Почему цены на вторичном рынке жилья снизятся: 8 причин

В третьем квартале на рынке вторичного жилья была зафиксирована стагнация цен, которая в дальнейшем может смениться снижением. Помимо этого, на рынке готового жилья отмечалось падение спроса, а недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до 21% может грозить вторичному рынку дополнительными потрясениями. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, при каких условиях цены на вторичное жилье могут начать снижение.

Высокие ставки по ипотеке

Одна из главных причин возможного снижения цен на вторичном рынке — это заградительная ключевая ставка ЦБ и очень высокие проценты по ипотечным кредитам. До повышения ключевой во второй половине этого года в Москве порядка 50–60% сделок с готовыми квартирами проводились с помощью ипотеки. Сейчас доля ипотечных сделок сократилась до 20–30%, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам эксперта, немногие рискуют оформлять ипотечный кредит по действующим ставкам, учитывая, что льготные программы на вторичный рынок не распространяются.

Конкуренция с первичным рынком

При ценообразовании на первичном рынке жилья важное значение имеет себестоимость строительства. Она не уменьшается, а значит, общее серьезное снижение цен на новостройки не представляется возможным. В то же время продавцы вторичного жилья не зависят от себестоимости строительства и в случае необходимости могут делать серьезный дисконт потенциальным покупателям, говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Если скидки на вторичке станут массовыми, это автоматически понизит средние цены, поясняет эксперт.

Снижение спроса

Ослабление спроса также может привести к падению цен на готовое жилье, считает Руслан Сырцов. По его словам, сейчас на столичном рынке вторичных квартир заключается примерно на 30% меньше соглашений, чем осенью 2023 года. Покупатели вторички пытаются адаптироваться к дорогой ипотеке, максимально урезая свои запросы, повышая размер первоначального взноса (в среднем он достиг 50%), рынок вторичного жилья все равно потеряет примерно 40% от нормального уровня спроса, прогнозирует Руслан Сырцов.

Рост объема предложения

В Москве с начала года число выставленных на продажу вторичных квартир, по данным риелторов, выросло примерно на четверть, что стало прямым следствием снижения спроса. При этом далеко не все собственники готовы временно переходить на рынок аренды, чаще всего продажа вызвана как раз потребностью в покупке новой квартиры, говорит Руслан Сырцов. «Вторичный сегмент медленно реагирует на текущую экономическую ситуацию. Многие владельцы квартир не в курсе, что дорогая ипотека с нами минимум на ближайший год, а может, и два. Соответственно, пока они держат цены в надежде переждать спад спроса, но большая конкуренция продавцов их будет вынуждать снижать цены, чтобы привлечь внимание немногих клиентов, которые остались на рынке», — добавляет эксперт.

Желание воспользоваться льготной ипотечной программой

Среди продавцов вторичного жилья есть такие, кто хочет успеть воспользоваться льготными программами и взамен старой квартиры приобрести объект в новостройке. Они могут успеть зайти в семейную либо в IT-ипотеку, пока еще есть лимиты. Такие продавцы делают скидки на свои вторичные объекты, причем иногда достаточно значительные. Им важно не упустить время, поэтому значительные скидки могут оказать влияние на средние цены на вторичном рынке, поясняет директор департамента вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова.

Разница цен между вторичкой и новостройками

Цены на вторичную недвижимость могут начать снижение, если станет сокращаться разница между стоимостью новостроек и готового жилья. Сейчас первичное жилье ощутимо дороже вторичного, из-за этого многие собственники, собирающиеся продать свои квартиры и приобрести объекты в новостройках, не идут на уступки. А если такой разницы не будет, то у собственников появится стимул к скорой продаже своей недвижимости и приобретению нового жилья, считает ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов.

Уход с рынка инвесторов

При низкой ключевой ставке многие рассматривали приобретение жилья на вторичном рынке в качестве инвестиции. Тем более что проценты по кредиту были невысокими и покрывались платежами за аренду. «В сложившейся ситуации значительная часть таких покупателей может уйти с рынка. Таким образом, на вторичке останутся лишь те, кто реально нуждается в собственной недвижимости, а цены на квартиры, в свою очередь, снизятся из-за недостатка покупателей», — прогнозирует экономист, эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе.

Срочные продажи квартир

Иногда собственнику квартиры на вторичном рынке необходимо продать ее как можно быстрее из-за сложных жизненных обстоятельств. Например, человеку срочно нужны деньги на операцию, переезд и т. д. Если такое явление будет массовым, то средние цены на рынке вторичного жилья начнут снижаться, резюмирует Юлия Дымова.