Феномен Сочи: как город опередил по росту цен на жилье Москву
Сочи — это не только главный курорт страны и город с особенным климатом, но и уникальная локация с точки зрения рынка недвижимости. Спрос и цены на жилье здесь на протяжении многих лет растут небывалыми темпами, сам город по стоимости недвижимости вплотную приблизился к московским показателям, а некоторые эксперты отмечают перегрев рынка новостроек в Сочи. По словам экспертов, острый ажиотаж город переживал этой весной, когда цены на жилье из-за высокого спроса повышались по несколько раз в день.
Вместе с экспертами рассказываем, как менялись цены и спрос на жилье в Большом Сочи за последние десять лет и в чем феномен рынка недвижимости города. 2011 год был взят как точка отсчета, с которой начинается развитие города в преддверии Олимпиады, когда начал формироваться Большой Сочи (Адлерский, Центральный, Хостинский и Лазаревский районы).
Спрос на жилье в Сочи
Спрос на покупку жилья в Сочи растет на протяжении последних десяти лет. Он начался в преддверии зимних Олимпийских игр, которые принимал Сочи в 2014 году, и продолжается до сих пор. По данным управления Росреестра по Краснодарскому краю, если в 2011 году было зарегистрировано 30,1 тыс. сделок с недвижимостью и 1,7 тыс. договоров долевого участия, то в 2015-м эти показатели выросли до 59 тыс. и 2,5 тыс. соответственно.
«Наибольшая активность сделок с жильем пришлась на 2014–2015 годы. По сравнению с 2011 годом показатель увеличился вдвое. В первую очередь это связано с подготовкой и проведением зимних Олимпийских игр в Сочи», — пояснили в пресс-службе управления Росреестра по Краснодарскому краю. Высокий спрос на недвижимость в Сочи сохраняется благодаря развитию инфраструктуры, инвестиционной привлекательности и строительству новых объектов.
Данные о сделках на первичном и вторичном рынках Большого Сочи (Адлерский, Центральный, Хостинский и Лазаревский районы) с 2011 по 2021 год
Данные: управление Росреестра по Краснодарскому краю
Высокий спрос на жилую недвижимость сохраняется и сейчас. Среди покупателей много как тех, кто при переходе на дистанционную работу решил купить себе недвижимость в Сочи, так и инвесторов, рассказывает директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. «Если прошлые пару лет спрос на сочинскую недвижимость прирастал в среднем на 15–20%, то с мая прошлого года он вырос в полтора-два раза. В том числе и за счет привлекательной для инвесторов динамики роста средней стоимости», — отметил Павел Быков, опираясь на данные своей компании.
Основные тренды на рынке недвижимости Сочи сейчас, по его словам, задают новостройки. По данным «Этажей», доля покупателей, интересующихся новостройками, на протяжении последних трех лет достигала 50%, остальная часть интересовалась вторичной и загородной недвижимостью. А самый востребованный товар на рынке новостроек Сочи — студии, на них приходится около 50% строящихся квартир. Это связано с тем, что многие рассматривают недвижимость в Сочи как инвестицию, поясняет Павел Быков.
Но в апреле 2021 года наступил переломный момент. «Цены на новостройки стали неподъемными для массового покупателя. Также значительно сократился объем доступного ликвидного предложения. В итоге в марте почти 68% покупателей интересовались новостройками, в апреле же их доля сократилась до 28%. Соответственно, резко выросла доля тех, кто интересуется вторичной и загородной недвижимостью», — пояснил эксперт.
Изменения в программе льготной ипотеки практически сделали ее недоступной для Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По прогнозам экспертов, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Кто покупает недвижимость в Сочи
Сейчас более 90% покупателей сочинской недвижимости, по оценке компании «Этажи», приходится на иногородних. «В инвестиционных целях приобретают, в основном, жители Москвы и Санкт-Петербурга. Для них цена сочинской недвижимости не кажется такой пугающей, плюс в большинстве своем это люди, которые активно зарабатывали деньги на инвестициях в столичную недвижимость. Из всего объема межрегиональных инвестиционных сделок жители Москвы составляют около 40%», — рассказала руководитель офиса «Этажей» в Сочи. Все остальное приходится на жителей других регионов, в основном Сибири и Урала, которые чаще покупают сочинскую недвижимость для перспективного переезда и сдачи в аренду и реже для продажи на этапе роста цены.
Недвижимость в Сочи подорожала втрое
Ажиотажный спрос на жилье в Сочи привел к росту цен на жилую недвижимость. По данным консалтинговой компании MACON, новостройки Сочи за последние десять лет подорожали в три раза. Если в 2011 году «квадрат» в новостройках Сочи стоил 75,5 тыс. руб., то сейчас он оценивается в 211 тыс. руб. — это рекордная величина для нестоличного рынка недвижимости, отмечает генеральный директор и владелец консалтинговой компании MACON Илья Володько. «Общая тенденция к росту цен на недвижимость наблюдается на первичном рынке на протяжении многих лет, но в 2020 году темп прироста достиг рекордных величин, составив около 36% в целом по рынку, а в отдельных сегментах, например в бизнес-классе, годовой рост превысил 60%», — добавил он.
Для сравнения, по данным ЦИАН, новостройки Москвы за десять лет подорожали в 1,7 раза. Если в 2011 году 1 кв. м на первичном рынке в среднем стоил 150 тыс. руб., то сейчас — 260 тыс. руб. Таким образом, новостройки Сочи обогнали столицу по росту цен и приблизились вплотную к столичным показателям.
Директор центра недвижимости и ипотеки компании «Этажи» в Сочи привычным ростом цен для новостроек называет 18–20% в годовом выражении. «Но за прошедший год цены выросли почти на 50%, а если сравнивать с ценами 2019 года, то и вовсе более чем в два раза. Ликвидные варианты подорожали в три-четыре раза, и то, что еще в начале 2020 года продавалось по 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м, теперь стоит от 300 тыс. руб. и выше», — говорит он. По его словам, максимальный рост цен был зафиксирован в феврале-марте 2021 года — тогда цены менялись по несколько раз за день. «Сейчас этот рост замедлился, но резко начала дорожать загородная недвижимость, которая оттянула на себя часть покупательского спроса. Часть потенциальных покупателей новостроек переориентировались на вторичку — цены на нее ниже на 25–30%, чем на новостройки», — добавил эксперт.
Цены на вторичное сочинское жилье тоже существенно выросли. По подсчетам ЦИАН, за последние десять лет квартиры на вторичном рынке подорожали в три раза. «За тот же период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках — в среднем на 70%. Радикально изменилось и соотношение цен в Сочи и в столице. Если десять лет назад 1 кв. м в Москве стоил в три раза дороже, чем на нашем главном курорте, то сейчас цены отличаются лишь на 26%. Сегодня 1 кв. м недвижимости на вторичном рынке жилья Сочи оценивается в среднем в 191 тыс. руб.», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По данным консалтинговой группы SRG, в мае Сочи стал лидером среди крупных российских городов по темпам роста стоимости 1 кв. м вторичного жилья. Средняя стоимость вторичного «квадрата» в Сочи выросла за месяц на 9,76%, до 150,65 тыс. руб. Для сравнения, Москва заняла в рейтинге 38-е место — средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в столице за месяц выросла на 2,22%, до 257,1 тыс. руб.
Перегрев цен на рынке жилья Сочи
Павел Быков, директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Сочи:
— На рынке недвижимости Сочи сейчас откровенный перегрев цен из-за дисбаланса спроса и предложения. Доля ликвидных вариантов рекордно сократилась за последний год, причем во всех сегментах. Высокий спрос на новостройки и дефицит предложения разогрели рынок вторичной и загородной недвижимости. Стабилизация возможна лишь при восстановлении баланса между спросом и предложением, что в среднесрочной перспективе маловероятно. Доля местных покупателей на рынке жилья в самом Сочи всегда была низкой, а на фоне выросших цен, естественно, доступность жилья для местных жителей сократилась в разы.
Илья Володько, гендиректор и владелец консалтинговой компании MACON:
— До середины 2020 года средний уровень цен на рынке жилья Сочи был хоть и существенно выше, чем в любом другом российском нестоличном городе, но находился на справедливом для теплого морского курорта уровне. Последовавший за этим одномоментный резкий рост быстро вывел цены на московский уровень. Их текущий уровень существенно ограничивает возможности приобретения жилья как местным жителям, так и значительному количеству жителей других регионов страны.
Основное влияние на рынок стала оказывать эмоциональная составляющая: постоянно растущие цены привлекли на рынок инвесторов, желающих заработать на сочинской недвижимости. Но эмоциональные факторы обычно недолговечны, а периоды подъема часто сменяются охлаждением и коррекцией. В нынешней ситуации такой период вряд ли вызовет падение цен — в ближайшие полтора-два года рынок ожидает мораторий на строительство новых жилых объектов (без сопутствующей инфраструктуры. — РБК), а значит, дефицит предложения позволит собственникам придерживаться текущего уровня цен.
6 главных факторов, которые спровоцировали рост цен в Сочи
Олимпиада-2014 и невыездные
Рынок недвижимости Сочи развивался последние десять лет под влиянием нескольких факторов. Один из главных — Олимпиада-2014 и подготовка к ней (строительство олимпийских объектов, развитие инфраструктуры, формирование Большого Сочи). Олимпийские игры изменили облик Сочи и повысили инвестиционную привлекательность недвижимости на главном курорте страны. «В 2015–2017 годах Сочи был едва ли не единственной локацией в стране, где стоимость 1 кв. м увеличилась (в те годы почти везде цены в лучшем случае стагнировали). Это было связано с эффектом олимпийского наследия. Проведение крупнейшего спортивного форума улучшило транспортную и инженерную инфраструктуру города», — вспоминает глава аналитического центра ЦИАН.
Одновременно с этим в 2014 году был осложнен выезд за границу для силовиков и части высокопоставленных госслужащих, а рубль обесценился в 1,5 раза. Все это привело к тому, что те, кто до 2014 года мог купить жилье на Средиземноморском побережье, стали в приоритетном порядке рассматривать варианты на Черноморском побережье Кавказа, добавил Алексей Попов.
Мораторий и дефицит предложения
Возросший интерес к недвижимости Сочи одновременно сопровождался мораторием на строительство новых объектов. Первый временный запрет действовал в 2014 году из-за проведения Игр, новый — с 2021 года. Это спровоцировало дефицит предложения на рынке жилья.
Нехватку предложения эксперты называют определяющим фактором текущего роста цен в олимпийской столице. Так, по данным администрации Сочи, в 2020 году в городе было введено около 307,6 тыс. кв. м (+3,6%) жилой недвижимости, из которых около 153,1 тыс. кв. м пришлось на многоквартирное жилье (-9,5%). За последние десять лет самый высокий объем ввода жилья в Сочи был зафиксирован накануне Олимпиады — в 2012 году. Тогда было построено 581,7 тыс. кв. м жилой недвижимости, из них 481 тыс. кв. м — многоэтажки.
По расчетам MACON, с учетом апартаментов в 2020 году в Сочи было введено около 342,8 тыс. кв. м, что на 11,3% больше значения аналогичного показателя в 2019 году. Но даже с учетом апартаментов это небольшой объем предложения с учетом поглощения, считают в консалтинговой компании. По их данным, на начало 2021 года на первичном рынке Большого Сочи нераспроданными были около 15,8 тыс. квартир и апартаментов. Этот объем при неизменной активности спроса (при текущем объеме заключенных сделок) может быть распродан за 1,2 года. Такая ситуация формирует дефицит на рынке жилой недвижимости, особенно в комфорт-классе, и создает основу для продолжения роста цен.
Льготная ипотека и пандемия
Способствовала росту цен и льготная ипотека, которая повысила спрос на жилье. «Девелоперы почувствовали, что спрос есть, и стали повышать цены», — пояснил Илья Володько. Кроме того, на фоне падение ставок по депозитам недвижимость, особенно в курортных городах, стала альтернативой для инвестиций. Все это привело к ажиотажному спросу и повышению цен.
Среди факторов, которые способствуют росту стоимости жилья в Сочи, не последнюю роль сыграли пандемия и связанные с ней ограничения. Россияне стали ограничены в выборе стран для отдыха и инвестиций в недвижимости. А Сочи в данной ситуации оказался идеальным местом для отдыха и покупки жилья.