Аналитики дали прогноз по инвестициям в недвижимость на 2025 год

Объем инвестиций в российскую недвижимость в 2025 году составит 700–800 млрд руб., что почти на 27–37% ниже рекордного показателя этого года. Такой прогноз на пресс-конференции озвучила старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.

По данным CORE.XP, в январе — ноябре 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 1,05 трлн руб., превысив на 50% результат аналогичного периода 2023 года. «Впервые за историю инвестиций в России мы перешли планку 1 трлн руб., на конец года мы прогнозируем 1,1 трлн руб. В сравнительном анализе в 2019 году объем инвестиций составлял 251 млрд руб., более чем в четыре раза меньше», — сказала Ирина Ушакова.

По ее словам, основной прирост инвестиций в недвижимость сформирован за счет конечных пользователей, которые за 11 месяцев этого года проинвестировали в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. За то же время инвестиции под коммерческие цели сократились на 10%.

«Инвестиции под собственные нужды впервые за историю достигли 41%, а под цели доходности — 59%. С этим напрямую коррелирует тренд инвестиций компаний с госучастием, которые составляли 12% в 2022 году, в 2023-м их доля выросла до 35% и в этом году она уже составляет 38%. Таким образом, растет доля госсектора, и это отчасти раздувает наш рынок в хорошем смысле слова», — пояснила старший директор CORE.XP.

Офисы и склады показали высокий рост

Рост инвестиций в недвижимость в этом году был обеспечен за счет офисной и складской недвижимости. По оценке аналитиков, доля этих сегментов составила 35% и 25% соответственно. «В этом году офисы заняли первое место. Инвестиции в этот сегмент выросли в 3,5 раза на фоне прошлого года. Это произошло не только за счет больших сделок, но и за счет количества сделок, которое увеличилось на 68%», — рассказала Ирина Ушакова. Инвестиции в складскую недвижимость выросли на 92%, количество сделок выросло на треть, добавила она.

Вложения в площадки под жилье (31% от всех сделок) в этом году показали снижение на 3%. Причем весь прирост инвестиций в этом сегменте произошел в первом полугодии, указали аналитики.

По оценкам CORE.XP, объем инвестиций в торговую недвижимость с января по ноябрь 2024 года сократился на 70%, а количество сделок в торговой недвижимости — на 23%. Доля сегмента составила 7% от общего объема инвестиций. Объем инвестиций в гостиницы снизился на 15%, а число сделок — на 11%. Доля сегмента составила 2%. «По торговой недвижимости и гостиницам произошло существенное снижение, но оно было ожидаемым. Прошлый год был богат на большие портфельные сделки в торговой недвижимости, в частности IKEA, «Атриум», где, по сути, был эффект высокой базы», — пояснила Ирина Ушакова.

Прогноз на 2025 год

В 2025 году аналитики ожидают падение инвестиций в российскую недвижимость до 700–800 млрд руб. Это почти на 27–37% ниже прогнозируемого показателя 2024 года. Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2024 году останется на уровне 9–10%.

Давление на инвесторов будет оказывать высокая ключевая ставка. «Финансирование становится заградительно дорогим даже при ставке 17–18%, это уже ломает экономику проектов. Но при этом есть стратегическая цель — приобретение, также есть много недооцененных объектов, поэтому инвестиции в недвижимость будут происходить», — пояснила Ирина Ушакова.

По ее словам, спрос также станет поддерживаться за счет конечных пользователей. Ожидается, что с их стороны будет вложено около 300 млрд руб. Что касается сегментов, то здесь рост, как и в этом году, будет обеспечен за счет офисов и складов.

В то же время интерес к площадкам под жилье в следующем году резко сократится на фоне падения спроса на новостройки. «Падение инвестиций в площадки под девелопмент может составить 40% к этому году. Мы уже наблюдаем такое падение за последний квартал. Но у многих девелоперов есть большие земельные банки», — сказала представитель CORE.XP.

Консультанты из NF Group допускают более резкое падение вложений в российскую недвижимость в 2025 году. По их оценкам, объем инвестиционных сделок с недвижимостью в следующем году может составить 500–700 млрд руб. против рекордных 1,1 трлн руб. в этом году. «Мне кажется, что за счет сокращения и офисов, и земельных площадок объем инвестиций в 2025 году сократится до 500–700 млрд руб. по сравнению с 1,1 трлн руб. в этом году», — пояснял партнер NF Group Станислав Бибик.