Что будет со стройками и продажами жилья во время карантина

С 13 по 19 апреля в Москве и области из-за ситуации с распространением коронавируса временно остановлены все стройки, кроме медицинских объектов и метро. Пока такой порядок объявлен на неделю, однако в случае необходимости ограничение будет продлено, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

Ранее в столице были закрыты все офисы продаж застройщиков, а также приостановлена работа агентств недвижимости. Реализация квартир перешла в онлайн. Рассказываем, как отразятся на сроках строительства, девелоперском бизнесе и продажах жилья новые ограничительные меры.

На время остановки строек рабочие останутся в городе и будут получать зарплату, заявил Бочкарев. По мнению главы столичного Стройкомплекса, такая мера сильно не скажется на строительной отрасли — после возобновления работ все городские программы, объекты будут завершены в срок.

Управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников считает инициативу столичных властей нормальным решением. «Если честно, народ в Москве расслабился, людей много на улице. Стоило и раньше так сделать, пусть и строители отдохнут. Только вопрос в том, даст ли это какой-то ощутимый эффект в пресечении роста заболеваемости, так как многие строители живут в хостелах, где тяжело не просто самоизолироваться, но и сохранить социальную дистанцию», — говорит эксперт.

В данной ситуации непонятно, как подрядчикам сохранить сотрудников — это повторение истории «сохранения зарплаты без сохранения денежного потока», отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Приостановка работ на неделю не отразится на сроках сдачи проектов, считают эксперты. Это несущественный период в рамках строительного цикла, поясняет генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев. Однако, по его мнению, продление ограничений наверняка внесет коррективы в ход реализации проектов: после месячной задержки, возможно, придется работать в ночную смену, чтобы нагнать упущенное время.

Также, по ее мнению, застройщикам понадобится консервация строек, которая потребует больших затрат. «Контракты с подрядчиками будут заморожены, кто станет оплачивать простой, платить неустойку? Кого из девелоперов эта ситуация заденет меньше других? Тех, кто еще не начал стройку», — отмечает Румянцева.

«Чтобы в полном объеме восстановить работы на строительной площадке, потребуется перезапустить работу производств и наладить поставки стройматериалов, на что уйдет еще две-три недели. В итоге данная мера может отразиться на сроках строительства объектов», — считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

В Москве и области уже две недели закрыты офисы продаж застройщиков, риелторов. Девелоперы и брокеры работают удаленно, проводят консультации онлайн, видеоконференции, сделки проводятся онлайн. Две недели продаж в режиме самоизоляции показали, что рынок недвижимости сегодня не полностью готов к проведению сделок онлайн, их число сокращается. Пока все виды сделок с жильем в режим онлайн перевести не получится.

Реализуемые застройщиками объекты недвижимости — товары долгосрочного спроса, решение об их покупке формируется годами и не отменяется спонтанно, отмечает руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин. Поэтому спрос, который застройщики по техническим, физическим, юридическим причинам не могут обработать сейчас, будет обработан по мере снятия ограничений, говорит аналитик.

Учитывая, что множество семей сейчас проводят время в своем жилье, количество желающих улучшить жилищные условия может дополнительно возрасти, резюмирует Пыпин.

В настоящий момент падение первичного спроса уже достигает 50% по сравнению со средней динамикой предыдущих месяцев, отмечает Козельцев. При этом, по его мнению, основную проблему представляет не регистрация сделок, ее можно провести удаленно. Гораздо сложнее согласовать с клиентом визит в банк для подписания кредитного договора, если квартира приобретается в ипотеку: для этого необходимо нарушить режим самоизоляции, ведь оформить жилищный кредит в режиме онлайн нельзя, поясняет эксперт.

«Если ограничительные меры будут действовать и в следующем месяце, итоговые потери девелоперов могут составить до 170% месячной выручки суммарно по двум месяцам: 70% в апреле и 100% в мае», — прогнозирует Козельцев.

Сейчас мало проектов, которые ведут строительство исключительно на средства с продаж. «У большинства проектное финансирование, которое и выручает в период снижения спроса. Конечно, с введением самоизоляции количество броней, сделок сократилось, но очень важна возможность хотя бы бронировать онлайн (а это на 100% сейчас доступно), а теперь и ЦБ разрешил не только одобрять, но и выдавать ипотеку дистанционно — это поддерживает спрос», — считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Первым препятствием к реализации отложенного спроса может стать повышение ипотечных ставок, считает Пыпин. Однако пока крупнейшие банки их не повышают, и даже более того — вместе с застройщиками расширяют программы субсидирования ипотечных ставок.

Вторым препятствием, по его мнению, станет снижение уровня доходов населения — а значит, многим потенциальным покупателям ипотечное кредитование будет недоступно. Стоит надеяться, что дополнительную поддержку рынку ипотечного кредитования окажет правительство, приняв решение о субсидировании ипотечных ставок на рынке новостроек из бюджета, тем самым компенсировав падение уровня доходов потенциальных заемщиков-покупателей», — говорит аналитик.

«Поддержание рынка ипотечного кредитования жизненно необходимо, так как собственных средств для улучшения жилищных условий у населения станет меньше и значимость дешевых ипотечных кредитов для поддержания финансирования уже идущих строек вырастет», — считает Пыпин. По его мнению, если поддержка рынку ипотечного кредитования не будет оказана, то стимулировать спрос многим проектам придется за счет явного или скрытого снижения цен, а также практически полностью прекратится вывод в продажу новых корпусов и проектов, то есть и без того снизившийся объем предложения новостроек дополнительно сократится.