Чиновники внесли новые предложения по реформе долевого строительства
Получать право на привлечение дольщиков к финансированию строящегося жилья должны только те застройщики, которые обладают достаточным объемом собственных средств. Соответствующее заявление сделал на форуме Urban Space 2015 председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, сообщает официальный портал стройкомплекса Москвы. «Мы предлагаем по Москве установить сумму в 500 млн руб. Ничего страшного в этом нет. Данному критерию удовлетворяет порядка 100 столичных застройщиков», — сказал столичный чиновник.
Всего в городе, по его данным, насчитывается около 160 застройщиков, занимающихся строительством жилья. Получается, если данная инициатива столичных властей будет принята, то с рынка может уйти более трети девелоперских компаний, которые занимаются строительством жилья.
Такая новация, по мнению участников рынка, приведет к значительному сокращению количества девелоперских структур. «На сегодняшний день в Московском регионе крупных застройщиков менее 30%, то есть порядка 70% игроков, возможно, уйдут с рынка. Они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме, так как банки будут ужесточать требования к застройщикам и ориентироваться на крупных игроков», — рассказал «РБК-Недвижимости» генеральный директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. В результате в Московском регионе, по его словам, может остаться порядка десяти крупных девелоперских компаний. Следствием таких изменений в структуре рынка может стать снижение конкуренции и дальнейшая монополизация рынка, считает он. По мнению генерального директора девелоперской компании Urban Group Андрея Пучкова, наличие суммы в 500 млн руб. не может являться гарантом исполнения застройщиком своих обязательств по отношению к дольщику. Это на руку крупным застройщикам, но никак не решает задачу контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков, считает он.
Инициативу столичных властей по усилению требований к финансовой устойчивости застройщика поддержали на федеральном уровне. «Это позволит с большей вероятностью прогнозировать, будет ли достроен объект», — заявил директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин.
Московский чиновник также предложил внести в 214-ФЗ [регламентирует вопросы привлечения средств граждан в возведение жилья] норматив безубыточности. По словам Константина Тимофеева, для его выполнения девелоперу необходимо фиксировать прибыль в течение трех лет. Чтобы исключить использование серых схем в долевом строительстве, власти Москвы предлагают усилить ответственность застройщика, обязав его раскрывать информацию о компании и конечных собственниках.
Никита Стасишин также рассказал о намерении Минстроя России совместно с Центральным банком РФ разработать механизм санации долевого строительства. Для этого планируется создать специальную структуру, которая получит функции по защите прав участников долевого строительства. Ее могут наделить полномочиями по контролю за финансовым состоянием застройщиков и возможностью изымать жилье в случае затягивания сроков строительства.
По какой схеме станет работать госорган и на базе какого ведомства он будет создан (министерства, общества взаимного страхования), еще не определено, говорится в пресс-релизе Минстроя. Ранее депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн предлагал сделать санатором строительного рынка новую госструктуру, которая создается на базе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Создание санационного органа — часть реформы института долевого строительства.
«Надежность сделки может стать выше за счет постоянного мониторинга и банковского контроля деятельности застройщиков, так как банки уже обладают всеми компетенциями и инструментами оценки рисков и финансового мониторинга. Кроме того, прозрачность финансирования исключит возможность нецелесообразного использования денежных средств дольщиков недобросовестными застройщиками», — считает Андрей Пучков.
Также в рамках реформы ФЗ-214 планируется ужесточить требования к продлению разрешений на строительство жилых объектов, сообщила пресс-служба Минстроя со ссылкой на Никиту Стасишина. «Чтобы продлить разрешение на строительство, застройщик будет обязан как минимум застраховать всех своих дольщиков любым из способов, указанных в 214-ФЗ», — отметил глава департамента министерства.
Первое заявление о возможном пересмотре механизма участия граждан в софинансировании строительства Михаил Мень сделал в марте 2014 года. Базовая модель предполагает введение посредника между дольщиком и застройщиком, им должен стать банк, который будет принимать средства граждан на специальный счет и уже с этого счета выдавать застройщику. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — утверждал министр.
В июле 2015 года подмосковные власти предложили ограничить жилое строительство с привлечением средств дольщиков. «Нужно уходить от договоров долевого участия в сторону продаж готового жилья», заявлял ранее зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, курирующий стройкомплекс региона. По словам чиновника, ФЗ-214 не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем пользуются ненадежные застройщики. Соответствующую идею поддержали в правительстве РФ, в частности первый зампред правительства РФ Игорь Шувалов.
Это вызвало негативную реакцию участников рынка, которые прогнозировали, что из-за отмены ДДУ цены на квартиры могут вырасти не менее чем на 20%.
Однако позднее глава Минстроя Михаил Мень уточнил, что реформирование института ДДУ не предполагает его полной отмены в ближайшие годы. «Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет», — заявил он. Однако изменения в 214-ФЗ, по словам Игоря Шувалова, должны быть приняты Госдумой в осеннюю сессию.
Владимир Миронов