Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Все новости Недвижимость
Лента новостей 10:14 МСК
Четверть россиян выступают за признание ДНР и ЛНР Общество, 09:59 Власти Подмосковья попробуют изъять лесные участки у крупных застройщиков Город, 09:53 Инвестор Джим Роджерс заявил о намерении скупать рубли и облигации России Бизнес, 09:47 Заместителя директора Эрмитажа поместили под домашний арест Политика, 09:42 Минкультуры опровергло данные о задержании директора департамента Политика, 09:33 Москва согласовала внешний вид амфитеатра в «Зарядье» Город, 09:20 Из банкомата на юго-западе Москвы украли более 1 млн руб. Общество, 09:19 Миллион для майора: можно ли заработать на российских супергероях Бизнес, 09:00 На Украине из гранатомета обстреляли генконсульство Польши Политика, 08:54 СМИ сообщили о регистрации LinkedIn в ФНС Технологии и медиа, 08:50 СМИ сообщили о задержании ФСБ директора департамента Минкультуры Общество, 08:28 СМИ узнали о проблемах в сделке Малайзии и КНДР по убийству Ким Чен Нама Политика, 08:17 Минэнерго решило сэкономить нефтяникам 100 млрд руб. Бизнес, 08:14 СМИ назвали самых популярных депутатов в соцсети «ВКонтакте» Политика, 07:24 Летевший из Москвы в Шанхай самолет вынужденно сел в Екатеринбурге Общество, 06:51 Главком НАТО в Европе попросил увеличить войска для «сдерживания» России Политика, 06:31 «Коммерсантъ» узнал о роли радикалов в удешевлении Сбербанка на Украине Бизнес, 06:18 Госдеп сообщил о планах Тиллерсона настоять на «давлении» НАТО на Россию Политика, 05:54 В ОЭСР подсчитали количество продаваемых в мире поддельных телефонов Технологии и медиа, 05:15 СМИ узнали о второй попытке устроить Год предпринимательства в России Бизнес, 05:10 В Пенсильвании в результате стрельбы возле школы погиб подросток Общество, 04:36 В РПЦ назвали «правовым нонсенсом» референдум по Исаакиевскому собору Политика, 04:09 Независимые продавцы бензина заявили о падении прибыли до нулевого уровня Бизнес, 04:07 В Перу при посадке загорелся пассажирский самолет Общество, 03:47 В Москве на Ярославском вокзале поезд насмерть сбил мужчину Общество, 03:19 СМИ узнали о гибели трех человек при пожаре в подмосковном Клину Общество, 03:04 Латвийский депутат объяснил отказ от лифта нежеланием «кормить» Россию Политика, 02:33 Зал «Ники» встретил овацией речь Сокурова в защиту задержанных 26 марта Политика, 02:17
25 окт 2016, 17:35
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio.ru

Германию охватил бум на строительство жилья микроформата. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 кв. м. Такое жилье чаще всего уже обставлено мебелью и включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.

В Германии этот формат активно развивается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, а до конца 2018 года предполагается построить еще несколько тысяч. Этот сегмент будет поддерживаться на государственном уровне: федеральное правительство планирует инвестировать в расширение рынка микрожилья €120 млн.

Интересно, что некоторые из крупных девелоперов строят, но не продают такое жилье. Данная ситуация возникла из-за очень низких ипотечных ставок. Девелопер сначала привлекает порядка 85% необходимых средств на строительство от банка под 4–5% годовых — а по мере реализации объект растет в цене, сдается в аренду и рефинансируется по более выгодной ставке (в районе 1,5%), в результате чего арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам. Так девелопер получает возможность сохранять у себя значительную часть построенного жилья.

Для кого строится микрожилье

Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии превышает 30 млн человек. Большая часть — арендаторы без семьи: Федеральное агентство статистики Германии оценивает количество домохозяйств, состоящих из одного человека, в 16,5 млн. Еще 12 млн человек — рабочие, которые переезжают из других регионов в поисках работы. Численность студентов оценивается в 3 млн человек.

Прямо сейчас однокомнатные квартиры уступают всем остальным форматам жилья в Германии — доля таких объектов в жилищном фонде самой крупной экономики Евросоюза не превышает 3%. Тем не менее количество однокомнатных апартаментов с 2011 по 2014 год росло почти в два раза быстрее, чем общее число квартир в стране. Жилье небольшой площади становится все более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека: если в 1961 году доля квартир, которые занимал один человек, составляла 21% от общего количества домохозяйств, то в 2012 году она выросла до 41%. Среди причин — падение рождаемости и снижение количества браков.

Микроапартаменты в первую очередь предназначены для студентов, молодых специалистов, еще не накопивших на более дорогостоящие варианты проживания, а также для сезонных рабочих и работников из регионов, которые приезжают из небольших провинциальных городов или других стран, чтобы работать и жить в будние дни в мегаполисе, а на выходные возвращаться к семьям. В настоящее время к целевой аудитории все чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди без семей, которые хотят сэкономить на аренде.

За счет небольшой площади каждый микроапартамент сдается в аренду в среднем за €400 в месяц. В крупных городах трудно найти столь же дешевую альтернативу, поэтому на такие объекты всегда выстраивается очередь из желающих. Кроме того, большинство арендодателей не хотят сдавать жилье на короткие сроки, из-за чего найти вариант для временного проживания становится трудно. В Германии действуют строгие требования для арендаторов стандартных квартир — им нужно внести задаток за три месяца, показать свою кредитную историю и собрать еще множество документов. Микроапартаменты, предлагаемые в среднесрочную аренду, позволяют решить эту проблему.

Такой формат оказывается более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся новые квартиры со всем необходимым оборудованием. В отличие от гостиниц, у каждого съемщика есть отдельный санузел и кухня, а сервисы вроде выбора свободной квартиры через мобильное приложение или возможности заказывать посуду и мебель онлайн помогают экономить время и деньги.

В перспективе спрос на микроапартаменты будет только расти. В первую очередь тенденция затронет Берлин, Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, население которых ежегодно увеличивается примерно на 1–2%. Количество людей, приезжающих работать в мегаполисы, увеличивается, так как там больше рабочих мест и выше зарплаты.

Маленький метраж — больше евро

Многие россияне, которые хотят вложить деньги в зарубежную недвижимость, интересуются именно теми объектами, которые могут генерировать доход. Микроапартаменты привлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа — подчас для приобретения подобных объектов достаточно €100 тыс. Второе преимущество — возможность получить рассрочку либо оформить дешевый кредит в немецком банке. Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской жилой недвижимости.

Небольшой метраж обеспечивает редкое сочетание привлекательной цены аренды для квартиросъемщиков и невысокой стоимости покупки для инвесторов. Если покупатель рассчитывает взять кредит, то для сделки будет достаточно €50 тыс.: банки предоставляют нерезидентам займы в размере 50% стоимости объекта под 2% годовых. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий, субсидируются ипотекой с пониженной до 1% ставкой. Выгодные кредиты объясняются тем, что финансовые учреждения понимают ликвидность и востребованность такого типа недвижимости.

Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут получить более высокий доход с каждого проданного квадратного метра (по сравнению с квартирами большей площади). Таков закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Обычно микрожилье сдается в среднесрочную аренду на три — шесть месяцев. Небольшой срок позволяет полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов. Для зарубежного инвестора это важный аспект. При этом собственникам не нужно вникать в проблемы, имеющие отношение к менеджменту. Всеми вопросами — административными, связанными с заселением и выселением жильцов, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом — занимается управляющая компания.

Доходность микроапартаментов до уплаты налогов составляет порядка 4% (за вычетом счетов управляющей компании). Это больше, чем доходность обычной квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (2–3%). Инвесторы получают гарантированную заполняемость: все, что сдано в эксплуатацию, уже на 100% сдано в аренду. Это легко отследить, так как застройщики часто сами же управляют сдачей апартаментов и публикуют информацию на своих сайтах.

Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка — в отличие от долгосрочной аренды, при которой часто возникают ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки по закону можно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года. При инвестициях в микроапартаменты есть всего один минус: ничего нет в наличии. Готовые здания давно распроданы, и все, что продается в 2016 году, будет построено в 2017–2018 годах. Это еще одно доказательство ликвидности таких объектов.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости