Ажиотажный спрос и стагнация цен: что произошло на вторичке за квартал

Третий квартал 2023 года ознаменовался нетипичной активностью покупателей на вторичном рынке Москвы. А после внепланового повышения Центробанком в августе ключевой ставки до 12%, продавцы вторички сократили скидки, а доля сделок без дисконта в сентябре составила 48%, что на 5 п.п. больше прежнего показателя.

Вместе с экспертами подводим итоги третьего квартала на вторичном рынке столицы.

Ажиотажный спрос

Спрос в третьем квартале на вторичном рынке был очень высоким. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», в июле количество авансов и сделок на в 2,1 раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года. Такого ажиотажного спроса не наблюдалось последние пять лет. В августе число авансов и сделок повысилось еще на 15%.

Ажиотажная активность покупателей в августе была вызвана меняющимися условиями ипотечного кредитования в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, а главное — перспективой дальнейшего их ужесточения и роста ставок по ипотеке до заградительных, говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

В сентябре рынок постепенно вернулся к стандартным значениям, поскольку многие покупатели провели сделки раньше намеченного срока, чтобы успеть использовать одобренную ипотеку со старыми — более низкими — ставками, добавляет эксперт.

Высокий спрос отметили и в агентстве недвижимости Est-a-Tet. В первую очередь, его связывают с увеличением уровня ключевой ставки и ростом ставок по ипотеке. «Ипотека остается одним из важных инструментов приобретения жилья, поэтому на фоне изменения условий кредитования покупатели стали быстрее принимать решения о покупке, у многих был реализован отложенный спрос. Те, у кого уже были одобрены кредиты, торопились выйти на сделку по более выгодным условиям», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Связь между увеличением спроса на вторичке и ростом ключевой ставки Центробанка подтверждает и руководитель агентства недвижимости «Качанова и партнеры» Елена Качанова. По мнению эксперта, свою роль сыграл рост курса доллара к рублю и, как следствие, ожидание роста инфляции. В такой ситуации люди традиционно пытаются сохранить деньги, приобретая жилье. Например, в третьем квартале на вторичном рынке было много покупателей с «живыми» деньгами, то есть без ипотечных кредитов, добавляет Качанова.

Покупателям все сложнее найти ликвидный вариант, а собственники видят высокий интерес к своим квартирам и не спешат снижать цены. При этом продавцы рискуют, поскольку постепенно спрос будет снижаться, а конкуренция за покупателя вырастет, прогнозирует директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Цены в стагнации

Несмотря на высокий спрос на вторичном рынке, цены на готовое жилье в Москве за последний год фактически стагнируют. По итогам третьего квартала этого года средняя цена «квадрата», по данным «Инком-Недвижимость», составила 277,7 тыс. руб. Это на 1,03% меньше, чем в конце третьего квартала прошлого года (280,6 тыс. руб.), на 0,36% превосходит показатель начала 2023 года (276,7 тыс. руб.) и на 0,65% больше конца второго квартала этого года (275,9 тыс. руб.).

Пусть и небольшой, но планомерный рост средней цены 1 кв. м в третьем квартале говорит об активизации рынка. При этом изменения средней цены настолько незначительные, что даже говорить о подорожании вообще не имеет смысла, говорит Сергей Шлома. Продавцы понимали, что эта вспышка спроса скоро закончится, и продать нужно незамедлительно. После ухода с рынка большей части ипотечников в связи с подорожанием жилищных кредитов реализовать свои объекты им будет гораздо труднее, считает эксперт.

Елена Качанова также говорит о незначительном подорожании в третьем квартале на фоне резкого роста спроса. Однако у вторичного рынка, по словам эксперта, получилось только отыграть падение, которое произошло в четвертом квартале прошлого года.

Стагнация цен на вторичке еще не означает, что они достигли максимума, но говорить об этом можно будет только в конце года, добавляет Юлия Дымова. «Пока собственники выставляют объекты по более высокой цене, но еще неизвестно, будут ли они реализованы по заявленной стоимости», — говорит эксперт.

Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы

Данные: «Инком-Недвижимость»

Ликвидное предложение вымыло с рынка

Высокий спрос вымыл ликвидное предложение, и в сентябре на вторичном рынке возник острый дефицит таких квартир. В такой ситуации покупатели начали присматриваться и к неликвиду, говорит Сергей Шлома. По его мнению, выход новых объектов будет постепенным, и продавцам понадобится время для «прощупывания» рынка и установления оптимальной стоимости.

Снижение предложения примерно на 20% подтверждают в Est-a-Tet. По словам Юлии Дымовой, главная причина этого — высокий спрос и активизация покупателей.

«На вторичном рынке наблюдается еще одна тенденция. Инвесторы, для которых мы покупали ранее квартиры с целью дальнейшей реализации, пока не выставляют их на продажу. Таким образом они пытаются переждать нынешние колебания рынка и сохранить деньги», — резюмирует Елена Качанова.