Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.
Эксперты в статье
- Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
- Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Что такое покупка жилья в рассрочку
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).
«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.
Какой бывает рассрочка
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.
Что нужно покупателю:
- паспорт;
- не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.
Требования к застройщику:
- официальная регистрация;
- наличие разрешений на строительство;
- уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
- наличие программ по продаже квартир в рассрочку.
Рассрочка в новостройке
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Какие рассрочки предлагают девелоперы сейчас
Данные: SPN24
А как на вторичном рынке
На вторичном рынке продажа жилья в рассрочку встречается редко. Такое обычно практикуется между родственниками или друзьями, но бывают ситуации, когда в сделке участвуют совершенно посторонние люди.
По словам Василия Сосновского, в этом случае оформляется традиционный договор купли-продажи. В нем должны быть указаны адрес жилья, персональные данные и контакты как покупателя, так и продавца, а также сумма первоначального взноса, сроки оплаты всех платежей и их суммы в рамках рассрочки. Отдельными пунктами оговаривается момент перехода права собственности, прописываются санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения в этом случае, добавляет эксперт.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи:
- данные продавца и покупателя с указанием контактных телефонов для связи;
- общая сумма, необходимая к выплате покупателем;
- срок и условия рассрочки оплаты;
- размер первого и последующих платежей;
- график платежей (периодичность и предельные сроки ежемесячных выплат);
- последствия, штрафы и пени при несвоевременных выплатах;
- условие о том, что до момента фактической оплаты по договору квартира находится в залоге у продавца.
Плюсы покупки квартиры в рассрочку:
- возможность небольшого первоначального взноса (от 10%);
- минимальная переплата (примерно 10%);
- нулевой контроль за доходами дольщика;
- отсутствие углубленной проверки покупателя.
Минусы покупки квартиры в рассрочку
- необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
- штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир.
Риски при покупке жилья в рассрочку
На первичном рынке для клиента как таковых рисков нет. Однако важно помнить: если дают рассрочку сейчас, значит итоговая стоимость жилья может быть выше, чем при оплате в 100%. Рассрочка дается до ввода объекта в эксплуатацию. Для застройщика же основной риск — возможность потери платежеспособности клиента, как и при ипотеке, замечает Роман Родионцев.
На вторичке все условия прописываются в договоре купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Основной риск в этом случае, по словам Екатерины Кузьминой, связан с просрочками платежей со стороны покупателя. Санкции и штрафы за подобные действия должны быть прописаны в договоре.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Как для покупателей, так и для застройщиков основной риск согласия на куплю-продажу жилья в рассрочку — изменение финансовой ситуации и сложности с выплатами. Потребители рискуют залезть в долги, застройщики — не получить вовремя средства. В случае, скажем, оформления ипотеки банк анализирует платежеспособность клиента, его кредитную историю, чтобы сделать вывод — работать с таким клиентом или нет. А в ситуации с рассрочкой застройщики обычно даже не проверяют доход клиентов или их финансовую историю, наличие обязательств перед другими банками и так далее. Фактически застройщики рискуют тем, что не представляют себе, какому клиенту они вообще дают возможность купить недвижимость в рассрочку.