В Москве стали чаще перепродавать новостройки. Почему это происходит

Купить квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, но и у частного или юридического лица. Аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают резкий рост предложения таких квартир в новостройках Москвы за последний год. Покупка жилья при данных сделках оформляется через договор об уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Одно из преимуществ такой сделки — более выгодная, чем у застройщика, цена.

Предложение квартир по переуступке за год выросло

Путем переуступки прав требования продаются преимущественно инвестиционные квартиры. Обычно инвестор покупает недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене и продает перед вводом новостройки в эксплуатацию.  При этом прирост в стоимости за это время строительства может достигать 60% в зависимости от проекта, рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, около 60% инвесторов выходят на такие сделки к завершению строительства — примерно за полгода до ввода дома в эксплуатацию, оставшаяся часть — спустя год или чуть позже, пояснила эксперт.

По данным Est-a-Tet, доля предложения квартир по переуступке сейчас составляет около 22% от общего объема предложений новостроек Москвы (в прошлом году была на уровне 14%). Рост связан в первую очередь с большим числом инвесторов, которые стараются реализовать свой пул квартир, приобретенных в период запуска льготных программ два-три года назад, пояснила Юлия Дымова.

Увеличение предложения квартир по переуступке в московских новостройках зафиксировали и в риелторской компании «Инком-Недвижимость». По их данным, по итогам третьего квартала этот показатель в годовом выражении увеличился на треть. Саму динамику риелторы объясняют опасениями продавцов относительно дальнейшей перепродажи на фоне роста ипотечных ставок. «Покупатели-физлица, инвестировавшие в строительство, запаниковали на фоне ужесточения финансово-кредитной политики ЦБ: опасаясь снижения спроса на новое жилье, инвесторы поспешили выставить эти квартиры на продажу», — пояснил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Если рассматривать более длительный горизонт, то за последние четыре года объем предложения (объявлений) квартир по переуступке в среднем составлял 6–10% всего рынка новостроек Москвы, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. При этом рост доли таких объявлений ЦИАН фиксировал и в «нестабильные» месяцы прошлого года. Например, с марта по май 2022-го доля таких объявлений росла с 7% до 9,5%, в сентябре — ноябре 2022-го — с 8% до 9,5%.

С лета эта доля стабильна и составляет около 7%, или примерно 5 тыс. квартир по переуступке. По словам Попова, обычно предложение таких квартир увеличивается к концу года: в четвертом квартале сдается больше новостроек, чем обычно, и инвесторы стремятся выйти из своих инвестиций до ввода в эксплуатацию. «Закрыть сделку, когда рядом продаются квартиры от застройщика, проще, так как всегда можно апеллировать к цене, которую озвучивают в офисе продаж», — сказал эксперт.

Интерес к таким квартирам подогревает льготная ипотека

В последнее время, по наблюдениям риелторов, растет интерес покупателей к новым квартирам в новостройках, которые продаются по переуступке. По оценке «Инком-Недвижимости», число таких запросов в компанию в третьем квартале в годовом выражении выросло на 17%, а за квартал рост составил 5%. «На такие квартиры распространяются льготные программы по ипотеке, при этом они еще дешевле, чем аналогичные у застройщиков, поэтому покупатели стали на них больше обращать внимание», — пояснил Валерий Кочетков.

Кроме того, среди обычных покупателей, которые хотят сэкономить, есть и те, кто хочет заработать на такой недвижимости. Речь идет о флипперах, добавила Юлия Дымова. «Они приобретают объект перед выдачей ключей, делают ремонт и перепродают после его завершения», — уточнила она.

Если в краткосрочном периоде эксперты отмечают увеличение спроса на квартиры в новостройках по переуступке, то на длинном отрезке времени — снижение таких продаж. По данным ЦИАН, если в 2019 году около 13% регистраций ДДУ приходилось на договоры уступки прав требований, то в 2022–2023 годах этот показатель упал почти вдвое, до 7%.

«Это связано с тем, что рост цен, который в 2020–2021 годах был вызван льготной ипотекой, а также переход рынка на эскроу-счета сократил число покупателей, которые входили в проекты на котловане в надежде выгодно продать лот перед сдачей дома», — объяснил Алексей Попов. «Указанные изменения привели и к удорожанию входного билета на рынок и к снижению ожиданий от индексации цен, связанной с динамикой строительной готовности», — добавил он.

В чем плюсы покупки квартиры по переуступке

Одно из главных преимуществ переуступки — это возможность купить квартиру в новостройке по более низкой цене. По оценке «Инком-Недвижимости», такие квартиры обычно на 10–15% дешевле, чем аналоги у застройщиков. Такой формат сделки в большей степени подходит тем, кто ищет квартиру с нестандартными параметрами или стремится сэкономить, отмечают аналитики «Домклик» Сбербанка. По их подсчетам, в среднем скидки на квартиры по переуступке составляют 10%, но могут достигать и 20% в зависимости от конкретного ЖК. «Наибольшие скидки по переуступке (из рассмотренных топ-10) отмечаются в следующих ЖК: «Хедлайнер» (19%), «Архитектор» (17%), «Сидней Сити» (12%)», — привели примеры в «Домклик».

Еще один плюс такой сделки — возможность использовать льготные программы (семейную и IT-ипотеку), добавила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если квартиру покупать после ввода в эксплуатацию, то будет договор-купли продажи и воспользоваться льготной ипотекой уже нельзя, уточнила эксперт.

К преимуществам таких сделок можно отнести более широкие возможности для торга по цене (в такой сделке идет общение покупателя и продавца, не отягощенное наличием у продавца «начальника», «правил», «плана продаж»), подтвердил глава «ЦИАН.Аналитики». Кроме того, это возможность купить квартиру, которой уже нет в экспозиции у застройщика, и меньшее время ожидания заселения.