Главные рекорды на рынке новостроек Москвы: повторятся ли они в 2021 году
Аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», назвали 2020-й годом неожиданностей для рынка столичных новостроек. Многие тенденции на рынке были вызваны пандемией COVID-19, а также мерами государственной поддержки, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции. В 2020 году на первичном рынке было установлено несколько абсолютных рекордов, а многие показатели превысили многолетние значения, несмотря на то что в начале года пандемия и падение доходов населения не позволяли строить такие оптимистические сценарии развития рынка.
Рассказываем о самых ярких рекордах 2020 года на рынке новостроек Москвы. Сможет ли первичный рынок жилья повторить эти рекорды в 2021 году?
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН:
— Впервые в истории тенденции на рынке были продиктованы пандемией, о которой стало известно всего год назад: мы находимся под влиянием практически непредсказуемого и сложно контролируемого явления. Высокая волатильность на рынке (как в большую, так и в меньшую сторону) — временный эффект, сегодня ситуация уже более управляема — рынок столичной недвижимости научился работать в новых условиях.
Ценовой рекорд
Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2013 года, отмечают в компании «Метриум». В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2019 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).
Если рассматривать все сегменты новостроек, то, по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние пять лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.
Рекордная выручка девелоперов
Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Москвы обновили абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года столичные застройщики выручили порядка 859 млрд руб., или на 21% больше, чем годом ранее (707,5 млрд). Показатель за 11 месяцев 2020 года уже на 9% превысил результат всего прошлого года. Совокупная выручка застройщиков столицы и Подмосковья составила 1,13 трлн руб. (за весь 2019 год — 1,08 трлн руб.).
Рекордное число сделок в месяц на первичном рынке Москвы
В сентябре 2020 года число заключенных сделок с физлицами в новостройках Москвы впервые в истории рынка превысило 10 тыс. В следующем месяце (октябре, который должен был стать последним месяцем действия льготной ипотеки) количество сделок вновь обновило абсолютный максимум и приблизилось к отметке в 11,5 тыс. сделок. Ноябрь представил чуть худшие результаты, однако все три месяца показали лучшие продажи в Москве на первичном рынке за всю предыдущую историю.
Максимальная доля сделок в ипотеку
По итогам всего 2020 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, достигла 64% против 54% по итогам прошлого года. Самая высокая доля кредитных сделок с новостройками была зафиксирована в июне 2020 года — на уровне 74% по региону. Причем рекорд был зафиксирован по всем локациям (Старая Москва — 68%, Новая Москва — 75%, Московская область — 77%). На рынке новостроек Москвы также было зафиксировано рекордное число сделок с привлечением ипотеки — 12 тыс. в октябре.
Рекордное сокращение объемов предложения
В ноябре «на витрине» Старой Москвы, по данным компании «Бест-Новострой», находилось всего около 1,9 млн кв. м в квартирах и апартаментах всех классов. Это максимальное сокращение за последние пять лет. Год назад 1 млн «квадратов» приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м. Распродать имеющиеся остатки в Старой Москве можно было бы примерно за один год и четыре месяца, а в Новой Москве — за девять месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне, подсчитали аналитики.
Станет ли 2021 год таким же рекордным для новостроек
Сейчас на экономику влияет слишком много разнонаправленных факторов, чтобы можно было с уверенностью строить какие-то прогнозы. Это и внешняя политика, и продолжающаяся пандемия, и падение доходов населения. 2020 год стал неожиданным для аналитиков, многие прогнозы не сбылись.
Тем не менее аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают, что таких же ярких рекордов, как в 2020 году, ждать не стоит. Скорее всего, следующий год будет менее урожайным на рекорды, считает Литинецкая. «С одной стороны, спрос начнет сокращаться на фоне повышения цен на новостройки и вероятного сворачивания программы поддержки ипотеки в середине 2021 года. С другой стороны, активность застройщиков продолжит замедляться из-за реформы долевого строительства и роста себестоимости стройки», — отмечает эксперт.
В 2021 году в ЦИАН ожидают более равномерного распределения спроса за счет продления льготной ипотеки до середины года, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной. При этом, по мнению Попова, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам, это позволит поддерживать активность на рынке. Но активность клиентов в целом будет снижаться из-за плохой ситуации с доходами и ограничением стимулирующих мер, считает Литинецкая.
Цены на столичные новостройки продолжат рост на уровне 6–8% к сегодняшнему прайсу, что связано и с дальнейшим переходом на эскроу-счета и низкой долей импортозамещения в строительстве, прогнозирует в компании ЦИАН. В компании «Метриум» считают, что в 2021 году продолжится инерционный рост цен — по итогам года ожидается, что средняя стоимость «квадрата» увеличится на уровне 10–12%.
По прогнозу директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в следующем году вероятно усиление основных тенденций этого года, таких как:
- рост активности застройщиков по выводу в реализацию нового предложения (в том числе в дорогих сегментах жилья);
- пополнение рядов столичных девелоперов региональными компаниями (в основном за счет профессиональных игроков Санкт-Петербурга и Сибири);
- продолжение запуска масштабных проектов в Новой Москве;
- размытие границ между классами;
- усиление процесса цифровизации рынка недвижимости и развития удаленных сервисов.
В 2021 году ощутимые изменения ждут рынок апартаментов. Заявление Минстроя о возможной легализации апартаментов и дальнейшем запрете их строительства вызвало рост цен в уже реализующихся проектах. В итоге за год средневзвешенная цена в данном формате, по данным Est-a-Tet, выросла на 21%. Но полного исчезновения апартаментов с рынка ожидать не стоит, считает Родионцев. По его словам, проекты, которые уже получили разрешительную документацию, выйдут в реализацию, также в Москве все еще существенно число перспективных площадок, на которых возведение жилья в статусе квартиры невозможно из-за существующих строительных норм и правовых ограничений.