Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Как сформировать инвестиционный портфель
Все новости Недвижимость
Лента новостей 11:06 МСК
Три человека погибли при стрельбе в приграничном с Россией финском городе Общество, 09:07 Рауль Кастро пообещал запретить называть улицы и площади именем брата Политика, 08:19 Глава Пентагона заявил о готовности к длительному соперничеству с Россией Политика, 08:04 В Алеппо убили командира бандформирований боевиков Политика, 07:27 В Саратовской области перешли на новый часовой пояс Общество, 06:55 В Марокко задержали подозреваемого в подготовке взрыва во Франции Политика, 06:31 Экс-кандидат в президенты США отказалась от пересчета голосов Политика, 05:58 Компания Брэнсона успешно испытала космический корабль для туристов Технологии и медиа, 05:58 В Узбекистане начались президентские выборы Политика, 05:09 СМИ узнали о гибели ливанского военного фотокорреспондента в Алеппо Политика, 04:46 СМИ узнали о планах сирийской оппозиции сблизиться с «Аль-Каидой» Политика, 04:31 В Огайо в результате пожара в доме погибли четыре человека Общество, 03:51 СМИ узнали о переговорах по переносу «Евровидения» из Киева в Москву Политика, 03:22 В Черное море зашел пакистанский фрегат Политика, 02:29 ФСБ сообщила о ликвидации главаря отделения ИГИЛ на Северном Кавказе Политика, 02:29 Волны затопили первые этажи гостиниц в Сочи Общество, 01:45 Сирийская армия призвала жителей восточного Алеппо вернуться в свои дома Политика, 01:30 Тимошенко выступила за упразднение должности президента Украины Политика, 00:58 В Краснодаре из-за острой кишечной инфекции госпитализированы 99 человек Общество, 00:02 В Днепропетровской области перевернулся автобус с детьми Общество, 3 дек, 23:45 Apple заинтересовалась продолжением работы над беспилотным автомобилем Технологии и медиа, 3 дек, 23:31 В Минкультуры объяснили увольнение директора Цирка на Фонтанке Общество, 3 дек, 23:16 Прошедший ноябрь стал самым холодным в России с начала века Общество, 3 дек, 22:28 Иран пригрозил США ответными мерами на продление санкций Политика, 3 дек, 21:43 Снежная лавина сошла на автодорогу Ялта — Бахчисарай в Крыму Общество, 3 дек, 21:30 Столовую в Москве закрыли после отравления калининградских школьников Общество, 3 дек, 21:04 Эрдоган рассказал о предложении Путину перейти в торговле на рубли и лиры Политика, 3 дек, 20:50 В центре Москвы две женщины провалились в шахту лифта Общество, 3 дек, 20:39
23 сен 2015, 13:07
Личный фонд благосостояния: как сформировать инвестиционный портфель
Георгий Качмазов, «Транио»
Среди европейских инвесторов уже к 40 годам принято задумываться о формировании личного фонда благосостояния — источника стабильного дохода, который обеспечит достойную жизнь на пенсии. Один из способов получить такой источник дохода — создать инвестиционный портфель. О целях, рисках, доходности и основных параметрах, которые нужно определить, перед тем как начать создавать инвестиционный портфель, в своей авторской колонке рассказывает Георгий Качмазов, управляющий партнер «Транио»

Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного или нескольких инвесторов. В первую очередь это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов или по местоположению. Например, инвестор может вкладывать средства в ценные бумаги, металлы и недвижимость, при этом активы могут располагаться в разных странах.

Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с перспективой эффективной передачи имущества по наследству или для перепродажи.

Смысл инвестиционного портфеля — не в получении быстрого роста капитала, а в его сохранении. При этом важны регулярные выплаты для покрытия всех расходов владельца и минимум участия в управлении, чтобы владелец мог тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.

Перед формированием портфеля инвестор определяет его основные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, финансирования и управления.

1. Начальный бюджет

Как правило, инвесторы начинают активно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, так как при меньшем бюджете после покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать слишком малый абсолютный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилой недвижимости составляет 4%).

2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала

Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в расширение портфеля и какую сумму хотел бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. Если инвестор готов вложить €2 млн в 2015 году и хочет через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно после 2015 года ежегодно инвестировать по €300 тыс. (с учетом роста стоимости портфеля и получения текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — например, инвестор становится обладателем трех объектов недвижимости, каждый из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью можно ознакомиться здесь).

3. Оценка рисков

Инвестор определяет для себя наиболее и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. Например, если он не готов идти на риск потери арендатора, то, скорее всего, вложится в объекты с долгосрочными арендными контрактами. И наоборот, в ситуации, когда этот риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу или краткосрочным арендным контрактом.

4. Диверсификация портфеля

Локация — это ключевой риск, потому что правильный выбор места расположения объекта определяет сохранность и рентабельность инвестиции.

Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в разных странах — сложный и трудный для управления бизнес. Покупка объектов, находящихся в разных юрисдикциях, означает, что нужно разбираться в особенностях местных систем налогообложения и находить разных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два разных класса активов в одной или двух странах. Например, россияне, владея недвижимостью в России, часто приобретают доходную недвижимость за рубежом в том же месте, где у них уже есть второе жилье.

Для покупки доходных объектов стоит выбирать страны с надежной политической системой и сильной экономикой. К таким странам относятся, например, Австрия, Великобритания, Германия, США и Франция. Так, в Лондоне и городах Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26%. И в течение ближайших лет прогнозируется дальнейшее удорожание.

Бывают ситуации, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через покупку недвижимости на других континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в финансовые инструменты, например в ценные бумаги компаний, расположенных за пределами Европы.

5. Доходность

Исходя из склонности к риску, инвестор выбирает диапазон доходности, на который он может рассчитывать при текущей конъюнктуре. Нормальная доходность арендного бизнеса в Европе — около 5–6% годовых. При необходимости в дальнейшем можно скорректировать профиль риска и принять соответствующие инвестиционные решения.

6. Финансирование

Для инвестора важна возможность привлечь банковский кредит на покупку, поскольку это рычаг повышения доходности. При портфельных инвестициях, в отличие от индивидуальных покупок, инвестор может рассчитывать на более интересные условия банковского кредитования и, соответственно, на лучшие показатели доходности. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60% от стоимости объекта под 2% годовых. Таким образом, при арендной доходности объекта 6,5% доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может достигать 8–10%. При неперекредитованном портфеле есть возможность быстро получить ликвидность без продажи — через увеличение кредитного плеча. Также появляется возможность финансировать покупку других активов под залог имеющихся.

7. Управление

Инвестор может заниматься формированием, управлением и продажей портфеля недвижимости самостоятельно, но практика показывает, что удобнее нанять компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость, поскольку это поможет сэкономить время инвестора.

Чтобы упростить процесс управления объектом, рекомендуется выбирать только качественных арендаторов и минимизировать их количество.

8. Стратегия выхода и сроки инвестиций

Есть две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.

Передача имущества по наследству. С годами стоимость портфеля растет (пусть и умеренными темпами), и он может находиться во владении одной семьи более 100 лет. Поэтому портфель должен быть структурирован так, чтобы его можно было передать по наследству с минимумом налоговых потерь.

Продажа. Поскольку может возникнуть ситуация, когда владельцу срочно потребуются деньги (например, для основного бизнеса), портфель должен быть ликвидным, то есть таким, чтобы его можно было продать оперативно (за 2–4 месяца) без значительной потери стоимости. Это достигается за счет покупки объектов в премиальных локациях, многовариантности использования объекта и другими способами.

Если цель инвестора формирование личного фонда благосостояния, то скоротечный выход из активов нетипичен (за исключением форс-мажора). Как правило, формируя подобный портфель, инвесторы ориентируются на долгосрочные вложения (от 15 лет) и обращают особое внимание на налоги на наследство.

Таким образом, основные параметры, которые нужно определить перед тем, как начать создавать инвестиционный портфель, — это конечная цель, бюджет, готовность к рискам, локация, тип объектов, доходность, схема финансирования, механизм управления и стратегия выхода.

Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости