Падение цен и рост предложения: что происходит на вторичном рынке Москвы

Читать в полной версии

Цены на вторичное жилье в Москве росли с 2017 года, наибольшее подорожание было зафиксировано в 2020–2021 годах на фоне ажиотажного спроса и низких ипотечных ставок. Однако весной 2022 года ситуация кардинально изменилась — ипотека подорожала, спрос на квартиры упал, а вслед за ним стали снижаться и цены. В апреле аналитики впервые за последние пять лет сообщили о падении цен на вторичном рынке жилья. После этого квартиры продолжили дешеветь.

Аналитики рассказали, что происходит со стоимостью, спросом и предложением на вторичном рынке Москвы и как изменится ситуация до конца года.

Коррекция цен

Цены на вторичное жилье в Москве продолжают снижаться, утверждают аналитики. По оценке ЦИАН, за третий квартал средняя стоимость 1 кв. м в cтолице снизилась на 1,9%. А в октябре, после начала частичной мобилизации, еще на 0,8%. Средняя цена составляет сейчас 306,2 тыс. руб. за «квадрат», хотя еще в июле показатель был на уровне 312 тыс. «В Москве в первые две недели после 21 сентября ежедневно цены в своих объявлениях меняли около 3% всех собственников, к концу октября показатель сократился до 2%», — рассказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Из тех владельцев жилья в Москве, кто пересмотрел цены, большинство сделали корректировку на 1–2% в сторону снижения, уточнила Кирюхина. По сравнению с началом сентября и началом августа продавцы стали чуть активнее менять цены, но доля тех, кто их существенно снизил, по сравнению с предыдущими месяцами выросла незначительно. В октябре снижение на 5% и более было зафиксировано в 17% тех лотов, где цены менялись, тогда как в августе и в сентябре — в 12%, объяснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Изменение средней стоимости вторичного жилья в Москве (тыс. руб. за 1 кв. м)

Таблица: ЦИАН

По данным Est-a-Tet, доля объектов стоимостью до 15 млн руб. увеличилась с 36,8% до 41,9%, при этом чаще всего в Москве по-прежнему предлагаются лоты стоимостью от 10 млн до 15 млн руб. (29,8% от всех предложений).

Рост предложения

Активный выход на рынок «новинок» привел к тому, что в октябре на вторичном рынке Москвы объем предложения увеличился на 21% в сравнении с июлем 2022 года, рассказала Кирюхина. При этом с 21 сентября по конец октября предложение увеличилось всего на 1,3%. «Наравне с выводом нового объема продавцы также снимали объекты с продажи: сейчас в реализации 46,5 тыс. лотов против 45,9 тыс. 21 сентября. При этом доля срочных продаж (по которым в объявлении продавцы пишут о том, что продают жилье срочно) составляет на конец октября 3,1% — это выше, чем месяц назад, когда доля была 2,8%», — отметила аналитик ЦИАН.

В риелторских компаниях зафиксировали больший рост числа квартир в продаже. «По моим наблюдениям, объем предложения на вторичном рынке жилья столицы с марта по октябрь увеличился в два раза, и он продолжает пополняться новыми объектами. Во-первых, в этот период на рынок вернулись некоторые продавцы, которые ранее, в феврале, на время отложили продажу квартиры. Во-вторых, выставили квартиры на продажу собственники, которые уехали или планируют уехать за границу», — уточнила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Восстановление спроса

Спрос на вторичном рынке Москвы продолжает восстанавливаться, единогласно утверждают аналитики. «В сентябре 2022 года число сделок оказалось выше на 7% в сравнении с августом. В 2021 году сентябрь показал прирост за месяц на 5%. В сравнении с сентябрем прошлого года число сделок ниже на 29%. Разрыв в годовой динамике снижается: весной он был на уровне 42–45% из-за дорогой ипотеки. За три квартала в Москве заключено 96,3 тыс. договоров, что на 21% ниже показателя 2021 года. Итогов по сделкам в октябре пока нет», — комментирует Кирюхина.

«Действительно, ситуация со спросом стабилизировалась. В сентябре-октябре ежедневно мы получали равное количество звонков и обращений клиентов, количество сделок пока соответствует показателям сентября-октября прошлого года. Но следует отметить: пока мы имеем дело в основном с отложенным спросом (который накопился за весну и лето), и он будет реализован в течение трех месяцев», — считает директор управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Сегодня есть очень активные покупатели, однако есть и те участники рынка, которые все же взяли паузу, отметила Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости». По ее мнению, сложность в том, что из-за заметного увеличения экспозиции на каждый объект теперь приходится меньше звонков и просмотров, и это усложняет процесс реализации.

Прогноз

Динамика цен на жилье до Нового года будет зависеть от поведения покупателей. Одни участники рынка ожидают рост спроса в ближайшие пару месяцев, другие настроены cкептически. Однако в обоих случаях серьезных изменений не предвидится.

«Дальнейшее увеличение спроса маловероятно, и к показателям января-февраля 2022 года мы пока не придем. Если мы столкнемся с новыми потрясениями, которые спровоцируют усугубление экономической ситуации, спрос уменьшится, стоимость жилья окажется под давлением и, вероятно, будет снижаться. Это не страшно, так как на таком перегретом рынке есть потенциал для дальнейшего уменьшения цен: еще примерно на 15%, но не сразу, а в течение длительного периода. Но мы рассчитываем, что равновесие на рынке сохранится и в ближайшей перспективе, поскольку интерес к недвижимости как к самому надежному активу для вложения сбережений не ослабевает», — рассказал Сергей Шлома из «Инком-Недвижимости».

По мнению эксперта по недвижимости, основателя агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксении Аверс, в ближайшее время кардинально ничего не изменится, в декабре будет сезонный повышенный спрос. «Люди получают премии, у кого-то заканчиваются вклады, люди боятся оставаться с деньгами под Новый год, тем более в неспокойную ситуацию. Я считаю, всплеск спроса будет, но не колоссальный, и продавать будут те, кто сделает скидки», — считает Аверс. Аналогичного прогноза придерживаются в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Мы надеемся, что в декабре активность покупателей повысится — люди часто спешат решить жилищные вопросы до наступления Нового года. Однако многое зависит от того, какие изменения в политической и экономической сферах произойдут к этому времени», — считает Елена Мищенко.

В перспективе стоимость квадратного метра на вторичном рынке может продолжить снижение, но многое будет зависеть от динамики цен на новостройки, отметил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин. По его мнению, сегодня большинство покупателей новостроек сначала продают вторичку. «Поэтому снижение будет идти до определенного порога, в том числе психологического, преодолеть который продавцам будет сложно: скорее всего, они предпочтут заморозить сделки, ожидая изменения экономической конъюнктуры», — резюмировал Хахулин.