Как увеличить стоимость квартиры за счет перепланировки
Цена квартиры зависит от многих факторов — местоположения, вида из окна, типа дома, этажности, количества квадратных метров и наличия развитой инфраструктуры в районе. Все эти характеристики являются неизменными. Одним из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру, помимо качественного ремонта, является перепланировка. Однако даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может привести к тяжким последствиям для владельца жилья.
Эксперты рассказали, что нужно знать, если вы решили увеличить стоимость жилой недвижимости при помощи перепланировки.
Какую перепланировку выбрать
Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.
Балкон + кухня
Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:
- удостоверитьcя, что межкомнатная перегородка не является несущей. Получить такое техническое заключение можно у автора дома или проектировщика с лицензией СРО. Ломать несущие стены запрещено;
- приготовиться к установке панорамного окна во всю стену между лоджией/балконом и кухней, его еще называют «французским»;
- не выносить радиатор отопления на лоджию, это запрещено.
Ванная + коридор
Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:
- установка душевого трапа в новообразованном помещении;
- изменение уровня пола на 2–4 см ниже исходного;
- удаление переливных порогов;
- организация прямого выхода из ванной в жилую комнату;
- демонтаж вентиляционных шахт и коробов.
Гардеробная в спальне
Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.
Кухня + гостиная
Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.
Антресольный этаж
Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.
Что нужно знать о перепланировке
Перепланировка и переустройство
Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме мы понимаем изменение его конфигурации, которое в свою очередь требует внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. «Не стоит путать с переустройством помещения. Переустройство — это, скорее, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования», — отметил адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Обязательное разрешение
Порядок проведения перепланировки строго контролируется местными властями. Так, перепланировка проводится только после ее обязательного согласования с органом местного самоуправления. «С целью согласования собственник обращается в соответствующий орган с заявлением установленной формы, прикладывая к нему документы, перечисленные в законе (правоустанавливающие документы, проект перепланировки и др.).
«Решение о возможности произвести перепланировку принимается органом в период до 45 дней со дня представления документов. В течение трех дней после того, как орган принял решение, он выдает заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ и будет являться основанием для проведения перепланировки. Завершение перепланировки будет подтверждаться актом приемной комиссии в соответствии со ст. 28 ЖК РФ», — уточнил Игнатьев.
Однозначно стоит начать следующие изменения с согласования, поскольку сделать это будет сложнее: усовершенствование балкона, создание веранд, мансард, объединений квартир на разных этажах, перенос инженерных коммуникаций, уточнила юрист Виктория Данильченко (коллегия адвокатов Виктории Данильченко). «Для разрешения подобных перестроек потребуется комплексный проект профессиональных архитекторов. Но даже с ним получить согласование очень непросто, поскольку такие работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов», — подчеркнула юрист.
Что можно не согласовывать
Обычный ремонт — замена дверей, окон, встроенной кухни, смена обоев, линолеума, батарей, установка перегородок по зонированию площади, кондиционера, антенны — проводится без согласований. Однако установка теплого пола с цементной стяжкой уже требует согласования, уточнила юрист Данильченко. По ее словам, также есть перечень перестроек, согласование которых проводится сравнительно просто.
«К разрешенным изменениям относятся объединение и разделение санузла, объединение комнат, в том числе с помощью проделывания проходов в ненесущих стенах, установка перегородок с целью образования отдельных помещений и др. Несущественные переделки можно начать производить до согласования с компетентными органами. Такие изменения с большой долей вероятности будут согласованы без проблем. Но в любом случае лучше сначала согласовать, а затем приступать к перестройке», — пояснила Данильченко.
Штрафы
В жизни часто встречаются такие случаи, когда граждане сначала производят перепланировку, а потом думают о том, как все это легализовать. Такая спешка может плохо закончиться.
«Если лицо самостоятельно совершило перепланировку, оно будет нести административную ответственность. Гражданин платит штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс, руб., должностные лица — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., юридические лица — от 40 тыс. до 50 тыс. руб. Кроме уплаты штрафа, собственник помещения также будет обязан привести помещение в прежнее состояние. Если такое требование властей игнорируется, есть реальная возможность того, что помещение будет продано с публичных торгов, а собственник — выселен», — рассказал адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Что согласовать не получится
Есть такие виды перепланировок, которые не будут согласованы ни при каких обстоятельствах. «К ним относят перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами, объединение кухни и комнаты в газифицированном доме, снос несущих стен, объединение квартиры с частью подвала или крыши и др. Производя такие изменения, владельцы надеются на то, что об этом никто не узнает. Но сложности могут возникнуть как при продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, так и при проверке», — пояснила Данильченко.
Проверки
Скрывать перепланировку многим гражданам удается годами. Но все же рано или поздно этот факт обнаружится. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры и т. д. Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества. Если собственник не обеспечит доступ в квартиру сотрудников Жилинспекции, то дело передадут в суд.
«Согласно законодательству России, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него. Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение десяти дней», — резюмировала Данильченко.