению добычи Экономика, 18:02 Миронов рассказал о разговоре с Путиным по поводу Серебренникова Общество, 17:58 Великобритания раскритиковала США за утечки данных о взрыве в Манчестере Политика, 17:54 Депутаты Госдумы попросят ОБСЕ осудить блокировку «ВКонтакте» на Украине Политика, 17:49 Путин вручил награды сдержавшим атаку 300 боевиков спецназовцам Политика, 17:42 Правнучка Хрущева назвала хрущевки символом свободной России Жилье, 17:38 Жильцы 18 домов проголосовали против их сноса в рамках реновации Общество, 17:36 Актриса Елена Яковлева рассказала о запрете на въезд на Украину Политика, 17:34 Суд заочно арестовал экс-губернатора Челябинской области Юревича Политика, 17:29
22 июл 2015, 12:53
Мнение: почему высокодоходная недвижимость за границей не всегда выгодна
Георгий Качмазов, Tranio.ru
Какие риски влечет покупка высокодоходной недвижимости за границей, в авторской колонке рассуждает руководитель интернет-центра Tranio.ru Георгий Качмазов

Георгий КачмазовПочти все люди, которые хотят инвестировать средства в доходную недвижимость Европы и США, стремятся получить одновременно и низкие риски, и высокую доходность — думаю, что это нормальное желание любого человека. Однако если говорить об инвестициях в недвижимость для сдачи в аренду, таких «волшебных» предложений почти не бывает. (Проекты девелопмента — другое дело, но речь сейчас не о них.) 

Операционная доходность (отношение выручки к цене объекта) простого арендного бизнеса в Европе колеблется в районе 3–7% годовых, а IRR (внутренняя норма доходности, которая рассчитывается на основании всех денежных потоков за всю историю проекта) составляет 6–9%. По моему опыту, на европейском рынке нет качественных объектов с надежным арендным контрактом и доходностью выше 7%. Если такие предложения у кого-то есть, прошу связаться со мной: у меня очередь инвесторов, готовых купить.

Недавно один покупатель обратился с запросом на недвижимость с гарантированной доходностью от 8%. Когда я сказал ему, что таких объектов не бывает, он удивился: «А что тогда это такое?» — и показал несколько чужих предложений с такой доходностью.

Некоторые продавцы действительно предлагают объекты с «гарантированной» доходностью 8% и более, однако тут не все просто.

Как правило, такие объекты страдают от пяти распространенных подводных камней:

  1. Если продавец предлагает объект, например, с «гарантированной» доходностью 8–10% на пять лет, необходимо учесть, что эта доходность достигается очень просто: объект (обычно новый) изначально продается клиенту в 1,5–2 раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже.
  2. Доходность якобы гарантируется неким известным брендом, но на самом деле гарантию обеспечивает не сам бренд, а небольшое юридическое лицо, взявшее его франшизу. Если эта маленькая компания обанкротится, инвестор не сможет требовать выполнения обязательств от самого бренда и останется с неликвидным объектом.
  3. Иногда термин «гарантированная доходность» употребляется некорректно. При детальном изучении договора становится понятно, что на самом деле доходность плавающая и зависит от операционной выручки управляющей компании.
  4. При расчете доходности не учитываются различные скрытые платежи (например, страховка или эксплуатационные расходы), которые зафиксированы в договоре с управляющей компанией.
  5. Бывает, что управляющая компания гарантирует доходность на определенный срок (например, 8,5% на четыре года), но оставляет за собой право выкупа объекта с премией 10% по истечении срока. Если через четыре года после покупки объект будет пользоваться спросом, то управляющая компания выкупит его, и инвестор не сможет реализовать потенциал роста стоимости. А если объект не будет востребован, то доходность упадет существенно ниже «гарантированных» 8,5%.

Один из ключевых дефектов во всех этих случаях — неликвидность предложений. Если клиент впоследствии захочет продать купленную недвижимость, то, скорее всего, ему придется сделать скидку в размере 25–50% от стоимости.

Бывают исключительные объекты, которые приносят повышенную доходность и не страдают от этих подводных камней, но они выставляются на продажу разве что в единичных экстраординарных случаях, причем продаются молниеносно, чаще всего не на открытом рынке, и достаются наиболее близким к собственнику лицам. У зарубежного инвестора почти нет шансов даже узнать о таком предложении, не то что вступить в сделку.

Моя рекомендация непрофессиональным инвесторам: исходите из того, что ваша задача — не заработать средства, а сохранить их, создать свой собственный пенсионный фонд и передать собственность своим детям по наследству в целости и сохранности.

Оцените разницу между надежным доходным объектом, приносящим 4–6% годовых, и высокорискованным, приносящим 8%. Неужели ради лишних 2–3% в год вы готовы рискнуть всем инвестируемым капиталом?

Учитывайте и то, что ликвидная и качественная недвижимость быстрее растет в цене, чем второсортные предложения. В итоге по прошествии 10–20 лет вы заработаете больше на росте капитализации вашего объекта.

Мое резюме — не гоняйтесь за доходностью, думайте в первую очередь о минимизации рисков.

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости