Снижение или стагнация: что будет с ценами на жилье в Москве

Читать в полной версии

Большую часть 2022 года цены на вторичном рынке Москвы стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались. К концу года собственники все чаще стали давать скидки, увеличилось число объявлений о срочных продажах, цены поползли вниз.

Давление на рынок вторичного жилья в прошедшем году оказали внешнеполитическая ситуация, объявление частичной мобилизации и конкуренция со стороны новостроек. Аналитики рынка недвижимости рассказали, как ситуация на вторичном рынке столицы может измениться в 2023 году.

Итоги 2022 года

Объем предложения вторичных квартир в столице в 2022 году вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021 года, рассказал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин. «К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Увеличение объема жилья в экспозиции и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, утверждают аналитики. Таким образом, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, в декабре 2021 года средняя цена «квадрата» составляла 299 тыс. руб., а в декабре 2022 года оказалась на уровне 302 тыс. руб. за 1 кв. м. «Прирост объема предложения дал возможность покупателю выбирать и торговаться. Мы наблюдали снижение цен, также имел место торг непосредственно при заключении сделок. Размер дисконта при торге вырос и в среднем составлял 5%, тогда как обычный размер скидки при адекватно оцененном объекте составляет 1–2%», — подчеркнула главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова.

Предложение продолжит расти

Предложение вторичных квартир в Москве продолжит увеличиваться, единогласно утверждают эксперты. «Ожидаем дальнейшего роста квартир в экспозиции, в том числе в связи с пополнением из вчерашних новостроек. Если у конкретной семьи есть запрос на смену класса жилья, это сейчас хорошо можно реализовать, разница между комфортом и бизнесом минимальна. Также 2023 год ожидается под флагом альтернативных сделок», — прогнозирует Дымова из Est-a-Tet.

«Сегодня на вторичном рынке Москвы объем предложения более чем в два раза превышает уровень до начала СВО. Это очень высокий объем, близкий к историческим рекордам, и он не рассасывается, а продолжает нарастать. Люди хотят продать квартиры по самым разным причинам: кто-то не может платить по ипотеке, кто-то начинает продавать инвестиционные квартиры, потому что нужны деньги, кто-то планирует релоцироваться. Реализовать весь накопившийся объем нераспроданного жилья в 2023 году можно только по существенно более низким ценам», — считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Взрывного спроса ждать не стоит

Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.

Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса», — прокомментировал Мищенко.

В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такая же тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается», — считает аналитик.

Цены снизятся

В 2023 году цены на вторичном рынке жилья Москвы продолжат ползти вниз. «Целевой уровень — снижение стоимости жилья до значений примерно начала 2020 года, то есть до уровней 180–200 тыс. руб. за квадратный метр в среднем. На сегодняшний день квартиры в Москве, согласно индексу стоимости жилья IRN.RU, стоят около 250 тыс. руб. за «квадрат». К концу 2022 года ценовой скачок, случившийся в марте, полностью рассосался. Но цены даже на текущем уровне все еще остаются сильно завышенными, потому что на рынке жилья еще до начала спецоперации раздулся ценовой пузырь», — считает Олег Репченко.

Скорее всего, сползание цен вниз продолжится весь 2023 год, возможно, затронет еще и 2024-й, считает аналитик. «Теряя примерно по 1% в месяц, цены могут вернуться к адекватному уровню начала 2020 года примерно за полтора-два года — то есть снизятся в конечном итоге еще на 15–20% в зависимости от сегмента. Такой сценарий возможен, конечно, при отсутствии каких-то внешних шоков, как положительных, так и отрицательных. Многое в нынешней ситуации зависит от геополитики», — прокомментировал руководитель аналитического центра «IRN.RU».

Если на политической арене не произойдет неожиданных событий, рынок вторичного жилья в Москве ждет снижение цен или некая стагнация, согласилась Мищенко. По ее мнению, стоимость квартир на вторичном рынке может снизиться в пределах 10% в течение года. Схожего прогноза придерживается Юлия Дымова из Est-a-Tet.

«Можно ожидать дальнейшую корректировку цен порядка 10% за год — при условии, что рынок будет развиваться, как сейчас. Однако есть и определенный нюанс, связанный с локациями. Есть конкретные небольшие районы как с ростом цен, так и с заметным проседанием, это тесно связано с уровнем спроса. В ноябре-декабре 2022 года в тех районах, где было зафиксировано заметное вымывание объектов нижнего ценового сегмента, средняя стоимость пошла вверх. В районах с низким покупательским спросом — обратная тенденция: заметный рост предложения и стагнация или снижение цены», — резюмировал аналитик Est-a-Тet.