Cтройки Москвы: где появится новое жилье в 2016 году

Девелоперы в 2016 году могут приступить к реализации в Москве около 40 новых жилых проектов общей площадью около 15 млн кв. м, подсчитали для «РБК-Недвижимости» в инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. Для сравнения, на данный момент объем предложения на столичном первичном рынке, по оценке риелторов, составляет 2,6 млн кв. м. В компании Est-a-Tet поясняют, что сразу на рынок весь объем предложения не выйдет: многие из этих проектов находятся еще на бумажной стадии, некоторые девелоперы сомневаются в целесообразности вывода этих новостроек при низком спросе, а запущенные в строительство жилые комплексы будут реализовываться очередями в течение нескольких лет. «Далеко не все девелоперы с полученной разрешительной документацией начали продажу квартир в своих проектах. Несмотря на то что жилые комплексы находятся всего лишь на бумажной стадии, застройщики уже вложили в них большие деньги. Поэтому нет никакого смысла откладывать реализацию», — считает управляющий партнер риелторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В целом все зависит от спроса: если он будет стабилен, вероятно, девелоперы не станут переносить реализацию жилых комплексов, добавляет она.

Новые проекты выйдут во всех сегментах недвижимости, но наибольшее число жилых комплексов — в массовом сегменте (эконом- и комфорт-классе). В 2015 году максимальный прирост объема предложения продемонстрировал комфорт-класс (+76% за год), приблизившись вплотную к бессменно доминирующему по доле на рынке столичных новостроек бизнес-классу, отмечают в компании Est-a-Tet. «В 2016 году можно ожидать аналогичных показателей или даже более высоких», — допускает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. В компании «Метриум Групп» придерживаются такого же прогноза. «Эта тенденция вполне соответствует реалиям рынка. В условиях низкой платежеспособности населения наибольшим спросом пользуются самые бюджетные объекты. Именно в классах эконом и комфорт сегодня сконцентрирован основной спрос», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Проекты новостроек, заявленные к выходу (старту продаж) в Москве

Спрос и предложение

Баланс спроса и предложения на первичном рынке Москвы уже нарушен. На поглощение (продажи) существующего объема предложения (около 2,662 млн кв. м) при среднемесячном уровне спроса (который был на рынке в 2015 году), по подсчетам Est-a-Tet, уйдет около 3,5 лет. «По итогам 2016 года объем предложения будет меньше, чем в 2015-м, и проектов выйдет меньше», — предполагает Владимир Богданюк. В то же время Мария Литинецкая уверена, что если сегодня предложение уже значительно превышает спрос, то в наступившем году этот разрыв может еще больше увеличится.

Уровень спроса также будет зависеть от госпрограммы по субсидированию ставок по ипотеке, считают участники рынка. «В массовом сегменте эта мера обеспечивает более чем 50% сделок, ее отмена при текущей ключевой ставке спровоцирует их ощутимое падение. При этом рост темпов инфляции и падение платежеспособности по-прежнему будут тормозить рост спроса, даже при наличии такого стимулирующего фактора, как субсидирование ставок», — считает Владимир Богданюк.

Наибольшая покупательская активность, по оценкам риелторов, сконцентрируется в массовом сегменте. «Для клиентов сегодня складывается очень выгодная ситуация: впервые с посткризисного периода в пределах МКАД можно приобрести квартиру за 3–4 млн руб. Естественно, многие покупатели переориентировали свой спрос на подобные объекты», — говорит Мария Литинецкая.

Что будет с ценами

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в старых границах Москвы, по данным риелторской компании «Метриум Групп», снизилась за 2015 год на 10,2%. В Новой Москве снижение составило 3,7%. По итогам года средневзвешенная стоимость «квадрата» в столице с учетом присоединенных территорий составила 157 тыс. руб. (209,2 тыс. — в Старой Москве и 104,8 тыс. руб. — в Новой), говорится в годовом отчете компании «Миэль-Новостройки».

На фоне кризисных явлений в экономике России и при большом объеме предложения на рынке первичного жилья риелторы не ожидают роста цен в 2016 году — скорее падения. «Покупка техники, машины, квартиры у россиян отходит на последний план. В условиях, когда до 80% россиян стали экономить на продуктах питания, ожидать всплеска покупательской активности на недвижимость нелогично», — отмечает Мария Литинецкая. «Средняя цена «квадрата» в новых квартирах Москвы может продолжить сокращаться из-за роста доли объема предложения в комфорт-классе», — прогнозирует Владимир Богданюк. Однако, по его мнению, цены в конкретных проектах по мере повышения стадии строительной готовности вырастут: «Плановое повышение цен за квартал может составлять 3–5%». Росту цен также будет способствовать общее удорожание жизни, зарубежных строительных материалов и оборудования, повышение стоимости грузоперевозок. Среднегодовой уровень прироста цен в проектах может быть примерно 10%, а от нулевой стадии до сдачи ГК — 20–25%», — считает Владимир Богданюк.

В то же время, по мнению Марии Литинецкой, в условиях столь жесткой конкуренции повышать стоимость могут себе позволить только девелоперы наиболее ликвидных и успешных жилых комплексов. Соответственно, девелоперы будут вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагать потенциальным клиентам дополнительные преференции в виде дисконтов и ипотеки со сниженной ставкой, заключает эксперт.

Сергей Велесевич